Quyền sở hữu 101: Hiểu về Người nhận quyền và Người cấp quyền trong bất động sản

Khi thực hiện một giao dịch bất động sản, hai thuật ngữ thường xuất hiện trong các tài liệu pháp lý là người nhận chuyển nhượng (grantee) và người chuyển nhượng (grantor). Những thuật ngữ này xác định mối quan hệ cốt lõi giữa hai bên liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản. Dù bạn đang mua nhà, thuê căn hộ hay thừa kế đất đai, việc hiểu rõ sự khác biệt giữa người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình và biết rõ trách nhiệm pháp lý của mình.

Nói một cách đơn giản, người chuyển nhượng là bên chuyển giao tài sản (thường là người bán hoặc chủ nhà cho thuê), còn người nhận chuyển nhượng là bên nhận tài sản (thường là người mua hoặc người thuê). Quyền lợi, trách nhiệm và các biện pháp bảo vệ của họ hoàn toàn phụ thuộc vào loại giấy tờ pháp lý được sử dụng để chính thức hóa giao dịch: giấy chứng nhận quyền sở hữu (được gọi là deed).

Ai là ai: Định nghĩa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng

Người Chuyển Nhượng: Người Giao Tài Sản

Người chuyển nhượng giữ quyền sở hữu ban đầu đối với tài sản và quyết định chuyển giao cho người khác. Trong một giao dịch bán nhà, người chuyển nhượng là người bán. Trong trường hợp cho thuê, người chuyển nhượng là chủ nhà cho thuê. Người chuyển nhượng có thể là bất kỳ thực thể nào—một cá nhân, công ty hoặc tổ chức tài chính—đang có quyền hợp pháp để chuyển nhượng tài sản cho người khác.

Người Nhận Chuyển Nhượng: Người Nhận Tài Sản

Người nhận chuyển nhượng nằm ở phía đối diện của giao dịch. Người này hoặc tổ chức này mua hoặc thuê tài sản từ người chuyển nhượng. Người nhận chuyển nhượng có thể là người mua nhà ký các giấy tờ hoàn tất giao dịch hoặc người thuê ký hợp đồng thuê nhà. Các quyền lợi và nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng phụ thuộc nhiều vào loại giấy chứng nhận quyền sở hữu (deed) liên quan đến giao dịch.

Vai trò của giấy chứng nhận quyền sở hữu trong các thỏa thuận người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng

Khi tài sản thay chủ, việc chuyển giao hợp pháp “quyền sở hữu”—quyền để sở hữu, kiểm soát và bán tài sản—được ghi nhận qua giấy chứng nhận quyền sở hữu (deed). Giấy này quy định rõ quyền lợi mà người nhận chuyển nhượng được hưởng và nghĩa vụ mà người chuyển nhượng phải đảm nhận. Các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu khác nhau phù hợp với các hoàn cảnh và mức độ bảo vệ khác nhau, mang lại các mức độ an toàn khác nhau cho người nhận chuyển nhượng.

Người nhận chuyển nhượng luôn cần hiểu rõ loại giấy chứng nhận quyền sở hữu mà họ nhận được, vì điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền pháp lý của họ nếu có vấn đề phát sinh về quyền sở hữu hoặc tình trạng của tài sản sau khi giao dịch kết thúc.

Bảo vệ tối đa: Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm và những điều người nhận chuyển nhượng cần biết

Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm (Warranty Deed) cung cấp mức độ bảo vệ cao nhất cho người nhận chuyển nhượng. Người chuyển nhượng cam kết rõ ràng rằng quyền sở hữu rõ ràng, không có tranh chấp, không có nợ thuế, không có quyền ưu tiên hoặc thế chấp chưa thanh toán. Nếu sau này người nhận chuyển nhượng phát hiện ra vấn đề về quyền sở hữu—dù trước hoặc sau khi người chuyển nhượng sở hữu tài sản—người chuyển nhượng có trách nhiệm pháp lý bồi thường toàn bộ chi phí pháp lý.

Mức độ bảo vệ này khiến giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm trở thành lựa chọn ưu tiên của người nhận chuyển nhượng. Nhiều người mua nhà thích loại giấy này vì nó chuyển rủi ro từ người nhận chuyển nhượng trở lại người chuyển nhượng. Một số người nhầm lẫn giấy bảo đảm quyền sở hữu với hợp đồng bảo hành nhà ở, nhưng chúng hoàn toàn khác nhau. Bảo hành nhà là một sản phẩm bảo hiểm tùy chọn để sửa chữa các thiết bị và hệ thống sau khi mua, thường có thời hạn một năm. Trong khi đó, giấy bảo đảm quyền sở hữu liên quan đến quyền pháp lý đối với chính tài sản.

Bảo vệ hạn chế: Hiểu về giấy chứng nhận quyền sở hữu đặc biệt và giấy chứng nhận quyền sở hữu

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đặc biệt (Special Warranty Deed) cung cấp mức độ bảo vệ cao hơn các loại giấy thấp hơn nhưng thấp hơn giấy bảo đảm quyền sở hữu chung (Warranty Deed). Người chuyển nhượng cam kết rằng quyền sở hữu rõ ràng—không có nợ thuế hoặc quyền ưu tiên—chỉ trong thời gian họ sở hữu tài sản. Người nhận chuyển nhượng không có quyền đòi bồi thường từ người chuyển nhượng về các vấn đề về quyền sở hữu do các chủ sở hữu trước gây ra.

Các ngân hàng khi phát mại tài sản thường sử dụng giấy chứng nhận quyền sở hữu đặc biệt khi bán lại tài sản bị tịch thu. Người cho vay (người chuyển nhượng) chỉ cam kết quyền sở hữu trong thời gian họ sở hữu, không đảm bảo trước đó.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Grant Deed) nằm ở mức trung bình trong phạm vi bảo vệ. Người chuyển nhượng xác nhận rằng tài sản chưa từng được chuyển giao cho ai khác và không gặp vấn đề về quyền sở hữu trong thời gian họ sở hữu. Tuy nhiên, khác với giấy bảo đảm quyền sở hữu, người chuyển nhượng không cam kết sẽ bảo vệ người nhận chuyển nhượng khỏi các tranh chấp quyền sở hữu trong tương lai. Người nhận chuyển nhượng phải chịu rủi ro về chi phí pháp lý.

Bảo vệ tối thiểu: Giấy từ bỏ quyền (Quitclaim Deed) và giấy chứng nhận mục đích đặc biệt

Giấy từ bỏ quyền (Quitclaim Deed) cung cấp mức độ bảo vệ thấp nhất trong các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu. Người chuyển nhượng chuyển giao bất kỳ quyền lợi nào họ có trong tài sản nhưng không đưa ra bất kỳ cam kết nào về quyền sở hữu hoặc quyền chuyển nhượng. Nếu có người thứ ba tranh chấp quyền sở hữu sau này, người nhận chuyển nhượng không có quyền đòi bồi thường từ người chuyển nhượng.

Vì giấy từ bỏ quyền đòi hỏi sự tin tưởng lớn, chúng thường chỉ được sử dụng giữa các thành viên trong gia đình, bạn bè thân thiết hoặc các bên có mối quan hệ rõ ràng. Người nhận chuyển nhượng nên tránh nhận giấy từ bỏ quyền từ người lạ.

Giấy chứng nhận mục đích đặc biệt (Special Purpose Deed) xuất hiện khi ai đó chuyển nhượng tài sản thay mặt cho một thực thể khác, như người quản lý di sản hoặc ủy viên quản lý. Vì người chuyển nhượng hoạt động trong phạm vi chính thức, hạn chế, họ không chịu trách nhiệm cá nhân nếu người nhận chuyển nhượng gặp tranh chấp về quyền sở hữu sau này.

Các tình huống đặc biệt: Từ chuyển nhượng trong gia đình đến phát mại

Giấy chứng nhận trong trường hợp thay thế việc phát mại (Deed in Lieu of Foreclosure)

Khi chủ nhà không còn khả năng trả nợ vay thế chấp, họ đôi khi đề nghị trả lại tài sản cho ngân hàng (người chuyển nhượng) thay vì đối mặt với quá trình phát mại. Trong trường hợp này, ngân hàng trở thành người nhận chuyển nhượng, còn chủ nhà ban đầu là người chuyển nhượng. Ưu điểm: quá trình này tránh được thời gian dài của quá trình phát mại. Trong một số trường hợp, người chuyển nhượng tránh được trách nhiệm cá nhân về số dư nợ còn lại (nợ thế chấp còn lại), nhưng chỉ khi ngân hàng đồng ý bằng văn bản.

Chuyển nhượng giữa các vợ chồng (Interspousal Deeds)

Trong quá trình ly hôn, một vợ hoặc chồng có thể chuyển quyền sở hữu tài sản cho người còn lại qua giấy chuyển nhượng giữa vợ chồng. Người nhận (người nhận chuyển nhượng) thường bán lại tài sản hoặc tái cấp vốn thế chấp dưới tên mình.

Giấy chứng nhận thuê (Deed of Lease)

Khác với các loại giấy chứng nhận khác, giấy chứng nhận thuê không chuyển giao quyền sở hữu vĩnh viễn. Thay vào đó, người chuyển nhượng cấp quyền sử dụng tạm thời cho người nhận. Trong hợp đồng thuê, người chuyển nhượng là chủ nhà cho thuê và người nhận là người thuê. Giấy chứng nhận thuê quy định rõ các điều khoản, quyền và nghĩa vụ của cả hai bên.

Người nhận chuyển nhượng vs. người chuyển nhượng: Lựa chọn đúng đắn

Hiểu rõ mối quan hệ giữa người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng giúp bạn điều hướng các giao dịch bất động sản một cách thông minh hơn. Trước khi hoàn tất bất kỳ giao dịch nào, người nhận chuyển nhượng nên luôn yêu cầu kiểm tra quyền sở hữu để xác minh lịch sử quyền sở hữu và xác nhận không có nợ thuế hoặc tranh chấp nào khác. Sau khi kiểm tra quyền sở hữu rõ ràng, cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng ký vào giấy chứng nhận quyền sở hữu để hoàn tất việc chuyển giao.

Việc lựa chọn loại giấy chứng nhận quyền sở hữu ảnh hưởng lớn đến mức độ rủi ro của người nhận chuyển nhượng. Những người nhận chuyển nhượng có khoản đầu tư tài chính lớn thường ưu tiên giấy bảo đảm quyền sở hữu để tối đa hóa sự bảo vệ. Trong các giao dịch nhỏ hơn hoặc giữa các bên tin cậy, giấy từ bỏ quyền hoặc giấy mục đích đặc biệt có thể đủ.

Nhiều người nhận chuyển nhượng cũng mua bảo hiểm quyền sở hữu như một lớp bảo vệ bổ sung chống lại các lỗi hoặc nợ chưa phát hiện trong quá trình kiểm tra quyền sở hữu. Lớp bảo vệ này giúp đảm bảo khoản đầu tư của họ vẫn an toàn lâu dài sau khi người chuyển nhượng rời khỏi giao dịch.