كوريا الجنوبية تشدد قواعد الرهن العقاري استهدافًا للإقراض المدفوع بالمكافآت

أعلنت لجنة الخدمات المالية في كوريا الجنوبية في 15 خلال إحاطة رئاسية قواعد أشدّ لتقييم دخل القروض العقارية. تستهدف الإجراءات الجديدة الحالات التي يحصل فيها موظفو الشركات على مكافآت أداء كبيرة، إذ يلزم المُقرضون حساب معدل خدمة الدين (DSR) باستخدام متوسط الدخل لثلاث سنوات عندما يتعرض المقترض لزيادة مفاجئة في الدخل ناتجة عن عوامل مؤقتة مثل المكافآت. وتعالج التغييرات مخاوف من أن يواجه موظفو قطاع أشباه الموصلات لدى شركات مثل Samsung Electronics وHynix الذين قد يتلقون مكافآت بمئات الملايين من الوون حدود الإقراض العقاري التي ترتفع بشكل كبير بموجب حسابات DSR الحالية، ما قد يؤثر في أسعار العقارات.

إدخال FSC متوسط دخل لثلاث سنوات لحساب DSR

تراجعت لجنة الخدمات المالية عن خطة لحساب DSR باستخدام متوسط لثلاث سنوات عند زيادة دخل المقترض فجأة بسبب عوامل مؤقتة مثل مكافآت الأداء. وبموجب القواعد الحالية، يعكس حساب DSR إجمالي دخل السنة الجارية، بما يشمل الراتب الأساسي والمكافآت. وعندما تتجاوز الدخلات الخاصة للسنة الواحدة من المكافآت المتوسط بنسبة 20%، يقوم المُقرضون بالحساب أيضاً باستخدام دخل العام السابق. وتستهدف هذه الخطوة تحديداً طفرة قطاع أشباه الموصلات الأخيرة، حيث تلقى بعض العاملين في Samsung Electronics وHynix مكافآت وصلت إلى مئات الملايين من الوون. وأوضح Shin Jin-chang، الأمين العام للجنة الخدمات المالية، في إحاطة أن السياسة تهدف إلى "تسطيح الدخل الذي زاد بشكل خاص خلال فترة محددة".

المؤسسات المالية تواجه متطلبات رأس مال أعلى للإقراض العقاري

تعزّز لجنة الخدمات المالية تنظيمات رأس المال لتقليل حوافز المؤسسات المالية للإقراض العقاري. وبالاستناد إلى الزيادة السابقة في معامل مخاطر قروض الرهن من 15% إلى 20%، ستُلزم السلطات المؤسسات المالية بتوفير احتياطيات رأسمالية إضافية للرهون عالية المخاطر، بما في ذلك القروض ذات المبالغ المرتفعة ومعدل DSR المرتفع، والعقارات مرتفعة الأسعار ذات نسب القرض إلى القيمة المرتفعة، والقروض المقدمة لمالكي منازل متعددين. كما تمنع اللجنة طلبات شراء منازل لأغراض المضاربة بهدف فصل العقار عن التمويل. وتشمل الإجراءات تشديد لوائح القروض لمالكي منزل فردي غير المقيمين لأغراض مضاربة، وخفض نسب الضمان لقروض jeonse، وإجراء عمليات تفتيش دورية للممارسات غير القانونية وغير الملائمة في الإقراض لمنع الطلب المضاربي المدفوع بالرافعة المالية.

خطط إصلاح الحوكمة المؤسسية بانتظار الإتمام

تعهدت لجنة الخدمات المالية بدفع إصلاحات الحوكمة المؤسسية في المؤسسات المالية لتعزيز العدالة والشفافية. وتشمل الإصلاحات المخطط لها منع الرؤساء التنفيذيين بشكل جوهري من التحصّن داخل مجالس إداراتهم، وتحسين إجراءات إعادة التعيين. وتعزز الإجراءات دور المستثمرين المؤسسيين وتحسن المنطق التشغيلي لمدفوعات التعويض عن الأداء. وبالنسبة للمؤسسات المالية المتبادلة، تعزز الإصلاحات متطلبات تأهيل المديرين التنفيذيين وتمنع الالتفاف على قيود مدة المنصب بوسائل غير مشروعة. وأكد الأمين العام Shin أن "سنُنجز بسرعة خطة التحسين" في ظل التأخر في الإعلان عن تدابير تعزيز الحوكمة.

كما تستعد FSC لمعالجة عوامل مخاطر سوق المال للحفاظ على استقرار السوق. ولمواجهة أي ارتفاع محتمل في أعباء سداد المقترضين نتيجة تقلبات معدل الفائدة، ستشجع السلطات على التحول إلى قروض رهن طويلة الأجل بمعدل فائدة ثابت، وتقليل الأعباء المالية عبر قروض تفضيلية لمالكي المشروعات الصغيرة وتخفيضات في معدل الفائدة للمقترضين ذوي الملاءة المتوسطة. وبالإعداد لتوسع التقلبات الناجم عن التضخم وتحولات السياسة النقدية في الدول الكبرى، ستعزز اللجنة عمليات فحص سلامة المؤسسات المالية وتحسين نظام الاستقرار المالي للاستجابة لمخاوف التعثر.

الأسئلة الشائعة

ماذا أعلنت لجنة الخدمات المالية في كوريا الجنوبية في 15؟

أعلنت لجنة الخدمات المالية قواعد أشدّ لتقييم دخل القروض العقارية خلال إحاطة رئاسية في 15. وتُلزم السياسة الجديدة المُقرضين بحساب معدل خدمة الدين باستخدام متوسط دخل لثلاث سنوات عندما يتعرض المقترض لزيادة مفاجئة في الدخل من عوامل مؤقتة مثل مكافآت الأداء.

لماذا أدخلت FSC متوسط دخل لثلاث سنوات في حسابات القروض العقارية؟

تعالج التغييرات مخاوف من أن موظفي قطاع أشباه الموصلات لدى شركات مثل Samsung Electronics وHynix الذين قد يحصلون على مكافآت بمئات الملايين من الوون يمكن أن يروا حدود الإقراض العقاري ترتفع بشكل كبير جداً بموجب قواعد DSR الحالية، ما قد يؤثر في أسعار العقارات. تهدف هذه الإجراءات إلى تسطيح الدخل الذي زاد بشكل خاص خلال فترات محددة.

ما تغييرات متطلبات رأس المال التي طبقتها FSC للإقراض العقاري؟

رفعت FSC معامل مخاطر قروض الرهن من 15% إلى 20% وستلزم المؤسسات المالية بالاحتفاظ باحتياطيات رأسمالية إضافية للرهون عالية المخاطر، بما في ذلك القروض ذات المبالغ المرتفعة ومعدل DSR المرتفع، والعقارات مرتفعة الأسعار ذات نسب القرض إلى القيمة المرتفعة، والقروض المقدمة لمالكي منازل متعددين.