El ratio de hipotecas de vivienda en Seúl cae 7,29 pp a medida que los compradores al contado dominan el mercado

El uso de hipotecas para la vivienda en Seúl cayó 7,29 puntos porcentuales hasta el 45,67% en un año que terminó en junio. Los topes a préstamos del gobierno impulsaron la caída, llevando a los compradores al contado a dominar distritos como Ichon-dong y Sincheon-dong, donde los ratios de hipoteca cayeron más de 20 puntos porcentuales. Las medidas de política 6·27 y 10·15 limitaron los topes de hipoteca en 600 millones, 400 millones o 200 millones de won según el nivel de precios, exigiendo que quienes compran viviendas de 2 mil millones de won aporten al menos 1,6 mil millones de won en efectivo. Setenta de las 472 zonas de redearrollo en Seúl aprobadas se han estancado antes del inicio de la construcción por dificultades de financiación, mientras que IBK Industrial Bank detuvo el nuevo préstamo hipotecario de tipo variable después de que cinco bancos principales superaran su objetivo anual de préstamos a hogares de 4,33 billones de won al alcanzar 4,68 billones de won al día 15.

El ratio de hipoteca de vivienda en Seúl cae 7,29 puntos porcentuales en un año

Las transacciones colectivas de edificios en Seúl mostraron que los ratios de colateral hipotecario disminuyeron del 52,97% en junio del año pasado al 45,67% en junio de este año, una caída de 7,29 puntos porcentuales. Los distritos con aumentos de precio importantes registraron caídas más pronunciadas: Seongdong-gu cayó 14,89 puntos porcentuales, Dongjak-gu bajó 15,16 puntos porcentuales y Gangdong-gu disminuyó 11,80 puntos porcentuales. Las zonas de apartamentos de alto valor, incluidas Ichon-dong y Sincheon-dong, vieron caídas del ratio de hipoteca de más de 20 puntos porcentuales, con Ichon-dong cayendo 20,36 puntos porcentuales y Sincheon-dong bajando 19,63 puntos porcentuales.

Las medidas de política del gobierno 6·27 y 10·15 impusieron topes de hipoteca diferenciados de 600 millones de won, 400 millones de won y 200 millones de won según los precios de los inmuebles en el área metropolitana de Seúl. Bajo esta estructura, los compradores que adquieren una vivienda de 2 mil millones de won deben aportar un mínimo de 1,6 mil millones de won de fondos personales. Go Jun-seok, profesor en la Yonsei University Sangnam Business School, afirmó que "la situación actual favorece la propiedad de vivienda solo para quienes puedan recibir regalos o movilizar efectivo", y añadió que "las tasas de interés de las hipotecas acercándose al 8% están haciendo difícil el mercado para los compradores reales que no poseen vivienda".

Setenta zonas de redearrollo de Seúl se estancan tras la aprobación

El estado de los proyectos de redearrollo de Seúl muestra que 70 de 472 zonas han recibido la aprobación del plan de gestión y disposición, pero no han llegado al inicio de la construcción, mientras que solo 60 zonas (12,7%) han completado el inicio de la construcción. Por tipo de proyecto, 23 zonas de redearrollo orientadas a vivienda y 21 zonas de redearrollo orientadas al entorno urbano permanecen estancadas, lo que indica proporciones más altas de demoras en áreas de redearrollo.

Los inicios acumulados de construcción de apartamentos en Seúl, de enero a mayo, sumaron 6.615 unidades, un 25,3% menos en comparación con el mismo periodo del año pasado. Los conflictos por el recálculo del costo de construcción debido al aumento de los costos de materias primas y mano de obra, combinados con la exigencia de proporciones de vivienda de alquiler y cargos por ganancia excedente en la reconstrucción, han socavado la viabilidad de los proyectos. Aunque el gobierno anunció planes para acelerar la oferta mediante anuncios de sitios candidatos para el desarrollo de complejos urbanos este mes, las evaluaciones indican una brecha persistente entre la política y las condiciones en el lugar.

IBK Industrial Bank suspende el préstamo hipotecario de tipo variable

IBK Industrial Bank suspendió el nuevo préstamo hipotecario de tipo variable a través de sucursales a partir del día anterior, extendiendo el cierre crediticio a los bancos de propiedad estatal. Al día 15, el aumento de préstamos a hogares en cinco bancos principales alcanzó 4,68 billones de won, ya superando el objetivo anual de 4,33 billones de won. KB Kookmin Bank restringió de forma uniforme los límites hipotecarios a 300 millones de won, mientras que Woori Bank redujo los límites mensuales de préstamo en sucursales de 3 mil millones de won a 1 mil millones de won, endureciendo los umbrales en los bancos comerciales.

La Comisión de Servicios Financieros planea determinar si aliviar las restricciones de préstamos en función de las opiniones recopiladas en un foro de discusión inmobiliaria el día 23, pero las evaluaciones del mercado sugieren un margen limitado para maniobrar. Múltiples regulaciones, incluidas la construcción obligatoria del 10% de instalaciones no residenciales en zonas comerciales, restricciones de capital de financiación del proyecto, limitaciones a préstamos por costos de reubicación, proporciones obligatorias de vivienda de alquiler, cargos por ganancia excedente en la reconstrucción y límites para la transferencia de membresía sindical, continúan limitando los sitios de redearrollo. Seúl respondió asignando 18 mil millones de won en préstamos para proyectos de redearrollo y 50 mil millones de won del Fondo de Vivienda, aunque los expertos consideran que las medidas son insuficientes.

Preguntas frecuentes

¿Qué causó que el ratio de hipoteca de vivienda de Seúl cayera 7,29 puntos porcentuales en un año?

La caída del 52,97% en junio del año pasado al 45,67% en junio de este año se debió a políticas de tope de préstamos del gobierno (medidas 6·27 y 10·15) que restringieron los límites de hipoteca a 600 millones, 400 millones o 200 millones de won según el precio de la propiedad, obligando a los compradores a aportar cantidades mayores de efectivo personal y desplazando el mercado hacia compradores con capacidad para efectivo.

¿Cuántas zonas de redearrollo de Seúl se han estancado después de recibir la aprobación?

Setenta de 472 zonas de redearrollo de Seúl han obtenido la aprobación del plan de gestión y disposición pero no han iniciado la construcción, y solo 60 zonas (12,7%) han completado los inicios de construcción. Los inicios de construcción de apartamentos de enero a mayo cayeron un 25,3% interanual hasta 6.615 unidades debido a dificultades de financiación y cargas regulatorias.

¿Por qué IBK Industrial Bank dejó de ofrecer nuevas hipotecas de tipo variable?

IBK Industrial Bank suspendió el nuevo préstamo hipotecario de tipo variable después de que los incrementos de préstamos a hogares de cinco bancos principales alcanzaran 4,68 billones de won al día 15, superando el objetivo anual de 4,33 billones de won, como parte de un cierre crediticio más amplio que incluye a KB Kookmin Bank poniendo tope a las hipotecas en 300 millones de won y a Woori Bank reduciendo los límites mensuales de las sucursales de 3 mil millones a 1 mil millones de won.