Rebut Pertarungan Kekuatan AI: Mengapa REITs Pusat Data Layak Diikuti

Pandangan Utama

$350 miliar peluang bisnis nyata di mana? Tidak ada di chip, tidak ada di perangkat lunak, tetapi di tanah dan listrik pusat data yang diabaikan.

Microsoft, Amazon, Meta, dan Google akan menghabiskan total $35 miliar untuk membangun infrastruktur AI pada tahun 2025, tetapi sebagian besar dana bertema AI masih berfokus pada perusahaan chip dan perangkat lunak. Di sini ada kesalahan persepsi: operator pusat data adalah penerima manfaat langsung—mereka memiliki kontrak jangka panjang dan menerima sewa setiap bulan.

Uang sudah dibelanjakan untuk apa

Belanja modal perusahaan komputasi awan skala besar (Hyperscaler) sedang tumbuh dengan pesat:

• Amazon：$125 miliar (hanya tahun 2025)
• Google：$91-93 miliar (naikkan panduan)
• Microsoft: sekitar $8 miliar untuk pusat data AI
• Tulisan Orakel: Kewajiban yang harus dipenuhi melonjak menjadi $455 miliar, menunjukkan bahwa kontrak bertahun-tahun untuk AI di cloud telah terkunci.

Pada tahun 2030, pengeluaran infrastruktur AI global diperkirakan mencapai $3-4 triliun—termasuk chip, pusat data, dan infrastruktur listrik. Ini bukan ekonomi virtual, ini adalah uang nyata untuk membangun rumah dan menarik kabel.

Model Bisnis yang Diremehkan

Logika Global X Data Center & Infrastruktur Digital ETF (NASDAQ: DTCR) sangat sederhana dan langsung:

Perusahaan besar menginvestasikan $350 miliar untuk membangun pusat data → REIT pusat data menerima sewa jangka panjang

Dua investasi utama dari dana tersebut adalah Equinix dan Digital Realty Trust—dua perusahaan REIT pusat data terdaftar terbesar di dunia, yang telah memiliki infrastruktur listrik yang matang, hubungan dengan operator, dan kontrak sewa jangka panjang. Ini bukan perjudian perusahaan baru, melainkan bisnis aliran kas.

Hingga November 2025:

• Kenaikan YTD: +35%
• Rasio Harga terhadap Laba (P/E): 34 kali
• Tarif biaya: 0,5%

Mengapa dana AI lainnya menyimpang

Dana tema AI di pasar tampaknya mencakup “infrastruktur”, tetapi sebenarnya adalah campuran seperti ini:

• Perusahaan desain chip (NVIDIA, AMD) → Diuntungkan tetapi tidak langsung mengoperasikan infrastruktur
• Penyedia perangkat lunak cloud → Sama sekali bukan pemilik pusat data
• Penyedia layanan telekomunikasi → hanya menyediakan akses jaringan, bukan penerima manfaat utama

Hasil yang tercampur: Mengencerkan bagian yang benar-benar mendapatkan manfaat dari pengeluaran infrastruktur sebesar $35 miliar.

Namun, dana DTCR justru melakukan sebaliknya - hanya memegang perusahaan yang memiliki aset nyata dan menyewakan kepada perusahaan besar. Tidak memperdagangkan konsep, hanya mengumpulkan arus kas.

Apa itu trade-off

Manfaat: mendiversifikasi risiko, menghindari fluktuasi operator tunggal (seperti Applied Digital, Core Scientific)

Kekurangan: Volatilitas lebih rendah dibandingkan pemimpin pasar, mungkin melewatkan lonjakan luar biasa dari perusahaan-perusahaan dengan pertumbuhan tinggi.

Jika ingin sepenuhnya memenuhi kebutuhan listrik AI, perlu juga disertai dengan ETF terkait peningkatan jaringan listrik (seperti gardu listrik, saluran transmisi, dll.), tetapi untuk bagian sewa pusat data saja, DTCR pada dasarnya sudah mandiri.

Logika Dasar

Gelombang ini bukanlah pertempuran subsidi perangkat lunak AI yang menghabiskan uang, tetapi pembekuan modal perangkat keras—perusahaan besar harus menerapkan ratusan megawatt listrik di lokasi tertentu, tidak ada yang bisa menghindari tanah, listrik, dan sistem pendingin. Siapa pun yang menguasai aset fisik ini, merekalah yang akan mendapatkan keuntungan dalam siklus AI.