Coramco Asset Management a signé, le mois dernier, un protocole d’accord pour acquérir et redévelopper les immeubles Dongkyung et Sangkyung, situés près de la station Gangnam, avec des procédures qui devraient commencer en septembre. Les deux bâtiments seront transformés en un seul complexe s’étendant de 7 étages en sous-sol à 24 étages hors-sol, pour une surface totale de 12 390 pyeong (40 40.89B²), intégrant des installations à usage de bureaux et d’hébergement touristique. Le redéveloppement fait suite à une hausse soutenue des loyers dans le quartier d’affaires de Gangnam (GBD) à Séoul : au T2, le loyer moyen a atteint 136 200 won par 3,3 m², dépassant pour la première fois le taux du quartier d’affaires central (CBD), fixé à 135 200 won, depuis que Savills Korea a commencé son analyse en 1997.
Coramco met en place un REIT de projet pour un développement intégré
Coramco Asset Management a constitué, le mois dernier, un consortium d’acquisition et a conclu avec les vendeurs un accord commercial en vue du redéveloppement, avant de lancer ensuite le recrutement d’investisseurs. Le gestionnaire d’actifs a obtenu un investissement initial auprès d’investisseurs financiers (FI) et d’investisseurs stratégiques (SI), tous deux très intéressés par la zone GBD.
Coramco prévoit de finaliser le contrat avec les vendeurs dès le mois prochain et de créer un REIT de projet. La transaction est prévue pour une clôture en septembre, moment à partir duquel les procédures de redéveloppement intégré des immeubles Dongkyung et Sangkyung commenceront.
Le plan de développement inclut des bureaux et un hébergement touristique
Le redéveloppement permettra de créer une structure avec 7 étages en sous-sol et 24 étages hors-sol, pour une superficie totale de 12 390 pyeong (40 40.89B²). Plutôt que de se limiter à un simple immeuble de bureaux, le projet intègre des installations d’hébergement touristique dans un bâtiment à usages mixtes. L’inclusion de services d’hébergement reflète à la fois la croissance des taux de location dans le GBD et l’augmentation du nombre de touristes étrangers, stimulée par l’expansion de la vague coréenne.
Les loyers du GBD dépassent ceux du CBD pour la première fois depuis 1997
D’après la société de services immobiliers commerciaux Savills Korea, le loyer nominal moyen des bureaux premium du GBD au T2 a été enregistré à 136 200 won par 3,3 m². Ce chiffre est supérieur de 1 000 won au loyer du CBD, fixé à 135 200 won. Il s’agit de la première inversion des loyers entre les deux districts depuis que Savills Korea a commencé à analyser le marché des bureaux à Séoul en 1997.
Immeubles jumeaux achevés en 1986 et 1991 pour une transformation sur 40 ans
Les immeubles Dongkyung et Sangkyung, ainsi que les LG Twin Towers (anciennement Lucky Goldstar Twin Towers) à Yeouido, à Séoul, sont considérés comme des pionniers du concept d’immeubles jumeaux. Les immeubles jumeaux ont gagné en popularité à partir des années 1980, car le fait d’avoir deux bâtiments dans une même zone produit de forts effets promotionnels en servant de repères régionaux, tout en évitant les ajustements de hauteur requis par les restrictions diagonales du code du bâtiment basées sur la largeur des routes.
Avec le redéveloppement de Coramco, les immeubles Dongkyung et Sangkyung renaîtront après 40 ans. L’immeuble Sangkyung a été achevé en 1986, tandis que l’immeuble Dongkyung a obtenu l’approbation d’utilisation en 1991. Les deux immeubles présentent des surfaces de bureaux similaires : respectivement 2 880 pyeong et 2 975 pyeong.
Bâtiments à une minute à pied de la station Gangnam
Les immeubles Dongkyung et Sangkyung sont situés sur le boulevard Teheran-ro, à une minute à pied de la station Gangnam, point de correspondance entre la ligne 2 et la ligne Shinbundang. L’emplacement garantit simultanément un flux piétonnier abondant et une demande locative stable au cœur du GBD. Un responsable du secteur de la banque d’investissement a déclaré : « La préférence des investisseurs évolue de la zone CBD, qui fait face à des inquiétudes de suroffre, vers la zone GBD », ajoutant : « Une fois le redéveloppement intégré achevé, on s’attend à ce qu’il devienne un symbole d’actif représentant le GBD ».
FAQ
Q : Quand Coramco Asset Management commencera-t-elle les procédures de redéveloppement des immeubles Dongkyung et Sangkyung ?
A : Coramco a signé un protocole d’accord avec les vendeurs le mois dernier. La société prévoit de finaliser le contrat dès le mois prochain, de mettre en place un REIT de projet et de lancer les procédures de redéveloppement en septembre après la clôture de la transaction.
Q : Quelles sont les spécifications du bâtiment intégré prévu ?
A : Le redéveloppement créera une structure avec 7 étages en sous-sol et 24 étages hors-sol, pour une superficie totale de 12 390 pyeong (40 40.89B²). Le bâtiment intégrera à la fois des installations de bureaux et d’hébergement touristique dans un complexe à usages mixtes.
Q : Comment les loyers du GBD se comparent-ils à ceux du CBD ?
A : D’après Savills Korea, au T2, le loyer nominal moyen des bureaux premium du GBD a atteint 136 200 won par 3,3 m², dépassant le taux du CBD de 1 000 won, soit 135 200 won. Il s’agit du premier renversement des loyers entre les deux districts depuis que Savills Korea a commencé l’analyse du marché en 1997.
