Ускорение распродажи запасов: 22 провинции снизили первоначальный взнос за коммерческую недвижимость

Источник: Журнал “Экономика XXI века” Автор: Чжан Мин

16 марта Шанхайский главный офис Народного банка Китая опубликовал уведомление о том, что минимальный первоначальный взнос по ипотеке на коммерческую недвижимость (включая “жилье с коммерческими и жилыми функциями”) в Шанхае был снижен до не менее 30%. Эта мера направлена на ускорение снижения запасов коммерческой недвижимости и дальнейшее стимулирование активности на рынке сделок.

15 января этого года официальный представитель Народного банка Китая и заместитель председателя Цзоу Лань заявил, что совместно с Управлением финансового регулирования будет снижена минимальная ставка первоначального взноса по ипотеке на коммерческую недвижимость до 30%, чтобы поддержать снижение запасов на рынке коммерческой недвижимости. Через два дня оба ведомства совместно опубликовали уведомление о корректировке политики минимального первоначального взноса по ипотеке на коммерческую недвижимость, в котором было ясно указано, что минимальный первоначальный взнос не должен быть менее 30%.

До этого минимальный первоначальный взнос составлял 50%. На практике некоторые банки устанавливают его на уровне 60% и выше. Поэтому данная мера рассматривается как важный сигнал о снижении запасов коммерческой недвижимости.

По неполной статистике журналистов “Экономики XXI века”, на сегодняшний день 22 провинциальных административных региона снизили минимальный первоначальный взнос по коммерческой недвижимости. Некоторые регионы и города также приняли дополнительные меры для стимулирования снижения запасов коммерческой недвижимости.

Различные действия свидетельствуют о том, что процесс снижения запасов коммерческой недвижимости ускоряется.

Длительный цикл реализации

Коммерческая недвижимость включает офисные здания, торговые площади и другие объекты с коммерческими правами собственности. В отличие от жилых домов, права собственности на коммерческую недвижимость обычно действуют 40 или 50 лет, а налоговые и сборные обязательства зачастую выше.

Под воздействием множества факторов в настоящее время в Китае наблюдается значительный объем запасов коммерческой недвижимости. Согласно данным Национального бюро статистики, по состоянию на конец февраля этого года, площадь товаров на продажу составляет около 800 миллионов квадратных метров, из них 190 миллионов квадратных метров — офисные здания и коммерческие помещения, что составляет примерно 23,9%. В то же время в стадии строительства находятся около 710 миллионов квадратных метров офисных зданий и коммерческих помещений.

Из-за большего количества ограничительных мер по сравнению с жилой недвижимостью, порог входа в рынок коммерческой недвижимости выше, а цикл реализации дольше. Согласно средним темпам продаж за последние 12 месяцев, цикл реализации офисных зданий (расчет по площади на конец февраля) составляет примерно 28 месяцев, а коммерческих помещений — более 30 месяцев.

В то время как цикл реализации жилых домов составляет около 7 месяцев.

Аналитическая компания CBRE отмечает, что в этом году в десяти крупнейших городах страны ожидается добавление около 4,7 миллиона квадратных метров офисных площадей, что на 7% больше по сравнению с прошлым годом, а в 2027 и 2028 годах объем добавляемых площадей снизится до 4,2 и 3,5 миллиона квадратных метров соответственно. В сегменте розничной недвижимости ожидается, что в течение ближайших двух лет в восьми крупнейших городах страны будет добавлено около 4,39 и 3,56 миллиона квадратных метров качественных торговых площадей, что останется на высоком уровне. В Шанхае, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкине и Тяньцзине объем новых предложений увеличится по сравнению с предыдущими годами.

В последние годы постоянно звучат призывы к усилению политики и стимулированию снижения запасов коммерческой недвижимости.

На двух сессиях этого года член Национальной политической консультативной конференции и председатель группы “Новые надежды” Лю Юнхао предложил оптимизировать планирование и снизить долю новых коммерческих земель. Он поддержал активизацию использования существующих коммерческих и офисных активов, оптимизацию политики “коммерческое преобразование в жилое”, а также умеренное ослабление ограничений по вопросам поступления в учебные заведения и регистрации по месту жительства для апартаментов.

Лю Юнхао отметил, что изменение демографической ситуации и развитие онлайн-шопинга ослабляют роль офлайн-коммерции. Он добавил, что, помимо мер по утилизации запасов, необходимо учитывать изменения в экономической структуре при планировании, вносить соответствующие коррективы и избегать чрезмерного планирования коммерческих объектов.

Политические меры продолжают реализовываться

До недавнего времени меры по снижению запасов коммерческой недвижимости уже принимались.

В сентябре 2025 года Госсоветом был опубликован документ “Об освобождении потенциала спортивных расходов и дальнейшем продвижении высокого качества развития спортивной индустрии”, в котором поощряется использование промышленных зданий, коммерческих помещений и складов для создания спортивных пространств.

28 ноября 2025 года Комиссия по ценным бумагам и фьючерсам открыла публичное обсуждение пилотного проекта по запуску инвестиционных трастов на коммерческую недвижимость. Основная цель — обеспечить финансирование прав на коммерческую недвижимость и предложить стандартизированные финансовые решения для активизации существующих активов.

В этом году продолжается активное внедрение позитивных сигналов.

5 марта Министерство природных ресурсов и Национальное управление лесного хозяйства и пастбищ опубликовали уведомление о дальнейшем обеспечении природных ресурсов, в котором говорится, что приоритетное использование новых земель для строительства и развития социальных проектов, а также для крупных инфраструктурных объектов. В принципе, эти земли не предназначены для коммерческой застройки.

В рамках пятилетнего плана “План пятилетия 14” указано, что необходимо стимулировать классифицированное использование уже предоставленных и находящихся в стадии разработки земель, а также активизировать использование запасов товарных и заброшенных коммерческих и офисных помещений. Также планируется по закону аккуратно продлевать сроки использования прав на землю для промышленности и бизнеса.

Эксперты считают, что это не только означает необходимость корректировки предложения, но и ускорение процесса активизации заброшенных коммерческих объектов.

На уровне местных властей многие города недавно приняли меры поддержки, направленные на снижение запасов коммерческой недвижимости.

Например, в Шанхае разрешено совмещать коммерческую и гостиничную деятельность, а также использовать здания для научных исследований, культуры, медицины, образования и аренды жилья (включая апартаменты для талантов). В Ханчжоу реализуются реформы в сфере коммерческих земель, предусматривающие улучшение механизмов эффективного использования существующих помещений и возможность временного изменения назначения зданий.

В части субсидий Вухань предоставляет 50% компенсации по налогу на сделку при покупке новых коммерческих объектов; Наньнин выделяет 10 000 юаней на покупку коммерческих помещений площадью более 100 кв. м.

Аналитический институт China Index Academy отмечает, что поиск путей активизации заброшенных коммерческих и офисных помещений станет важной задачей этого года, и ожидается, что регионы будут предпринимать больше подобных инициатив.

Что касается значительного снижения минимального первоначального взноса, то аналитики считают, что в краткосрочной перспективе это поможет снизить запасы коммерческой недвижимости и улучшить денежные потоки застройщиков; в долгосрочной — обеспечит финансовую поддержку для активизации существующих активов.

Однако при этом аналитики подчеркивают, что это не является сигналом полного разворота рынка. В сравнении с ипотекой на жилую недвижимость, кредиты на коммерческую недвижимость по сумме займа, ставке и срокам все еще значительно уступают. Также банки при определении конкретных условий будут учитывать риски клиентов. Важнее всего, что активность сделок с коммерческой недвижимостью в корне зависит от состояния реальной экономики. Для действительно активизации “молчащих активов” необходимо восстановление доверия участников рынка и оживление реальной экономики.

(Редактор: Вэнь Цзинь)