ارتفاع اهتمام سوق الإسكان المستعمل، تصاعد المعاملات نقاد "ربيع دافئ صغير" متوقع في المدن من الدرجة الأولى

المصدر: تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين الكاتب: وو شو يينغ

موسم البيع والشراء النشط في قطاع العقارات “الربع الثالث والربع الرابع” قد حل في موعده.

في يوم السبت الماضي (14 مارس)، سجلت شنغهاي رقمًا قياسيًا جديدًا في حجم المعاملات اليومية للعقارات المستعملة عبر الإنترنت، حيث بلغت 1472 صفقة؛ كما شهد سوق العقارات في بكين زيادة في حجم المعاملات بين العقارات الجديدة والمستعملة بعد تحفيز السياسات؛ وارتفعت أيضًا أعداد المشاهدات والمعاملات للعقارات المستعملة في قوانغتشو؛ وزاد حجم المعاملات للعقارات المستعملة في شنتشن خلال النصف الأول من مارس بشكل كبير.

كل عام في مارس وأبريل، يُعتبران نقاطًا حاسمة في سوق العقارات. نظرًا لأن بداية العام غالبًا ما تكون خلال عطلة رأس السنة الصينية، يتم تأجيل الطلب على شراء المنازل؛ بالإضافة إلى ذلك، عادةً ما يتم إطلاق طلبات العقارات ذات السكن المخصص للمدارس في مارس وأبريل، مما يدفع إلى ارتفاع إجمالي معاملات السوق العقاري، ولهذا السبب يولي السوق اهتمامًا خاصًا لهذين الشهرين، حيث يؤثران على اتجاه السوق طوال العام.

هذا العام، يختلف موسم “الربع الثالث والربع الرابع” بشكل ملحوظ، إذ عاد سوق العقارات إلى حالة من العقلانية بعد عدة سنوات من التراجع، ويتطلع الجمهور بشكل خاص إلى أن يتحقق “ربيع صغير” هذا العام من حيث زيادة الحجم والأسعار معًا، مما يدفع السوق نحو دورة نمو جديدة. أظهرت تحقيقات متعددة أجرتها تقارير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين أن حجم المعاملات في سوق العقارات في المدن الأولى قد شهد ارتفاعًا ملحوظًا مقارنة بالفترة السابقة، مع استقرار نسبي في الأسعار. وبناءً على تحليلات العديد من خبراء السوق، فإن بكين وشنغهاي، بدعم من السياسات، أطلقت بعض الطلبات بشكل مركز، ومن المتوقع أن يكون حجم المعاملات في “الربيع الصغير” هذا العام متفائلًا؛ كما أن حجم المعاملات في قوانغتشو وشنتشن شهد أيضًا نقاطًا مضيئة، مع توقعات بانتعاش عام.

ارتفع حجم المعاملات في المدن الأولى مع استقرار الأسعار، ويبدو أن سوق العقارات الوطني يحقق بداية جيدة.

“الربيع الصغير” قد حل

تُعد شنغهاي المدينة الأكثر بروزًا في هذا الموسم من “الربيع الصغير”.

وفقًا لإحصائيات شركة كيروي، من 9 إلى 15 مارس، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا هائلًا، حيث بلغت حجم المعاملات خلال الأسبوع 7233 صفقة، مسجلة أعلى رقم أسبوعي خلال السنوات الخمس الماضية (منذ 2021).

ووفقًا لبيانات نشرتها منصة العقارات عبر الإنترنت في شنغهاي، في 18 مارس، سجلت معاملات العقارات المستعملة في شنغهاي 906 صفقة خلال أيام العمل، وهو مستوى مرتفع في السوق.

يعود هذا الانتعاش في معاملات شنغهاي إلى تحفيز السياسات الجديدة. ففي 25 فبراير، أصدرت شنغهاي إشعارًا بعنوان “حول تحسين وتعديل سياسات العقارات في المدينة”، تضمن سبع تدابير لضمان استقرار السوق، من بينها تقليل مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي لغير المقيمين في شنغهاي، وتسهيل شروط شراء العقارات باستخدام بطاقة الإقامة، وزيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان، وغيرها، وتعرف باسم “سياسات شنغهاي السبع”.

قال مسؤول في شركة عقارية وطنية في شنغهاي لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين، إن كل جولة من السياسات الجديدة خلال السنوات الأخيرة كانت تساهم في دفع جزء من الطلب إلى السوق مسبقًا. وأضاف أن هذه المرة، مع إضافة عامل “الربع الثالث والربع الرابع”، أدى ذلك إلى ارتفاع كبير في حجم المعاملات، مع استقرار الأسعار بشكل عام، حيث لم تتراجع أسعار العقارات المستعملة بشكل ملحوظ، وهو مؤشر إيجابي.

وفي بكين، لا تزال السياسات التي أُطلقت في ديسمبر من العام الماضي تلعب دورها. وفقًا لتحليل معهد 58 للإسكان، بعد عطلة رأس السنة، عادت حدة الطلب على شراء المنازل بسرعة مع عودة العمل في مكاتب البيع والوكلاء، حيث ارتفعت حرارة السوق في 28 فبراير إلى 60.3 للعقارات الجديدة و66.1 للعقارات المستعملة، وفي 14 مارس، زادت إلى 59.9 و65.6 على التوالي، مما يعكس استمرار تأثير السياسات الجديدة.

أما من حيث حجم المعاملات، فخلال الأسبوع من 26 يناير إلى 1 فبراير، سجلت بكين 4244 صفقة، وهو أعلى مستوى خلال 12 أسبوعًا، بزيادة تزيد على 30% مقارنة بالأسبوع السابق قبل تطبيق السياسات. بعد عطلة رأس السنة، استمر السوق في التعافي، حيث بلغت المعاملات خلال الأسبوع من 1 إلى 8 مارس 2980 صفقة.

وبينما استفادت مدن مثل بكين وشنغهاي من السياسات الجديدة، فإن قوانغتشو وشنتشن شهدتا انتعاشًا ناتجًا عن الطلب الصلب على شراء المنازل.

وأظهرت البيانات أن حجم المعاملات عبر الإنترنت للعقارات المستعملة في قوانغتشو خلال أول أسبوعين من مارس تجاوز 4000 صفقة، مع أعلى صفقة يومية بلغت 271 صفقة في 15 مارس، وهو أعلى مستوى منذ بداية عام 2023.

قال وسيط في منطقة تيانهي في قوانغتشو لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: “أنا مشغول جدًا مؤخرًا، أعمل يوميًا على المشاهدات والمقابلات والتوقيعات. الآن، يجب أن تنتظر في مراكز التوقيع، وهذا مختلف عن نهاية العام الماضي. مبيعاتنا هذا الشهر جيدة جدًا، لقد أبرمنا 9 صفقات حتى الآن.”

أما بيانات شنتشن فهي واضحة جدًا: وفقًا لبيانات مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن، حتى 18 مارس، تجاوز إجمالي معاملات العقارات السكنية الجديدة والمستعملة في المدينة 4000 صفقة، حيث بلغ إجمالي العقارات الجديدة 1474 صفقة، بزيادة 38.9% عن فبراير، و2715 صفقة للعقارات المستعملة، بزيادة 58.6% عن نفس الفترة.

قال مركز أبحاث تشون يوان في شنتشن إن السوق شهدت استمرارًا في الانتعاش بعد عطلة رأس السنة، مع زيادة واضحة في رغبة العملاء في الشراء. ونتيجة لانخفاض الأسعار في العديد من المشاريع الجديدة، كانت النتائج ملحوظة؛ كما أن المعاملات للعقارات المستعملة عادت بسرعة، مما يدل على قدوم “ربيع صغير”.

إشارات تحتاج إلى تعزيز

على الرغم من أن حجم المعاملات بدأ في الارتفاع مع استقرار الأسعار، إلا أن مالكي العقارات المستعملة بدأوا يظهرون حالة من “الاحتفاظ” بالممتلكات.

وفقًا لمصادر من عدة وسطاء في شنغهاي وقوانغتشو وشنتشن، فإن موقف مالكي العقارات المستعملة صارم نسبيًا، وأسعارها لا تزال ثابتة مقارنة بالماضي، مع محدودية مجال التفاوض. قال أحد الوسطاء في منطقة نانشان بشنتشن: “في البداية، كانت هناك عقارات ذات قيمة جيدة، لكن بعد عطلة رأس السنة، أصبح من الصعب التفاوض على الأسعار، لأن الملاك يعتقدون أن السوق تحسن، وإذا خفضوا السعر، لن يبيعوا، لذلك الأسعار الآن مستقرة بشكل عام، لكن إذا حدثت تخفيضات، فسيتم البيع بسرعة.”

أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فالشركات العقارية لا تزال تتبع استراتيجية “السعر مقابل الحجم”. قال مسؤول تسويق في شركة تركز على السوق الشرقية لصحيفة تقرير الاقتصاد في القرن الواحد والعشرين: إن السوق الحالية للعقارات المستعملة تشهد ارتفاعًا في الحجم واستقرارًا في الأسعار، لكن إشارات السوق للعقارات الجديدة لا تزال غير مؤكدة.

ووفقًا للبيانات التي قدمها المسؤول، فإن أسعار العقارات الجديدة في شنغهاي والمدن المجاورة انخفضت في معظم الحالات خلال هذا الشهر، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى استراتيجية “السعر مقابل الحجم” وتحول هيكل المعاملات.

قال مسؤول في شركة عقارية جنوب الصين: “في مارس، كانت أسعار مشروعنا المجاور مباشرة أقل بنسبة 15% من أسعار المنافسين، وأرخص بعدة آلاف من اليوان للمتر المربع. هم يبيعون بسرعة، ونحن بالكاد نحقق مبيعات.”

هذا التباين في المشاعر ينعكس أيضًا في سوق الأراضي. على سبيل المثال، في 13 مارس، أُجريت عملية بيع أولى لمجموعة من الأراضي السكنية في شنغهاي لعام 2026، حيث تم بيع ثلاث قطع أراضٍ تقع في جيا دينغ، وشنغهاي تشانغ تشياو، وشيانغ بو، بمساحة إجمالية قدرها 198,300 متر مربع، بقيمة إجمالية حوالي 6.809 مليارات يوان. باستثناء قطعة أرض شيانغ بو التي حققت هامش ربح بنسبة 6.6%، بيعت القطع الأخرى بأسعار أقل من السعر الأساسي.

يشير ذلك إلى أن السوق الحالية، رغم ارتفاع الطلب، فإن قرارات الشركات العقارية في سوق الأراضي لا تزال حذرة. وفي مؤتمر أداء شركة تشون يوان، قال نائب المدير العام وان بوين إن سوق الأراضي لعام 2026 من المتوقع أن يستمر في الأداء بشكل منخفض بشكل عام، مع بعض المناطق التي تشهد نشاطًا محدودًا.

وأضاف أن استثمار شركة تشون يوان في 2026 سيظل يركز على المناطق والمدن الرئيسية، مع اعتماد استراتيجية البيع حسب الطلب، واختيار المشاريع بعناية، مع مراعاة الحالة السوقية وتدفق السيولة، مع الالتزام بـ"الثلاثة خطوط الحمراء"، وتحقيق توازن بين الحجم والأرباح، مع ضمان أن تلبي كل مشروع معايير “الستة جودات” للاستثمار، لضمان استثمار الموارد بشكل فعال، مع التركيز على سرعة دوران المشاريع وتحقيق العوائد.

من هذا المنطلق، فإن قدرة موسم “الربيع الصغير” على دفع السوق نحو استقرار واستمرار التعافي هذا العام تعتمد على عدة عوامل. حذر مدير قسم مؤشر الأبحاث في معهد تشو جينج جينج، أن استقرار السوق سيكون عملية تدريجية، وأن استمراريته تعتمد على تحسن التوقعات الدخلية للمقيمين وتوقعات أسعار العقارات، بالإضافة إلى التحسن الحقيقي في الأساسيات الاقتصادية الكلية.

(تحرير: وانج جينج)