Кризис аренды двухкомнатных квартир: почему средняя арендная плата продолжает опережать заработки работников по всей Америке

Кризис доступности жилья достиг критической точки, средняя арендная плата за двухкомнатные квартиры теперь требует от работников зарабатывать зарплату, значительно превышающую типичные региональные уровни оплаты труда. Согласно исследованиям Национальной коалиции по вопросам низкооплачиваемого жилья (NLIHC), разрыв между фактическим доходом арендаторов и необходимым для достойного жилья стал определяющим экономическим вызовом для миллионов американских семей.

Цифры рисуют тревожную картину. За последние два десятилетия средняя арендная плата по стране выросла почти на 18%, в то время как средний доход домохозяйств увеличился всего на 3,2% — соотношение настолько несоразмерное, что кардинально меняет представление о том, кто может позволить себе жить там. В результате: только 13 штатов в стране предлагают двухкомнатные арендуемые квартиры, доступные для работников, зарабатывающих менее 19 долларов в час, что является порогом, определённым защитниками жилья как линией доступности.

Уравнение доступности: что реально зарабатывают работники и что им нужно

Чтобы понять кризис аренды, рассмотрим простую математику. GOBankingRates проанализировал данные NLIHC, чтобы точно определить, какая почасовая зарплата необходима по всей стране для аренды двухкомнатной квартиры без расходования более 30% дохода на жильё — стандартного порога доступности.

Результаты показывают тревожную тенденцию. В штатах с самой дорогой средней арендой за двухкомнатные квартиры разрыв в доходах становится ошеломляющим. Арендаторам в Калифорнии нужно зарабатывать 42,25 доллара в час, чтобы позволить себе двухкомнатную квартиру за 2197 долларов в месяц, тогда как средняя зарплата арендатора составляет 33,67 доллара — разрыв в 8,58 доллара в час. В Гавайях ситуация ещё более экстремальна: арендаторам нужно 41,83 доллара в час, а зарабатывают они всего 21,86, что создает дефицит почти в 20 долларов в час.

Напротив, в некоторых штатах расходы на аренду более умеренные. Арканзас, Кентукки и Западная Виргиния держат среднюю арендную плату за двухкомнатные квартиры ниже 950 долларов в месяц, хотя даже в этих регионах с более низкими затратами разрыв между доходами и арендой сохраняется. В Миссисипи арендаторам нужно зарабатывать 17,21 доллара в час, чтобы позволить себе двухкомнатную квартиру за в среднем 895 долларов в месяц, тогда как типичный доход арендатора составляет всего 14,37 доллара — всё равно остаётся дефицит в 2,84 доллара в час.

Высокие стоимости: где двухкомнатные квартиры требуют самых высоких зарплат

Пять штатов выделяются особенно сложными для тех, кто ищет доступную двухкомнатную аренду. Калифорния лидирует с средней арендой 2197 долларов за двухкомнатную квартиру, за ней следует Нью-Йорк с 2084 долларами. Гавайи, несмотря на меньшую плотность населения, занимает третье место с 2175 долларами в месяц. Массачусетс и Вашингтон замыкают пятёрку, где средняя арендная плата за двухкомнатные квартиры достигает 2165 и 1889 долларов соответственно.

Эти премиум-рынки создают требования к доходу, которые просто не совпадают с доступными возможностями трудоустройства. Арендаторам в Массачусетсе нужно зарабатывать 41,64 доллара в час, тогда как средний доход составляет 29,40 доллара. В Вашингтоне разрыв между необходимой зарплатой и реальными доходами составляет 6,01 доллара в час. Нью-Джерси, Мэриленд и Колорадо дополнительно иллюстрируют приоритет прибрежных и городских рынков, где средняя арендная плата за двухкомнатные квартиры постоянно превышает 1600 долларов в месяц.

Доступный сегмент: штаты, где двухкомнатные квартиры остаются доступными

Отдельная группа штатов сохраняет стоимость аренды двухкомнатных квартир ниже 1000 долларов в месяц, хотя «доступность» всё же относительна. Арканзас, Айова, Кентукки, Северная Дакота, Южная Дакота и Западная Виргиния имеют среднюю арендную плату за двухкомнатные квартиры ниже 950 долларов.

Интересно, что в этих регионах с более низкими затратами не всегда полностью совпадают доходы и расходы на жильё. В Арканзасе арендаторы фактически зарабатывают чуть выше порога доступности — 17,85 доллара против необходимого 16,27, что создаёт редкий излишек. Аналогично, работники Северной Дакоты зарабатывают 19,58 доллара, тогда как для двухкомнатных квартир требуется 17,79 доллара. Однако в Миссисипи и Западной Виргинии ситуация противоположная: даже в самых дешёвых рынках аренда остаётся выше уровня доходов, необходимого для настоящей доступности.

Средний уровень: где средняя арендная плата за двухкомнатные квартиры создаёт умеренное давление

Между крайностями находится широкая полоса штатов, где аренда двухкомнатных квартир составляет от 1100 до 1700 долларов в месяц, создавая умеренное давление на бюджет. В этот сегмент входят Аризона, Колорадо, Коннектикут, Делавэр, Флорида, Джорджия, Иллинойс, Мэриленд, Мичиган, Миннесота, Невада, Нью-Гэмпшир, Нью-Джерси, Нью-Мексико, Северная Каролина, Огайо, Орегон, Пенсильвания, Род-Айленд, Южная Каролина, Теннесси, Техас, Юта, Вермонт и Виргиния.

Региональные различия заметны. В Теннесси арендаторам нужно зарабатывать 20,76 доллара в час, чтобы арендовать двухкомнатную квартиру за 1080 долларов в месяц, при этом средний доход составляет 20,69 доллара — почти идеально сбалансировано. В Аризоне средняя цена за двухкомнатную — 1556 долларов, требующая 29,93 доллара в час, тогда как средний доход арендатора — 22,86, что создает разрыв в 7,07 доллара.

Географические особенности: понимание регионального разделения

Ясное географическое разделение проявляется при анализе, где сосредоточены средние цены за двухкомнатные квартиры. Западное побережье — особенно Калифорния, Вашингтон, Орегон и Гавайи — постоянно демонстрирует самые высокие стоимости аренды. Северо-восточный коридор от Нью-Йорка через Массачусетс также сохраняет высокие цены. В то же время Юг и Средний Запад предлагают более дешёвое жильё, хотя экономические условия региона зачастую удерживают уровень заработков пропорционально.

Местность Монтаны и Запада — интересный средний вариант. Колорадо и Юта, несмотря на привлекательность Рокки-Маунтин, требуют аренду двухкомнатных около 1300–1670 долларов в месяц. В соседних штатах, таких как Нью-Мексико, Вайоминг и Монтана, рынок аренды ниже, несмотря на схожие географические преимущества.

Основная проблема: рост арендных плат опережает рост доходов

Хотя рост арендной платы замедлился в последние годы по сравнению с пиковыми значениями пандемии, фундаментальный дисбаланс остаётся. Даже в штатах, где средняя цена за двухкомнатную стабилизировалась, историческая динамика показывает, почему арендаторы сталкиваются с постоянными проблемами доступности. Рост арендной платы на 17,9% с 2001 по 2021 год значительно опередил рост доходов всего на 3,2% — математическая реальность, которая систематически снижала покупательную способность на протяжении десятилетий.

Это особенно сжимает низкооплачиваемых работников. Те, кто зарабатывает менее 19 долларов в час — работники сферы услуг, розничной торговли, гостиничного бизнеса, сельского хозяйства — всё больше оказываются исключёнными из возможности арендовать двухкомнатные квартиры. Исследование NLIHC показывает, что только в 13 штатах есть такие квартиры по ценам, которые эти работники могут себе позволить, при этом удовлетворяя другие базовые потребности.

Что показывает анализ: истинная стоимость двухкомнатного жилья

Подробный анализ по штатам показывает, что средняя арендная плата за двухкомнатные квартиры варьируется от 846 долларов в Арканзасе до 2197 долларов в Калифорнии — разница в 160%. Однако требования к доходу колеблются от 16,27 до 42,25 долларов в час — разница в 260%. Такое несоответствие в вариациях доходов и стоимости аренды говорит о том, что проблема выходит за рамки простого различия стоимости жизни; на неё влияют региональные экономические структуры, разрывы в возможностях трудоустройства и дисбаланс рыночной силы труда.

Рассмотрим крайние случаи: арендаторам в Вашингтоне нужно 35,35 доллара в час для двухкомнатной квартиры за 1838 долларов в месяц, тогда как средняя зарплата арендатора достигает 40,32 доллара — единственная юрисдикция, где доходы уверенно превышают требования. Это говорит о том, что дорогие городские центры привлекают работников с более высокими доходами, одновременно вытесняя из рынка низкооплачиваемых арендаторов. В то же время, арендаторы из Миссисипи сталкиваются с, возможно, самой острой проблемой: им нужно 17,21 доллара в час, чтобы арендовать двухкомнатную квартиру, а зарабатывают они всего 14,37 — разрыв более 19%.