Krisis Utang Vanke yang Akan Datang: Dari Tempat Perlindungan Aman ke Perdagangan Kesulitan dalam Hitungan Hari

Kepercayaan pasar terhadap Vanke menguap dalam semalam. Apa yang dulu dianggap sebagai taruhan paling aman di sektor properti China yang sedang bergolak telah jatuh ke dalam harga distress, dengan investor kini bersiap menghadapi kerugian besar. Pemicu kejadian ini cepat dan menghancurkan: S&P Global Ratings menurunkan peringkat pengembang menjadi CCC- di wilayah junk, menandakan bahwa struktur utang pengembang menghadapi trajektori yang “tidak berkelanjutan”.

Kolaps Pasar Obligasi Mengungkapkan Kisah Sebenarnya

Angka-angka menggambarkan gambaran brutal tentang seberapa cepat sentimen berubah. Hanya pada hari Jumat saja, obligasi yuan Vanke yang jatuh tempo Maret 2027 anjlok 22,5%, diperdagangkan hanya pada 31 sen dolar—penurunan yang mencengangkan dari 85 sen hanya beberapa hari sebelumnya. Skala penjualan ini begitu keras sehingga beberapa obligasi onshore memicu circuit breaker setelah kehilangan lebih dari 20% nilainya. Ini bukan penyesuaian harga secara bertahap; ini adalah likuidasi panik.

Di balik kolapsnya harga obligasi terdapat sebuah realitas keras: jaring pengaman implisit dari pemegang saham milik negara Vanke, Shenzhen Metro, sedang dicabut. Laporan muncul bahwa Beijing telah memberi sinyal kepada otoritas lokal untuk melakukan “restrukturisasi berbasis pasar” terhadap krisis utang Vanke—dalam bahasa kode kebijakan China, ini adalah indikasi jelas bahwa haircuts dan restrukturisasi utang, bukan penyelamatan pemerintah, yang akan terjadi.

Tembok Jatuh Tempo yang Akan Datang dan Tekanan Arus Kas

Kekurangan likuiditas ini akan segera terjadi dan parah. S&P menempatkan Vanke dalam CreditWatch dengan implikasi negatif, menyoroti tembok jatuh tempo obligasi sebesar 11,4 miliar yuan ($1,6 miliar) yang jatuh tempo pada Mei 2025. Lebih kritis lagi, agensi menandai bahwa arus kas operasional diperkirakan akan menjadi negatif, yang berarti Vanke kekurangan sumber daya internal yang cukup untuk membayar utangnya tanpa pendanaan eksternal atau konsesi dari kreditur—keduanya semakin tidak mungkin terjadi.

Penilaian ini dikonfirmasi ketika Vanke mengumumkan bahwa mereka sedang berusaha menunda pembayaran kembali obligasi onshore sebesar 2 miliar yuan yang awalnya jatuh tempo 15 Desember, menandai pengakuan publik pertama mereka terhadap distress. Rapat kreditur yang dijadwalkan pada 10 Desember akan menentukan apakah kreditur menerima pertukaran distressed atau memaksa kolaps yang lebih keras.

Apa Artinya Ini untuk Sektor yang Lebih Luas

Kejatuhan Vanke mencerminkan pola yang sama yang menjatuhkan China Evergrande. Loop umpan balik negatif dari pendapatan yang memburuk—pengembang mencatat kerugian sebesar 16,1 miliar yuan di kuartal ketiga—dikombinasikan dengan akses terbatas ke pendanaan, kini menjebak perusahaan. Harga rumah baru terus turun dengan kecepatan tercepat dalam setahun, semakin mempersempit pendapatan pengembang dan memperlebar kerugian.

Analis mengakui bahwa prioritas Beijing tetaplah menyampaikan rumah yang telah terjual kepada pelanggan daripada melindungi pemegang obligasi asing. Tetapi krisis Vanke menandakan bahwa pembersihan sektor properti masih belum selesai, dengan lebih banyak distress yang akan datang sebelum pasar stabil.