Новый "четвёртый гигант" частных предприятий: любовные скандалы Bangtai и вопросы о финансовом будущем

问AI · 高周转模式是否隐藏着资金风险？

Источник | 凤凰网风财讯

Автор | Ван ТинтинW=T=T

Два года назад, когда Sichuan компания “Bangtai Group” впервые вошла в топ-50 по продажам среди национальных застройщиков, её, скорее всего, привлекло внимание благодаря активной покупке земли.

К концу 2025 года Bangtai Group заняла 21 место в рейтинге продаж застройщиков по управляемым продажам по данным Крэрэ, 19 место по правам на продажи, 4 место среди частных застройщиков, закрепив за собой статус “нового лидера” в юго-западной недвижимости.

В январе-феврале 2026 года Bangtai еще более поднялась до 18 места в национальном рейтинге продаж застройщиков, сохранив 4 место среди частных компаний. Кроме того, в прошлом году Bangtai заняла 13 место по объему приобретений земли с правами собственности.

В процессе этого внимания к Bangtai значительно возросло, обсуждения стали шире. Положительные отзывы в основном связаны с тем, что компания выделилась как “темная лошадка” и укрепила репутацию в основном регионе, тогда как критика сосредоточена на высоких залогах, ложной рекламе качества домов и других вопросах.

Однако эти споры — лишь внешние проявления. Кажется, что Bangtai больше интересует внутренние новости, такие как “Bangtai Group подала иск на сотрудников с требованием компенсации в 5,33 миллиона” или “в системе OA Bangtai обнаружено признание в любви замужней женщине-руководителю”, — эти сообщения быстро исчезают.

На самом деле, в основном офисе Bangtai в городе Лэшань, провинция Сычуань, как сообщили в 凤凰网风财讯, компания начинала с продаж недвижимости, затем занялась девелопментом. Основные кредиторы — коммерческие банки, такие как Лэшаньский филиал Хэнфэн банка, — в ранние годы компания пользовалась хорошей репутацией и не прибегала к многочисленным займам у микрофинансовых и частных структур.

Один анонимный руководитель банка в Лэшане отметил, что Bangtai — это компания с хорошим денежным потоком, которая быстро оборачивает средства. После покупки земли через 6 месяцев (максимум 9 месяцев) необходимо открыть продажи, при этом минимум половина объектов должна быть продана, иначе цены снижаются.

Если же стратегия “быстрых продаж при открытии” и “расширения за счет возврата средств” действительно является ключом к быстрому росту Bangtai, то в условиях падающего рынка такая репутация может легко разрушиться.

Именно поэтому вопросы о том, откуда берутся деньги у Bangtai и насколько их финансовое состояние стабильно, постоянно обсуждаются в отрасли. Некоторые считают, что быстрый возврат средств позволяет компании обходиться без больших заимствований, другие же полагают, что модель высокой оборачиваемости и высокого кредитного плеча, подобная Гуанда и Country Garden, скрывает риски из-за отсутствия прозрачности финансовых данных и отсутствия листинга.

Быстрые покупки земли, быстрые открытия и снижение цен

Образ “бешеного роста” Bangtai

В 2007 году Ло Юн, Ши Линтао, Ван Чжиюн и Хэ Лю задумали перейти от агентской деятельности к девелопменту и переименовали компанию в “Bangtai”, затем штаб-квартира переехала в Чэнду.

К 2026 году компания реализовала проекты в 40 городах по всей стране, построила более 170 объектов. Структура собственности в Sichuan Bangtai Investment Co., Ltd. остается распределенной: Ло Юн (30%), Ши Линтао (29%), Ван Чжиюн (24%), Хэ Лю (17%) — без единого контролирующего акционера. В то же время у компании есть 134 дочерних и связанных предприятия, охватывающих девелопмент, управление недвижимостью, ландшафтный дизайн, маркетинг, — все в сфере недвижимости, без других отраслей.

“Быстрота” — это, пожалуй, главное впечатление о Bangtai.

С одной стороны, за последние три года компания ежегодно приобретает более 20 участков земли, с другой — сроки от покупки до открытия очень короткие.

Например, проекты в Чэнду (Langjing Bangtai), Шичане (Yingyue Bangtai), Сиане (Yuejiu Bangtai) и Гуанчжоу (Yingyue Bangtai) открывались через 5-6 месяцев после покупки.

Но бывают и неожиданные случаи. Например, проект “Chengdu Bangtai Cangjin” — роскошный жилой комплекс в тибетском стиле — был приобретен в 2023 году, а открыт только в 2025 году, то есть спустя два года.

Быстро открывать и хорошо продавать — это идеальный сценарий. В этом плане у Bangtai много успешных примеров: по данным открытых источников, в мае 2025 года в Yibin Bangtai Zhenjing было продано около 180 квартир в месяц; в 2024 году в Yuxi Bangtai Zhenjing — более 320 квартир в месяц; в Nanning Bangtai Lanjing — продажи на 150 миллионов юаней при первом открытии; в Changsha Bangtai Guancheng — полностью распроданный проект за месяц, с четырьмя дополнительными релизами, общий уровень продаж более 90%.

Но есть и “непредвиденные” ситуации. Например, по данным Yiyan Real Estate, в Чанша проект Bangtai Jing, запущенный одновременно с проектами Greentown и Jaxin после новых правил о “нулевых общих площадях”, при открытии 526 квартир было продано только 126, что составляет около 39% — не очень хороший показатель.

Когда продажи замедляются, Bangtai вынуждена снижать цены, что стало одним из способов “поддержания скорости”. С точки зрения операционной деятельности это допустимо, но старые владельцы могут быть недовольны.

Например, владельцы квартир в Bangtai Jing и Langyue в Хэфэе жаловались, что скидки при продаже на финальных этапах ниже цен по договору примерно на 120 тысяч юаней. Аналогично, Bangtai Dongfang Yasong снизила цены на оставшиеся квартиры, что вызвало недовольство у некоторых старых владельцев.

Еще более громким скандалом стала жалоба владельцев на проект “东方雅颂” — письмо в стиле классической литературы с требованием защиты дома, начиная с 2024 года владельцы неоднократно выступали с жалобами, указывая на несоответствие реальных условий демонстрационной зоны, низкое качество материалов в открытых площадках и задержки в строительстве.

На сегодняшний день в онлайн-отзывах и жалобах в Sichuan в основном речь идет о качестве домов, например, о проблемах с подземными паркингами в проекте Bangtai Xihua Tianjiao или повреждениях тротуаров в Bangtai Shidai Zhigu. Стоит отметить, что эти проблемы связаны с разными компаниями: Bangtai Yihouyuan и Bangtai Shidai Zhigu — это разные предприятия, не связанные между собой.

Опытные специалисты в сфере недвижимости отмечают, что развитие Bangtai очень динамично, однако текущая ситуация на рынке и в отрасли полна неопределенностей. Даже при строгом контроле за скоростью приобретения земли и продаж, это не гарантирует достаточного финансирования для быстрого расширения.

К тому же, стратегия “открытия продаж сразу после открытия” очень уязвима — кто знает, как сейчас обстоят дела на рынке? Снижение цен не всегда гарантирует сбыт, а прибыльность проектов тоже важна.

Высокий залог, сильная зависимость и скрытые риски

Финансовая “загадка” Bangtai

В прошлом году в Чэнду ходили слухи, что несколько крупных инвесторов и руководители Bangtai обсуждали возможность предоставления внешнего финансирования или содействия выходу на биржу, но все эти предложения были решительно отклонены руководством.

Поскольку Bangtai не вышла на биржу и, судя по всему, не планирует этого делать, она практически отказалась от каналов финансирования через облигации и кредиты под гарантии листинга. В результате, по открытым данным, основное финансирование осуществляется за счет залога акций.

Хотя залог акций дочерних компаний — обычная практика в девелопменте, чрезмерное использование залогов, высокий уровень кредитных ставок и короткие сроки погашения могут привести к проблемам, если денежные потоки не оправдают ожиданий (например, задержки с возвратом средств, высокие операционные расходы, снижение цен и снижение прибыли).

По данным Tianyancha, основные компании группы Bangtai, “Sichuan Bangtai Real Estate”, имеют совокупный долг по залогам в 1,71 млрд юаней, при этом важными кредиторами выступают банки, частные фонды, факторинговые компании и управляющие активами.

Из них 2,3 млрд юаней — это текущие залоговые долги, связанные с тремя дочерними компаниями, например, Hefei Bangcheng и Tai Real Estate заложили свои акции в доверительных фондах и факторинговых компаниях. 50 млн юаней заложено в Zhonghang Yibin для Bangtai Yishang Real Estate, 30 млн юаней — в Zhonghang Liangshan для Xichang Bangtai Real Estate.

Из 1,48 млрд юаней, ранее заложенных (часть из которых все еще действительна), крупнейший кредитор — “Chongqing Houze Microloan Co., Ltd.”, которая предоставила 9 залоговых кредитов на сумму 234,4 млн юаней для проектов в Гуанъюане, Дэяне, Сунин, Цзигуне, Чунцине и Юйси. Эта компания уже давно “вывела” свою деятельность за пределы материкового Китая.

Что же такое “модель Bangtai” — копирует ли она опыт Evergrande и Country Garden или же это действительно небольшая, но стабильная компания, развивающаяся за счет собственных средств?

Хотя финансовая прозрачность оставляет желать лучшего, рынок — лучший индикатор, и все больше владельцев недвижимости ищут ответы. Так что, возможно, стоит подождать и посмотреть, как сложится ситуация.