Месячные дивидендные REIT: четыре источника дохода с доходностью до 11,7%

Квартальные выплаты дивидендов? Большинство инвесторов довольствуются этим традиционным подходом. Но что если вы сможете получать выплаты каждый месяц, а не ждать три месяца между выплатами? Именно здесь на сцену выходят ежемесячные дивидендные REIT. Сегодня мы рассматриваем четыре инвестиционных фонда недвижимости, которые предоставляют ежемесячные выплаты с доходностью от 5,3% до 11,7%, в среднем 7,9% в год. Портфель из этих четырех активов стоимостью 500 000 долларов может приносить примерно 39 500 долларов ежегодного дивидендного дохода, при этом потенциально сохраняя основной капитал. Вместо квартальных единовременных выплат вы будете получать стабильные ежемесячные платежи.

Почему ежемесячные REIT превосходят традиционные стратегии дивидендных выплат

Честно говоря: традиционный подход — держать крупные акции и диверсифицированные ETF, выплачивающие квартальные дивиденды, — создает неровный денежный поток. В сравнении с этим преимущества ежемесячных дивидендных REIT:

Доход портфеля становится предсказуемым. Вместо месяцев с «пиршеством или голодом», когда дивиденды сосредоточены в конце квартала, ежемесячные выплаты обеспечивают стабильный доход. Это позволяет планировать денежные потоки надежнее и устраняет проблему «неровных» доходов, характерную для традиционных дивидендных портфелей.

Реинвестирование ускоряется. Чем быстрее поступают выплаты, тем быстрее вы можете реинвестировать капитал. Ежемесячные выплаты позволяют реализовать эту стратегию более эффективно, чем квартальные.

Важна стабильность цен. Ключевое требование для инвесторов, ищущих доход — это наличие REIT, которые сохраняют относительно стабильные цены акций при выплате дивидендов. Без роста стоимости акций ваша общая доходность почти полностью зависит от доходности (yield). Именно поэтому мы выбираем REIT с предсказуемыми потоками доходов и устоявшимися позициями на рынке.

Четыре REIT, обеспечивающих ежемесячный доход: рамки для инвестора

Мир REIT делится на три основные категории: коммерческая недвижимость, гостиничный бизнес и ипотечные ценные бумаги. Каждая из них ведет себя по-разному в зависимости от экономических циклов и условий процентных ставок. Рассмотрим четыре подхода к инвестированию в ежемесячные REIT.

Realty Income (O): REIT — «аристократ дивидендов»

Текущая доходность: 5,3%

Realty Income — это REIT с чистой арендой, владеющий и сдающий в аренду коммерческую недвижимость. В портфеле — 15 500 объектов, арендованных более чем 1 600 клиентам из более чем 90 отраслей. Эта компания стоимостью 55 миллиардов долларов заслужила прозвище «Месячная дивидендная компания» — и заслуженно. За годы она выплатила 667 последовательных месяцев дивидендов и достигла 113 последовательных квартальных увеличений. Более 30 лет непрерывного роста дивидендов — Realty Income — единственный REIT с ежемесячной выплатой, получивший статус дивидендного аристократа.

Реальность: несмотря на эти достижения, акции показывают слабую динамику с конца 2023 года. В целом сектор недвижимости испытывает трудности, и Realty Income не смогла достаточно выделиться, чтобы преодолеть этот негатив. Огромный размер компании — двойной плюс и минус: диверсифицированная база арендаторов и средний срок аренды более 9 лет предполагают продолжение роста дивидендов, но внешние возможности для расширения ограничены. Также присутствие в циклических секторах, таких как рестораны и фитнес-центры, может оказывать давление на денежные потоки в периоды экономического спада. Оценка около 14 раз скорректированных средств от операций (AFFO) делает акции либо недооцененными, либо без ярких драйверов роста.

SL Green Realty (SLG): Специализированный REIT — Манхэттен

Текущая доходность: 6,7%

В отличие от диверсифицированных REIT, SL Green сосредоточен исключительно на коммерческой недвижимости Нью-Йорка, позиционируя себя как «самый крупный арендодатель Манхэттена». В портфеле — доли в 53 зданиях площадью почти 31 миллион квадратных футов премиальной офисной и смешанной застройки.

Плюсы: SL Green выигрывает за счет владения высококлассной, хорошо расположенной недвижимостью в одном из ведущих деловых центров мира. Выплаты дивидендов сейчас хорошо покрыты, составляют лишь две трети ожидаемых в 2026 году средств от операций (FFO).

Минусы: Этот REIT — один из наиболее заемных в своей категории. Важное: оценки FFO на 2026 год на 19% ниже прогнозов на 2025 год, что вызывает опасения по поводу устойчивости дивидендов. История выплат показывает волатильность — компания склонна корректировать выплаты в зависимости от текущих условий, а не следовать стабильной траектории роста.

Положительный момент: офисные здания в Нью-Йорке недавно демонстрируют заметное восстановление, а по оценке около 10 раз FFO за 2026 год акции выглядят разумно оцененными. Однако сочетание высокой задолженности и снижающихся прогнозов по прибыли требует осторожности у инвесторов, ищущих стабильность.

Apple Hospitality REIT (APLE): Гостиницы как ежемесячные выплаты

Текущая доходность: 7,8%

Apple Hospitality владеет и управляет 217 элитными отелями в 84 регионах 37 штатов, с общим количеством номеров около 29 600. В портфеле — в основном отели брендов Hilton (115 объектов) и Marriott (96 объектов), а также один Hyatt.

Плюсы: Эти отели делают акцент на важнейших удобствах — спортзалах, бизнес-центрах, ограниченном питании — что обычно обеспечивает более высокие EBITDA- margins по сравнению с полносервисными отелями. Портфель молод и хорошо обслуживается, географическая диверсификация по нескольким штатам снижает риски концентрации. Оценка — около 8 раз FFO за 2026 год, что является одним из самых привлекательных показателей в секторе REIT.

Риски: Потенциал роста маржи ограничен, поскольку модель «выборочного сервиса» уже оптимизировала издержки. Более того, APLE подвержена спросу на гостиницы во время Чемпионата мира 2026 и неопределенности миграционной политики — оба фактора могут резко повлиять на спрос на размещение.

Дивиденды: ситуация сложная. В настоящее время выплаты покрыты менее чем двумя трети FFO, и они никогда не возвращались к доковидным уровням. В 2020 году выплаты были приостановлены, в 2021 году возобновлены по одному центу за акцию, а затем выросли только до 8 центов в год — значительно ниже исторического уровня в 10 центов. Специальные дивиденды за последние три года не были продолжены в 2026 году, что говорит о возможном замедлении роста.

Ellington Financial (EFC): Высокодоходный ипотечный REIT

Текущая доходность: 11,7%

Самый высокий доход среди этого списка — Ellington Financial, который работает как ипотечный REIT (mREIT), отличающийся от владельцев физической недвижимости. Вместо владения зданиями, EFC инвестирует в ипотечные кредиты, обеспеченные ипотечные обязательства и другие кредитные инструменты.

Как работают ипотечные REIT: Эти компании берут в долг по краткосрочным ставкам, чтобы покупать ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, с доходностью по долгосрочным ставкам. Прибыль формируется за счет разницы между ставками по заемным средствам и доходами по активам. Когда краткосрочные ставки снижаются относительно долгосрочных или существующие кредиты с более высокой ставкой дорожают, mREIT получают значительную выгоду.

Недавние драйверы: В 2025 году 30-летняя ипотечная ставка снизилась без резких колебаний — это благоприятная среда для существующих ипотечных активов. Возможное снижение ставок Федеральным резервом в 2026 году дополнительно повысит доходность EFC. Также ожидается реформа государственных агентств (GSE), которая может освободить Fannie Mae и Freddie Mac от государственного консервации, что создаст дополнительные возможности для сектора ипотечных REIT.

Доходность: Ellington с доходностью 11,7% увеличилась после недавней вторичной эмиссии (8,77 миллиона акций, с опционом на 1,32 миллиона дополнительных), предназначенной для погашения серии A Preferred Stock. Компания платит 1,56 долларов в год на акцию, что примерно составляет 86% от прогнозируемых в 2026 году доходов в 1,82 доллара на акцию — небольшой запас, но без признаков кризиса. Оценка менее 8 раз по будущей прибыли делает акции достаточно привлекательными.

Формирование стратегии ежемесячного дохода с помощью REIT

Основной принцип ежемесячных дивидендных REIT — это согласованность: получать доход с той же частотой, с которой платите по счетам. Портфель стоимостью 600 000 долларов с доходностью 9% в месяц даст 54 000 долларов в год, что достаточно для многих пенсионеров в США при добавлении социальных выплат. Увеличьте капитал до 1 миллиона долларов — и ежемесячные выплаты достигнут 90 000 долларов в год, распределенные равномерно по 12 месяцам, а не в виде разовых квартальных сумм.

Математика убедительна, но для реализации необходима дисциплина. Каждый REIT выполняет свою роль: Realty Income — стабильность и статус аристократа; SL Green — концентрация в нью-йоркском рынке; Apple Hospitality — динамика гостиничного сектора; Ellington Financial — максимальный доход за счет ипотечных активов. Вместе эти четыре REIT создают диверсифицированный источник ежемесячного дохода, каждый со своими рисками и возможностями.

Главное преимущество остается неизменным: ежемесячные выплаты позволяют реинвестировать дивиденды регулярно, планировать денежные потоки и избегать проблем с управлением наличностью, характерных для портфелей с квартальными выплатами. Для инвесторов, ориентированных на доход и ищущих ежемесячные выплаты вместо годовых дивидендных отчетов, ежемесячные дивидендные REIT заслуживают серьезного внимания.