Khi nào cuộc họp của Cục Dự trữ Liên bang diễn ra vào năm 2026? Điều đó có ý nghĩa gì đối với lãi suất vay thế chấp của bạn

Tính đến đầu tháng 3 năm 2026, người vay thế chấp và nhà đầu tư đang tập trung vào một câu hỏi: khi nào Cục Dự trữ Liên bang (Fed) sẽ có động thái tiếp theo? Thời điểm họp của Fed rất quan trọng vì các cuộc họp này trực tiếp ảnh hưởng đến điều kiện cho vay và khả năng chi trả nhà ở trên toàn quốc. Năm nay hứa hẹn nhiều sự không chắc chắn khi các nhà hoạch định chính sách cân nhắc các tín hiệu kinh tế mâu thuẫn trong khi các sáng kiến của Nhà Trắng đưa ra các biến số mới vào một thị trường đã phức tạp.

Cuộc họp tiếp theo của Fed: kỳ vọng của thị trường và lịch trình

Ủy ban Thị trường mở của Fed dự kiến sẽ giữ nguyên lãi suất hiện tại ít nhất đến tháng 6 năm 2026. Theo dữ liệu hợp đồng tương lai quỹ Fed của CME Group, thị trường không dự đoán cắt giảm lãi suất cho đến giữa năm sớm nhất. Phương pháp “tạm dừng và quan sát” này có nghĩa là các nhà giao dịch và người vay phải tìm kiếm các tín hiệu ngoài các chỉ báo truyền thống của Fed để đoán hướng đi của lãi suất thế chấp.

Tuy nhiên, hoạt động gần đây cho thấy câu chuyện phức tạp hơn. Trong khi Fed giữ nguyên chính sách, lãi suất thế chấp 30 năm đã thể hiện sự biến động bất ngờ. Vào cuối tháng 1, lãi suất giảm từ 6.16% xuống 6.06%, đánh dấu sự tăng mạnh nhất trong hoạt động tái cấp vốn kể từ tháng 9 năm 2025. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp báo cáo các đơn xin vay tăng hơn 14% tuần này so với tuần trước, trong đó các đơn xin tái cấp vốn tăng 20%. So sánh theo năm, hoạt động này còn ấn tượng hơn, tăng 183% so với cùng tuần năm 2025.

Theo Michael Feroli, trưởng bộ phận kinh tế Mỹ tại J.P. Morgan, bước tiếp theo của lãi suất phụ thuộc vào xu hướng thị trường lao động và lạm phát. “Nếu thị trường việc làm yếu đi hoặc lạm phát giảm đáng kể, Fed có thể sẽ giảm lãi suất trong năm nay,” Feroli nhận định trong phân tích ngày 16 tháng 1. Tuy nhiên, dự báo cơ sở của J.P. Morgan cho rằng lạm phát sẽ tiếp tục giảm trong khi thị trường lao động thắt chặt hơn đến giữa năm 2026, có thể đẩy Fed tới việc tăng lãi suất vào quý III năm 2027.

Các sáng kiến về nhà ở của Trump đang định hình lại lãi suất thế chấp trước các quyết định của Fed

Điều gì giải thích cho các biến động lãi suất thế chấp gần đây khi Fed vẫn giữ nguyên chính sách? Câu trả lời nằm ở các thông báo chính sách của chính quyền đã thu hút sự chú ý của thị trường hiệu quả hơn các tín hiệu tiền tệ truyền thống.

Bắt đầu từ ngày 7 tháng 1, chính quyền Trump công bố chiến lược ba chiều về khả năng chi trả nhà ở:

• Một lệnh hành pháp cấm các nhà đầu tư tổ chức mua nhà đơn lập để giữ cơ hội cho người mua lần đầu
• Một đề xuất hướng dẫn Fannie Mae và Freddie Mac mua 200 tỷ USD trái phiếu thế chấp—một nỗ lực trực tiếp để hạ lãi suất
• Một khung pháp lý cho phép chủ sở hữu tài khoản hưu trí 401(k) truy cập tiết kiệm để hỗ trợ trả tiền đặt cọc

Các thông báo này đã tạo ra phản ứng ngay lập tức trên thị trường. Đề xuất mua trái phiếu thế chấp trị giá 200 tỷ USD đặc biệt gây ảnh hưởng, đẩy lãi suất giảm 10 điểm cơ bản từ 6.16% xuống 6.06%. Một số nhà cho vay bắt đầu cung cấp lãi suất dưới 6% sau các thông báo này, theo khảo sát ngành.

Joel Kan, phó chủ tịch và phó giám đốc kinh tế của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, ghi nhận xu hướng này trong báo cáo ngày 21 tháng 1. “Lãi suất thế chấp tiếp tục giảm trong tuần qua, thúc đẩy đợt tăng mạnh nhất của hoạt động tái cấp vốn kể từ tháng 9 năm 2025,” Kan nhận xét. Chỉ số Tổng hợp của MBA phản ánh rõ sự thay đổi này, thể hiện mức tăng đột biến trong tuần và năm trong các đơn xin vay tái cấp vốn.

Ý nghĩa của việc Fed tạm dừng đối với người vay và nhà đầu tư

Sự tương tác giữa thái độ thận trọng của Fed và các sáng kiến của Nhà Trắng tạo ra một môi trường đặc biệt cho người vay thế chấp. Trong quá khứ, thị trường thường chờ đợi các cuộc họp của Fed để thực hiện các thay đổi lớn trong danh mục đầu tư, nhưng giai đoạn này lại bị chi phối bởi chính sách tài khóa hơn là các động thái tiền tệ.

Jeff DerGurahian, giám đốc kinh tế của LoanDepot, cảnh báo về việc giả định các cải thiện lãi suất kéo dài. “Chúng ta không thấy giảm lãi suất thế chấp kéo dài trong ngắn hạn,” DerGurahian cảnh báo. Thay vào đó, ông theo dõi chặt chẽ lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm như một chỉ số then chốt. Nếu lợi suất trái phiếu duy trì trong khoảng 4.2% đến 4.3%, lãi suất thế chấp có thể ổn định. Tuy nhiên, nếu lợi suất trái phiếu vượt quá mức này, các cải thiện lãi suất gần đây nhờ các thông báo của Nhà Trắng có thể biến mất hoàn toàn.

Sự nhạy cảm với lợi suất trái phiếu này nhấn mạnh cách lãi suất thế chấp hoạt động độc lập với các quyết định lãi suất ngắn hạn của Fed. Thị trường thế chấp 30 năm phản ứng với kỳ vọng lãi suất dài hạn và nhận thức về lạm phát, tạo ra các kịch bản Fed giữ nguyên lãi suất trong khi lãi suất thế chấp biến động mạnh theo chiều hướng nào đó.

Nhìn xa hơn: xu hướng lãi suất trong tương lai và sự thay đổi trong lãnh đạo của Fed

Sự không chắc chắn về Fed không chỉ dừng lại ở các chính sách lãi suất. Thời hạn nhiệm kỳ của Jerome Powell làm Chủ tịch Fed kết thúc vào tháng 5 năm 2026, mang lại rủi ro chuyển giao lãnh đạo vào các dự báo thị trường. Một Chủ tịch mới có thể mang các quan điểm khác về mục tiêu lạm phát, ưu tiên thị trường lao động và tốc độ điều chỉnh lãi suất phù hợp.

Hầu hết các nhà phân tích Phố Wall dự đoán sẽ có một hoặc hai lần cắt giảm lãi suất trong năm 2026, mặc dù vẫn còn nhiều hoài nghi. Thống nhất cho rằng Fed cuối cùng sẽ giảm lãi suất trong năm nay, nhưng thời điểm và mức độ giảm vẫn rất chưa chắc chắn. Một số chiến lược gia lo ngại rằng lạm phát dai dẳng có thể buộc Fed phải tạm dừng cắt giảm hoặc thậm chí đảo chiều tăng lãi suất sớm hơn dự kiến.

Đối với người vay, điều quan trọng là rõ ràng: cuộc họp tiếp theo của Fed và hướng dẫn chính sách sau đó rất quan trọng, nhưng không còn là các yếu tố duy nhất định hình lãi suất thế chấp. Các sáng kiến về nhà ở của Nhà Trắng, động thái của thị trường trái phiếu và dữ liệu kinh tế thay đổi liên tục đều cạnh tranh để thu hút sự chú ý của thị trường. Theo dõi các thông báo của Fed, lợi suất trái phiếu và các chỉ số thị trường lao động sẽ cung cấp bức tranh toàn diện nhất để dự đoán hướng đi của lãi suất thế chấp trong phần còn lại của năm 2026.