Deux actions immobilières de premier plan à acheter : comparaison entre Realty Income et NNN REIT

Les investisseurs recherchant un revenu stable devraient explorer les actions immobilières, en particulier celles structurées en tant que REIT. Le modèle REIT impose de distribuer au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires, ce qui en fait des options attrayantes pour les portefeuilles axés sur les dividendes. Parmi les différents types de propriétés, les actions immobilières axées sur le commerce de détail ont été confrontées à du scepticisme, mais elles ont montré une résilience remarquable.

Le secteur des REITs axés sur le commerce de détail a rencontré des vents contraires importants pendant la pandémie et au cours de la période 2022-2023, lorsque la hausse des taux d’intérêt a pesé sur les valorisations immobilières. Cependant, les données du marché racontent une histoire convaincante : au cours des neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont offert un rendement moyen de 6,9 %, selon Nareit. Cette reprise souligne pourquoi de nombreux investisseurs reconsidèrent les actions immobilières comme une pierre angulaire de leur stratégie d’investissement.

Reprise du marché et résilience de l’immobilier commercial

Le discours autour des propriétés commerciales a changé radicalement. Les inquiétudes concernant la disruption par le commerce électronique et la hausse des coûts de service de la dette se sont avérées gérables pour les actions immobilières bien gérées. Les entreprises qui ont maintenu une sélection disciplinée des locataires et négocié leurs baux ont traversé efficacement les périodes difficiles. L’environnement actuel offre des opportunités intéressantes pour ceux qui cherchent à acheter des actions immobilières.

Realty Income : le géant établi dans les actions immobilières

Realty Income (NYSE : O) possède l’un des portefeuilles d’actions immobilières les plus diversifiés, avec plus de 15 500 propriétés générant environ 80 % des revenus locatifs provenant de locataires du commerce de détail. Son portefeuille inclut des noms connus comme Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart, assurant une stabilité à travers les cycles économiques.

L’entreprise maintient un taux d’occupation de 98,7 % et a renouvelé ses baux à des taux supérieurs de 3,5 % en 2025. Son fonds de roulement ajusté (AFFO) par action a atteint 1,09 $, en hausse de 2,9 % par rapport à l’année précédente. La direction prévoit que l’AFFO de 2025 se situera entre 4,25 et 4,27 $ par action, couvrant confortablement le dividende annuel de 3,23 $ par action.

Le dividende mensuel — augmenté en octobre à 0,2695 $ par action — est augmenté trimestriellement depuis plus de 30 ans, depuis l’introduction en bourse en 1994. Le rendement actuel s’élève à 5,7 %, attirant les investisseurs axés sur le revenu. La principale limite de croissance pour des actions immobilières de cette envergure est la difficulté à acquérir des propriétés qui font une différence significative, étant donné que vous possédez déjà plus de 15 000 propriétés.

NNN REIT : actions immobilières ciblées avec potentiel de croissance

NNN REIT (NYSE : NNN) gère près de 3 700 propriétés dans des segments de commerce de détail tels que les magasins de proximité, les services automobiles et les centres de divertissement familial. Bien qu’il soit plus petit que Realty Income, cette approche ciblée offre des avantages distincts parmi les actions immobilières.

L’entreprise a atteint un taux d’occupation de 97,5 % au troisième trimestre 2025, avec un AFFO par action passant de 0,84 $ à 0,86 $. Son historique de dividendes s’étend sur 36 ans, avec une augmentation de 3,4 % en août 2025, portant le dividende à 0,60 $ par action. La direction prévoit un AFFO annuel compris entre 3,41 et 3,45 $ par action, assurant une couverture solide du dividende.

Avec un rendement de 5,9 %, NNN REIT offre un revenu légèrement supérieur à celui de son concurrent plus grand. Fait important, la taille plus petite de cette action immobilière lui confère un avantage en termes de croissance — les investissements dans de nouvelles propriétés peuvent encore accélérer significativement le développement. Cette caractéristique distingue NNN REIT lorsqu’on compare des actions immobilières pour leur potentiel de revenu et d’appréciation.

Comparaison des indicateurs clés pour l’évaluation des actions immobilières

Les deux sociétés font preuve d’excellence dans des environnements de vente au détail hostiles en investissant dans des locataires résistants à la récession. Leurs avantages compétitifs diffèrent légèrement : Realty Income mise sur la diversification et l’échelle, tandis que NNN REIT privilégie une exposition ciblée avec une croissance plus rapide.

Les rendements en dividendes sont presque équivalents (5,7 % contre 5,9 %), et toutes deux maintiennent des records d’augmentation de paiement dépassant trois décennies. Sur le plan de la qualité des locataires, elles maintiennent toutes deux des taux d’occupation élevés et de solides économies lors du renouvellement des baux.

Quelles actions immobilières acheter ?

Le choix entre ces deux actions immobilières dépend de votre philosophie d’investissement. Realty Income séduit ceux qui privilégient la stabilité, la diversification et le bilan d’un REIT mature avec une infrastructure établie. Son portefeuille massif limite le risque de baisse mais restreint aussi la croissance explosive.

NNN REIT convient aux investisseurs à l’aise avec une diversification moindre en échange d’une exposition concentrée au commerce de détail et de perspectives de croissance supérieures. La sélection disciplinée de ses propriétés lui a permis de se positionner favorablement alors que les tendances de consolidation se poursuivent dans l’immobilier commercial.

Pour la plupart des investisseurs cherchant à acheter des actions immobilières aujourd’hui, le choix dépend de si vous valorisez la position établie et les caractéristiques défensives de Realty Income ou si vous privilégiez la trajectoire de croissance et le rendement supérieur de NNN REIT. Les deux représentent des actions immobilières de qualité, dignes d’être considérées dans une stratégie d’investissement axée sur les dividendes.