Прибыль резко сократилась на 60%, 卓越商企服务清旧账

6 марта после закрытия торгов «первая акция в сфере высококлассной деловой недвижимости» —卓越商企服务（06989.HK） — опубликовала прогноз по результатам за 2025 год:

Ожидается, что чистая прибыль, приходящаяся на долю акционеров, за весь год значительно снизится примерно на 60%–70% по сравнению с предыдущим годом.

На фоне недавнего дна и восстановления показателей за 2024 год эта предупреждающая о прибыли новость безусловно привлекла внимание рынка. Если оценивать по приблизительной чистой прибыли, приходящейся на материнскую компанию, за 2024 год в размере около 3,12 млрд юаней, то в 2025 году эта цифра может снизиться до примерно 1,87 млрд юаней, достигнув минимума.

На первый взгляд, это отчет, вызывающий тревогу у инвесторов.

Однако с другой стороны, несмотря на давление на бухгалтерскую прибыль, произошли кардинальные улучшения в денежном потоке卓越商企服务. Как «жизненно важная артерия» для управляющих компаний недвижимости, операционный денежный поток в 2025 году превратился из отрицательного в положительный, а уровень ликвидных резервов достиг за последние годы нового максимума. Это, возможно, предвещает наступление нового цикла «легкого» развития.

Причиной резкого снижения прибыли卓越商企服务 названы два фактора: во-первых, активное очищение долгосрочных связанных сторон по торговым дебиторским задолженностям привело к увеличению убытков от обесценения; во-вторых, в соответствии с окончательным решением по делу Beijing Global Wealth, компания сформировала достаточные резервы на финансовые гарантии.

Первый фактор связан с проблемами исторических задолженностей связанных сторон.

Будучи компанией по управлению недвижимостью, выделенной из卓越集团,卓越商企服务 продолжает активно «декоррелировать» в условиях спада на рынке недвижимости. Согласно финансовой отчетности, в 2024 году доля доходов от связанных сторон снизилась до менее 10%, а доля управляемых третьими сторонами площадей превысила 60%.

Тем не менее, бремя просроченных дебиторских задолженностей остается. По данным на 30 июня 2025 года, остаток торговых дебиторских задолженностей, связанных с卓越商企服务, составляет 7,51 млрд юаней, что составляет 37,8% от общего объема.

В отчете за год компания самостоятельно сформировала резервы на долгосрочные связанные стороны, что фактически разорвало «мягкую пуповину» с материнской компанией в сфере недвижимости.

Второй фактор — это окончательное урегулирование дела, связанного с приобретением трехлетней давности.

6 апреля 2021 года卓越商企服务 заключила сделку с Beijing Shiyuan Guanghua Real Estate Development Co., Ltd. и Beijing Guanghua Road No.5 Trading Co., Ltd., приобретя 75% акций Beijing Global Wealth Property за 2,25 млрд юаней. Однако до покупки у этого объекта имелись проблемы с внешними гарантиями.

Ранее, из-за судебных решений и невыполнения предварительных условий, в конце 2024 года卓越商企服务 объявила о прекращении выплаты третьего транша покупки в размере 45 млн юаней. В 2022 году компания также ранее сформировала резерв в размере около 62,37 млн юаней по этим обязательствам.

Во второй половине 2025 года суд вынес окончательное решение по делу о гарантиях, связанных с Beijing Global Wealth Property. Дополнительное формирование резерва в этот раз можно рассматривать как последний шаг по полному устранению этого риска.

Очевидно, что оба действия следуют одной логике: вместо того чтобы позволить проблемам прошлого продолжать разрушать будущую прибыль, лучше за один финансовый год сосредоточенно их погасить, освободив баланс от лишнего бремени.

На фоне слабых результатов по прибыли заметно улучшились показатели денежного потока卓越商企服务.

Объявление сообщает, что по состоянию на 31 декабря 2025 года, их необслуживаемый остаток наличных средств и финансовых продуктов не будет ниже 1,3 млрд юаней, тогда как на конец 2024 года он составлял около 1,084 млрд юаней, что на 20% больше по сравнению с прошлым годом.

Рост резервов наличных средств до 1,3 млрд юаней на фоне значительных убытков по обесценению говорит о двух вещах: во-первых, формирование резервов — это не денежные расходы, они не влияют на реальные денежные средства; во-вторых, ключевой вклад в стабильный денежный поток вносит основной бизнес на рынке третьих сторон.

Оценочная логика сектора управления недвижимостью сейчас переходит от «масштабного поклонения» к «владею денежным потоком».

В этом контексте действия卓越商企服务 можно рассматривать как активное приспособление к новой системе оценки — только за счет устранения исторических «загрязнений» качество активов станет основой для будущего восстановления оценки.

Конечно, существуют и риски.

Процесс очистки связанных сторон, расширение бизнеса третьих сторон и связанные с этим расходы, а также восстановление доверия инвесторов после формирования резервов — все эти вопросы требуют реакции со стороны руководства компании при публикации годового отчета и в последующих коммуникациях по результатам деятельности.