Thị trường nhà ở Đài Loan lượng giao dịch quý 1 lập kỷ lục thấp thứ ba trong lịch sử! Đơn vị môi giới trực tiếp nói: « Giá nhà sẽ không còn tăng vọt nữa »

Năm 2026, quý 1, khối lượng giao dịch tại 6 thành phố trực thuộc trung ương của Đài Loan chỉ đạt 47.000 căn nhà, thiết lập mức thấp thứ ba kể từ khi có số liệu. Ngân hàng Trung ương đã triển khai đợt siết nhà thứ 7 đã hơn 1 năm rưỡi, thuế đầu cơ nhà ở 2.0 đang hoàn tất giai đoạn “ngấm”, chương trình vay ưu đãi người trẻ “新青安” sắp kết thúc, ba áp lực chồng lên nhau đồng thời.
（Tóm tắt trước đó: Khi xem lại lịch sử “sụp đổ” thị trường bất động sản Nhật Bản, liệu dưới đòn đánh mạnh của Ngân hàng Trung ương, Đài Loan có bước theo vết xe đổ đó không?）
（Bổ sung bối cảnh: “新青安 2.0” sắp đến: ngân hàng nhà nước đề xuất ném 3 phương án, trợ cấp lãi suất và thời gian ân hạn có thể được điều chỉnh giảm）

Mục lục bài viết

Toggle

• Dịch vụ đại lý cho biết dòng vốn thị trường dồi dào, nhưng sẽ không chảy thêm vào bất động sản nữa
• “Đợt cao điểm hoàn công” 360.000 hộ trong 3 năm
• Thuế đầu cơ nhà ở, thoái trào “新青安”

Quý 1 năm 2026, thị trường nhà ở Đài Loan thực sự trở nên lạnh. Tổng khối lượng giao dịch tại 6 thành phố chỉ đạt 47.000 bất động sản, cao hơn duy nhất mức 32.335 trong năm 2016 và 45.454 trong năm 2017; giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước, lập mức thấp thứ ba kể từ khi có số liệu.

Tháng 3 dù tăng 74,4% so với tháng trước, chủ yếu do yếu tố mùa vụ hồi ấm; tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước cũng chỉ nhích nhẹ 0,4%. Các chuyên gia cho rằng đây không phải là sự đảo chiều mang tính bền vững.

Ai cũng biết nguyên nhân đứng sau: Ngân hàng Trung ương tháng 9 năm 2024 tung ra “đợt siết nhà nặng nhất trong lịch sử” đợt thứ 7 về kiểm soát tín dụng có chọn lọc, khiến thị trường bất động sản ảm đạm hơn 1 năm rưỡi. Đến tháng 3 năm 2026, Ngân hàng Trung ương dù nới lỏng nhẹ, nâng tỷ lệ cho vay đối với khoản vay thế chấp căn thứ 2 của cá nhân trong cả nước từ 50% lên 60%, nhưng theo đánh giá của các đơn vị kinh doanh thì hiệu quả có hạn, không khí đứng ngoài quan sát của dòng tiền vẫn khá đậm.

Dịch vụ đại lý cho biết dòng vốn thị trường dồi dào, nhưng sẽ không chảy thêm vào bất động sản nữa

Theo ETtoday chuyên mảng bất động sản dẫn lại, Chủ tịch kiêm giám đốc điều hành công ty marketing động lực “Kim Tinh” 黃德國 nói rất thẳng: “Trong quá khứ, giá nhà tăng mạnh nhưng tiền thuê không theo kịp, lợi suất giảm; vấn đề chi phí nhân công và vật liệu khó có thể lặp lại, vì thế về cơ bản giá nhà sẽ rất khó tăng vọt như trước.” Ông kêu gọi chính phủ tiếp tục nới lỏng kiểm soát, nhưng đồng thời gợi ý rằng dù chính sách nới lỏng, động lực tăng giá nhà cũng đã kém xa trước.

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản 万群 地產, 謝坤成, cho biết theo hướng thận trọng: “nới lỏng thêm 1 mức đối với căn thứ hai sẽ giúp tăng niềm tin đối với thị trường nhà cũ của môi giới bất động sản, nhưng trợ giúp cho thị trường nhà bán sỉ (tiền chế/tiền đóng trước) là có hạn. Dòng vốn thị trường dồi dào nhưng không chảy vào bất động sản; mấu chốt nằm ở sức hấp dẫn của sản phẩm và chiến lược định giá.” Ông cho biết không phải chỉ nhìn xem tỷ lệ cho vay có nới được đến đâu, mà là người mua đã mất niềm tin vào cách định giá.

Xu hướng giá nhà củng cố nhận định này: từ quý 3 năm 2024 đến quý 4 năm 2025, giá nhà tại 6 thành phố đã giảm từ 4,8% đến 8,9%. Tháng 2 năm 2026, chỉ số giá nhà của Toàn quốc Tsinghua Anfu tăng theo tháng chỉ 0,12%, nhưng theo năm vẫn giảm 2,71%.

Tổng giám đốc kinh doanh của nhà ở 永慶, 叶凌棋, dự đoán: giá nhà cả năm 2026 tiếp tục giảm từ 3% đến 7%. Những khu vực có nhu cầu “cứng” sẽ giảm 3 đến 5%, còn những khu vực có lượng cung lớn thì giảm 5 đến 7%.

“Đợt cao điểm hoàn công” 360.000 hộ trong 3 năm

Thứ khiến thị trường lo lắng nhất là cú sốc nguồn cung trong vài năm tới: từ năm 2023 đến 2025, cả Đài Loan có khoảng 380.000 hộ bắt đầu xây nhà mới; dự kiến trong giai đoạn 2026 đến 2028 sẽ hoàn công lần lượt 320.000 đến 360.000 hộ. Khi đó, số căn hộ tồn kho đang chờ bán của các nhà phát triển sẽ đạt khoảng 80.000 đến 100.000 căn, tạo áp lực bán rất lớn.

Sự phân hóa theo khu vực trong thị trường bất động sản đã trở nên rõ ràng. Tại thành phố Đài Bắc, do nguồn cung hạn chế và nhu cầu ổn định, mức giảm dự kiến không quá 5 đến 6%, khả năng “chịu giảm” mạnh nhất. Tình hình ở miền Nam lại không lạc quan: một số khu vực ở Đài Nam và Cao Hùng có thể giảm hơn 10%. Dữ liệu tháng 3 cũng cho thấy sự chênh lệch kiểu này: chẳng hạn, giá bán tại Đài Trung giảm 22% theo năm, Cao Hùng giảm nhẹ 0,8%; Đài Nam bật lại 18,5%, Tân Bắc cũng tăng 18,3%. Trong cùng một giai đoạn, “nóng lạnh” lại không giống nhau.

Theo nhận định của Lý Đồng Dung, Chủ tịch danh dự của Liên đoàn toàn quốc Hiệp hội môi giới bất động sản, quan điểm hơi lạc quan: “Mức giảm trung bình của 6 thành phố khoảng 10%; đợt giảm giá này sẽ không kéo dài quá lâu và cũng không giảm quá sâu. Dự kiến đến năm 2027 sẽ đi ngang và ngừng giảm rồi ấm lên trở lại.” Tuy nhiên, điều kiện cho quan điểm lạc quan của ông là: nguồn cung sản phẩm nhà mới phải được tiêu hóa trước.

Thuế đầu cơ nhà ở, “新青安” kết thúc

Năm 2026 còn đáng chú ý hai biến số chính sách:

• Thuế đầu cơ nhà ở 2.0 hoàn tất giai đoạn “ngấm”: kỳ tính thuế từ ngày 1/7 năm trước đến ngày 30/6 năm đó; năm 2026 là năm đầu tiên phản ánh đầy đủ trong cả năm. Trong các hộ từ 4 căn trở lên, thuế phải nộp đối với nhà không phải nhà ở tự dụng tăng rõ nhất, “nhóm người sở hữu nhiều nhà” nhìn chung thuế tăng từ 1,6 đến 2,4 lần.
• “新青安” rút lui vào tháng 7 năm 2026: điều kiện của “新青安 2.0” kế nhiệm được siết rõ rệt; lãi suất tối thiểu 2,3% (so với thời gian được trợ cấp trước là 1,775%), thời gian ân hạn giảm từ 5 năm xuống 3 năm, và bổ sung quy định “80 điều khoản” hạn chế vay đối với người cao tuổi. Nếu tính thử với khoản vay 10.000.000 và kỳ hạn 40 năm, khoản thanh toán hằng tháng tăng từ 29.112 Đài tệ lên 31.818 Đài tệ, mỗi tháng trả thêm 2.706 Đài tệ.

Về phía Ngân hàng Trung ương, 杨金龙 tháng 12 năm 2025 đã cho biết hiện chưa có kế hoạch triển khai đợt siết nhà thứ 8; từ năm 2026, hạn chế tổng lượng cho vay bất động sản đối với ngân hàng cũng quay trở lại cơ chế kiểm soát nội bộ của từng ngân hàng, hướng chính sách nghiêng về theo dõi thay vì gia tăng sức ép. Tuy nhiên, điều khoản cốt lõi của đợt thứ 7 được giữ nguyên: tỷ lệ cho vay đối với khoản vay mua nhà từ căn thứ ba trở lên vẫn chỉ là 30%.

Diễn giải của 叶凌棋 của 永慶: ông dự đoán khối lượng giao dịch 6 thành phố trong cả năm nay khoảng 251.000 đến 264.000 căn, so với mức đỉnh giai đoạn 2020 đến 2021 thì vẫn là sự thu hẹp rõ rệt. Vấn đề của thị trường hiện không còn là “có đợi nổi hay không”, mà là “sau đó, liệu còn bao nhiêu người sẵn sàng trả tiền”.