تسريع طلبات صناديق الاستثمار العقارية التجارية (REITs) - يتم إتمام الردود في أقل من تسعة وعشرين يوماً في المتوسط

صحيفة الأوراق المالية، مراسلة وان روي

تُظهر معلومات بورصتي شنغهاي وشينزين أنه حتى 18 مارس، قدمت 11 مؤسسة إدارة أصول عامة طلبات تسجيل لـ15 صندوق استثمار عقاري تجاري (REITs)، باستثناء 3 منتجات جديدة تم الإعلان عنها في مارس، فإن الـ12 الأخرى دخلت مرحلة الرد أو الاستفسار.

في آخر يوم من عام 2025، أصدرت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية إعلانًا حول إطلاق تجربة صناديق الاستثمار العقاري التجاري. خلال شهرين ونصف فقط، بلغ عدد طلبات REITs التجارية 15 طلبًا، ومن المتوقع أن يتجاوز إجمالي حجم جمع الأموال 460 مليار يوان، ومتوسط حجم التمويل لكل منتج حوالي 30.71 مليار يوان.

بالنسبة للمنتجات التي تم الإعلان عنها، هناك 6 منها يتوقع أن تجمع أكثر من 40 مليار يوان. من بينها، يُتوقع أن يجمع صندوق الاستثمار العقاري التجاري المغلق من شركة China Gold وVipshop 74.7 مليار يوان، وهو الأعلى حجمًا؛ كما يُتوقع أن يجمع صندوق الاستثمار العقاري التجاري المغلق من Guotai Haitong وSunshine Ship وEverbright Prudential وEverbright Anshi 50.64 مليار يوان و49.05 مليار يوان على التوالي.

علم مراسل صحيفة الأوراق المالية من عدة مؤسسات إدارة أصول وساطة أن في ظل بيئة السوق الحالية ذات الفائدة المنخفضة، أصبحت REITs أداة مهمة لتوسيع حجم إدارة الأصول غير النقدية للمؤسسات العامة. وبحسب تقديرات حجم كل منتج بـ30 مليار يوان، فإن إصدار 3 إلى 4 منتجات يمكن أن يتجاوز المئة مليار يوان؛ ومع آفاق التوسع في الأصول القائمة على المدى الطويل، هناك مساحة واسعة للنمو المستقبلي.

بالنظر إلى مشاريع REITs التجارية التي تم الإعلان عنها، فإن الأصول الأساسية تقع بشكل رئيسي في مدن من الدرجة الأولى مثل شنغهاي، شنزن، قوانغتشو، بالإضافة إلى مدن رئيسية من الدرجة الثانية ذات إمكانات نمو قوية مثل هيفي، شيان. تشمل نطاقات التجربة أنواع العقارات التجارية التقليدية مثل المجمعات التجارية، التجزئة، المكاتب، والفنادق. كما أن الملاك الأصليين من الشركات الحكومية والخاصة، وتتنوع مصادر الأصول بشكل كبير.

قال المحلل بينغ وونغيوان من Shenwan Hongyuan إن مقارنة بـ REITs للبنية التحتية، فإن أصول REITs التجارية تتميز بخصائص عالية السوقية، ومرونة أكبر في إصدارها، وتنوع أكبر في الجهات المصدرة (مثل الشركات الخاصة، الأجنبية، وشركات العقارات)، وسلسلة مراجعة أكثر بساطة وكفاءة، وأداء أصول أساسي أكثر مرونة، وخصائص سوقية أقوى. مع إطلاق REITs التجارية، ستصبح بنية أصول سوق REITs أكثر تنوعًا، ومن المتوقع أن يعاد هيكلة منظومة التقييم، وفتح المزيد من حجم السوق، مما يتيح سوقًا بقيمة تريليون يوان كآفاق مستقبلية.

من الجدير بالذكر أن متوسط مدة استجابة الـ12 منتجًا هو 28.5 يومًا، حيث أكملت شركة Huatai Zijin Huazhu Anzhu REITs الاستفسارات خلال 22 يومًا فقط بعد استلامها، مما يدل على كفاءة الجهات التنظيمية في مراجعة والرد على طلبات REITs التجارية.

قال فريق المحللين في Huayuan Securities بقيادة لياو زيمينغ إن، استنادًا إلى الملاحظات الحالية، تركز اهتمامات الجهات التنظيمية بشكل رئيسي على أربعة جوانب: مدى توافق العقارات مع اللوائح، مثل اكتمال الإجراءات، توافق استخدام الأراضي، وكفاءة المؤهلات التشغيلية؛ سلامة الأصول، بما في ذلك نطاق الأصول المدرجة، والأصول المشتركة؛ أداء العائد على المشاريع، مع طلبات لتوضيح نمط التشغيل، وقوة المنافسة، والتحقق من مخاطر انتهاء عقود الإيجار، والمعاملات ذات الصلة؛ معقولية التقييم، مع تقييم دقيق لمعدلات النمو طويلة الأمد، ونسب الإشغال خلال فترة التوقعات.

في الواقع، بالإضافة إلى تسريع البورصات في تنفيذ المشاريع الأولى، فإن لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية ومكاتبها الإقليمية تنظم بشكل نشط دورات تدريبية، لتوجيه الشركات والمؤسسات المالية والجهات الحكومية للاستفادة من فرص تطوير REITs التجارية. في 13 مارس، أصدرت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية إعلانًا عن قبول طلبات ما بعد الدكتوراه لعام 2026، وأدرجت بشكل خاص “دراسة بناء نظام سوق REITs” كجهة مرجعية للبحث.

وفي ذات اليوم، أعلنت لجنة تنظيم الأوراق المالية في سيتشوان أنها عقدت مؤخرًا بالتعاون مع بورصتي شنغهاي وشينزين، ومكتب المالية في الحزب الشيوعي، “اجتماع تعزيز تجربة REITs التجارية في سيتشوان”، بهدف استكشاف الأصول، وتعزيز وتوجيه مشاريع REITs التجارية، وإعادة تنظيم خطة تطويرها، والاستجابة لمشكلات التقدم في المشاريع، من خلال حلول فردية لكل حالة.