Что нужно знать о том, чтобы быть условным владельцем дома

Когда вы ищете дом, вы, вероятно, замечали, что объявления о недвижимости показывают разные стадии: «активно», «в ожидании» или «под контрактом». Но что на самом деле означает, когда дом выставлен как «под контрактом», и как этот статус влияет на ваши шансы как покупателя? Понимание условий contingencies (условий) очень важно, потому что они защищают вас во время самой сложной покупки в вашей жизни.

Почему условия важны: ваша страховка как покупателя

Когда продавец принимает предложение с условиями, это означает, что сделка еще не окончательна — покупатель может выйти из договора при определенных условиях, не потеряв залоговые деньги. Рассматривайте условия как ваш план защиты. Перед тем как внести депозит в эскроу, вы фактически говорите продавцу: «Я серьезно настроен на покупку, я вношу деньги. Но если что-то пойдет не так, я могу безопасно отказаться.»

Именно поэтому продавцы соглашаются на предложения с условиями, несмотря на дополнительную неопределенность. Ваш залог показывает вашу серьезность, а взамен вы получаете возможность отказаться, если перед закрытием возникнут серьезные проблемы.

Восемь основных условий, которые должен знать каждый покупатель

Условия — это основы крепкого договора купли-продажи. Вот типы условий, которые стоит включить при сделке, особенно если вы хотите, чтобы сделка была contingent on (зависела от) осмотра или оценки дома перед окончательным соглашением:

Условие осмотра: ваше право провести проверку

Это, пожалуй, самое важное условие, которое можно включить. Оно дает вам ограниченное время (обычно 7-10 дней) нанять профессионального инспектора. Инспектор выявит любые проблемы — трещины в фундаменте, повреждения крыши, электропроблемы — и у вас появится основание для переговоров о ремонте или компенсации. Вы можете выбрать продолжить сделку без изменений, потребовать от продавца устранить недостатки, запросить кредит на ремонт или отказаться от покупки, не потеряв залог.

Условие оценки: защита от переплаты

Это условие защищает вас от ситуации, когда цена дома превышает его рыночную стоимость. Если оценка дома окажется ниже вашей предложенной цены, это условие позволяет вам отказаться без штрафных санкций. Особенно важно при ипотечном финансировании, поскольку банки не одобрят кредит выше оценки. Только покупатели за наличные могут пропустить это условие.

Условие ипотечного кредита: ваш шанс на финансирование

Жизнь непредсказуема. Потеря работы, снижение кредитного рейтинга, неожиданные долги — все это может помешать одобрению ипотеки даже после подписания договора. Условие ипотечного кредита защищает вас, если банк откажет в кредите или если сам объект не соответствует требованиям банка. Предварительное одобрение повышает ваши шансы, но это условие — ваша страховка.

Условие титула: гарантия чистоты собственности

Вы не хотите обнаружить после закрытия, что на дом есть претензии третьих лиц. Условие титула защищает вас, если у собственности есть обременения, неоплаченные залоги, неизвестные наследники или другие споры. Даже покупатели за наличные нуждаются в этом, потому что страхование титула — обязательное требование банка — зависит от чистого титула. Это условие освобождает вас, если проблему с титулом невозможно быстро решить.

Условие раскрытия информации: выявление скрытых проблем

Закон часто требует от продавцов раскрывать известные дефекты — трещины, протечки, неисправности сантехники и т. д. Если раскрытия выявляют серьезные проблемы, о которых вы не знали, это условие позволяет вам отказаться без штрафа.

Условие продажи вашей текущей недвижимости: гибкость для текущих владельцев

Если вы еще не продали свою текущую квартиру, это условие делает покупку зависимой от успешной продажи вашего жилья. Продавец может принять такое предложение, продолжая показывать объект и принимать резервные заявки. Такие объявления могут называться «под контрактом с правом выхода» или «с возможностью bump» — продавец может принять более выгодное предложение и дать вам шанс устранить условия или отказаться.

Условие страхования жилья: защита вашей инвестиции

Некоторые объекты — особенно в районах с риском стихийных бедствий, например во Флориде — дорого страховать или вообще не страхуются. Если вы узнаете, что страховка обойдется значительно дороже или дом считается высокорискованным, это условие даст вам возможность отказаться. Ваш кредитор все равно потребует страховку, поэтому эта защита важна.

Условие HOA: соблюдение правил сообщества

Если дом входит в жилищный кооператив или ассоциацию собственников (HOA), нужно ознакомиться с уставами, правилами, протоколами собраний и финансовым состоянием. Это условие защищает вас, если правила HOA противоречат вашему стилю жизни — например, нельзя сдавать в аренду, держать домашних животных или парковать грузовик у дома — или если ассоциация финансово нестабильна.

Расшифровка статуса объявления: что означает каждый этап

Понимая условия, важно понять, что говорит статус объявления о положении недвижимости на рынке.

Contingent

Покупатель еще не выполнил все условия договора. Обычно можно сделать резервное предложение, если продавец разрешает. Этот статус равносилен «под контрактом».

Active Contingent (Contingent: продолжать показы)

Продавец принял предложение с условиями, но все еще принимает резервные заявки и показывает дом. Он «хеджирует» свои риски на случай, если текущая сделка сорвется.

Contingent With Kick-Out Clause

Продавец принял условное предложение, но оставляет за собой право принять более выгодное предложение и «выбить» текущего покупателя. Текущий покупатель обычно получает шанс устранить условия и повысить предложение, чтобы остаться в сделке. Без этого пункта «kick-out» объявление может быть «под контрактом без права выхода» — продавец не рассматривает резервные предложения, пока текущая сделка не завершится.

Contingent Probate

Продавец принял предложение, но требуется одобрение суда по наследству перед закрытием. Обычно это при продаже наследственного имущества. Другие покупатели могут присутствовать на судебном заседании и подавать конкурирующие ставки.

Short-Sale Contingent

Продавец принял предложение покупателя, но все кредиторы и залогодержатели должны одобрить сделку. Это увеличивает сроки и неопределенность.

Pending

Покупатель выполнил все условия. Сделка скоро завершится. Ваша лучшая стратегия — искать другую недвижимость, хотя можно связаться с агентом продавца, чтобы выразить резервный интерес — иногда сделки все же могут сорваться. Некоторые объявления отмечают «pending — принимаются резервные заявки», если есть такая возможность.

Pending — более четырех месяцев

Этот редкий статус появляется, когда закрытие задерживается или агент не обновил статус после завершения сделки.

Чем отличается «под контрактом» от «в ожидании»?

Объект с статусом «под контрактом» находится на более ранней стадии, чем «в ожидании». Покупатель мог только подписать договор без выполнения условий или выполнить все условия, но статус еще не обновлен. Статус «в ожидании» означает, что покупатель прошел все этапы и приближается к завершению. В редких случаях сделка уже завершена, но статус не обновлен — тогда «в ожидании» не всегда означает, что сделка скоро закроется.

Умные стратегии условий: ответы на популярные вопросы

Можно ли сделать предложение на дом с условием, если он уже в контракте?
Да, если продавец принимает резервные заявки. Ваше предложение зависит от того, что текущая сделка сорвется.

Могут ли продавцы отказаться от условий?
Редко — если только они сами не включили условия, например, необходимость найти и оформить новую недвижимость к определенной дате. Некоторые покупатели предлагают продавцам арендовать объект после закрытия, чтобы дать им больше времени на переезд, что снимает напряженность.

Что делать, если ваше условное предложение сорвалось?
Вы получите возврат залога, если причина выхода указана в договоре. Продавец может принять резервное предложение или снова выставить объект на продажу.

Стоит ли отказываться от условий, чтобы сделать предложение более привлекательным?
Нет. В конкурентных рынках некоторые покупатели отказываются от условий, чтобы выделиться. Но это рискованно — если финансирование не пройдет, инспекция выявит серьезные проблемы, оценка окажется низкой или титул будет оспорен, вы останетесь без защиты. Условия ничего не стоят, если все идет гладко, и могут спасти вас, если возникнут проблемы.

Каков срок снятия условий?
Это зависит от договора. Обычно осмотр занимает 7-10 дней, оценка — 7-14 дней, ипотечное финансирование — несколько дней до закрытия. Всегда уточняйте сроки в своем предложении.

Понимание того, что значит быть «под контрактом» на дом, помогает вам вести переговоры умнее, защищать свои интересы и уверенно идти к владению собственностью. Включенные вами условия сегодня могут сэкономить вам тысячи или уберечь от дорогостоящих ошибок.