Великі інвестори почали тікати з ринку житла, що продається, ще до того, як Трамп наказав заборону

На аерофотознімках 14 січня 2026 року у Таузанд-Окс, Каліфорнія, вулицями йдуть двоповерхові односімейні будинки.

Кевін Картер | Getty Images

Законопроект про заборону інституційним інвесторам купувати односімейні будинки для оренди проходить через Конгрес, але багато з них уже продають тисячі будинків — і робили це вже два роки.

Дослідження компанії Parcl Labs, що займається аналізом житлових даних, показує, що найбільші інвестори тепер є чистими продавцями будинків.

У кожному великому міському ринку житла інвестори становлять більшу частку у списках на продаж, ніж у загальному житловому фонді. У деяких містах, таких як Даллас, Філадельфія та Х’юстон, вони продають найактивніше. Інвестори у Далласі володіють 9,2% житлового фонду, але складають 22,8% нових оголошень про продаж.

Згідно з даними Parcl, компанія FirstKey Homes здається найбільш мотивованою, з більш ніж удвічі більшою кількістю оголошень порівняно з конкурентами. Вона також пропонує значні знижки — в середньому 10% від початкової ціни, і знижує ціни приблизно кожні 20 днів.

«Ринок нерухомості дуже нестабільний, і люди намагаються зменшити ризики», — сказав Джейсон Льюріс, співзасновник Parcl Labs. Він зазначив, що орендна плата не тримається на рівні, який можна отримати при продажу.

«Тому вигідніше просто отримати готівку і подивитися, як все складеться», — додав він.

У своїй останній квартальній звітності за четвертий квартал 2025 року Invitation Homes, один із найбільших публічно торгованих орендодавців, повідомив, що всі 368 його повністю належних придбань — це нові будинки, куплені у різних забудовників. Він також повідомив про продаж 315 існуючих будинків.

За весь 2025 рік Invitation повідомив, що «майже всі» 2410 його повністю належних придбань були здійснені через зв’язки з забудовниками, тоді як він продав 1356 таких будинків, «часто сім’ям для власного проживання».

У рамках зусиль зробити житло доступнішим у кінці січня президент Дональд Трамп підписав указ, спрямований на обмеження великих інституційних інвесторів у купівлі односімейних будинків для оренди. Він зробив виняток для новобудов, спеціально збудованих для оренди.

Пізніше Білого дому було направлено законопроект до Конгресу, у якому пропонувалося заборонити інвесторам, що володіють понад 100 односімейними будинками, купувати будь-які додаткові, але не зобов’язувати їх продавати вже наявні. Законопроекти Сенату і Палати представників мають різні пороги щодо обсягу великих інвесторів, але вони не дуже відрізняються.

Щоб зрозуміти масштаб, слід зазначити, що оренда односімейних будинків становить приблизно 10% житлового фонду США, і більшість, 80%, належить так званим «мамам і папам-операторам», кожен з яких має менше 10 будинків, згідно з аналізом Bank of America. Менші інвестори, які володіють від 10 до 1000 будинків, становлять 17% орендодавців. Великі інституційні інвестори з понад 1000 будинків — лише 3% ринку оренди односімейних будинків.

Однак ці цифри зменшуються.

Спершу інвестори масово заходили на ринок після краху субстандартних іпотек, що спричинив Велику рецесію. У деяких ринках ціни на житло знизилися наполовину, а кількість іпотечних виконавчих проваджень зросла. Інвестори купували будинки за низькими цінами і перетворювали їх у прибуткову оренду.

З відновленням ринків зменшилася кількість доступних для власників-орендарів будинків, оскільки інвестори зосередилися на цьому сегменті. У деяких містах, таких як Атланта, звичайні покупці не могли конкурувати з інвесторами, які зазвичай платили готівкою. Деякі райони майже повністю належать інвесторам.

Але вже до 2022 року, ще до другого вступу Трампа на посаду, інвестори почали відступати, купуючи менше будинків, згідно з даними Parcl. Продажі прискорилися наприкінці 2024 року: у Атланті інвестори продають майже два об’єкти на кожен куплений.

Отримуйте Property Play безпосередньо у вашій пошті

Property Play CNBC з Діаною Олік щотижня висвітлює нові та перспективні можливості для інвесторів у нерухомість, доставляючи їх прямо до вашої пошти.

Підписуйтеся тут, щоб отримати доступ вже сьогодні.

Наступна межа

Інвестори тепер переключаються на будівництво для оренди.

Більша частина чистого продажу за останні кілька років була природним процесом реінвестування капіталу, зазначає Рік Палосіс, директор досліджень у John Burns Research and Consulting.

«Ціни на житло зросли після 2020 року, і багато інвесторів у оренду односімейних будинків продавали активи на фоні зростаючих цін, а потім реінвестували капітал у більш дохідне будівництво для оренди, ніж у перепродаж за дуже високими цінами та з високими позиковими витратами для інвесторів», — сказав Палосіс.

Будівельники також коригують ціни в реальному часі, тоді як продавці перепродажу — ні.

«Це створює можливості для інвесторів купувати за знижками від забудовників», — додав він.

Invitation Homes купує будинки у забудовників, таких як Lennar, але в січні оголосила про придбання Atlanta-based ResiBuilt Homes, розробника для оренди у високорозвинених ринках Півдня. ResiBuilt постачала близько 1000 будинків на рік, але Invitation Homes планує розширити цю кількість.

«Один із найконструктивніших способів допомогти — це додати більше будинків на ринки, які ми обслуговуємо», — сказав Даллас Таннер, генеральний директор Invitation Homes, під час звіту для аналітиків минулого місяця. «Хоча наші партнерства з забудовниками підтримували цю діяльність роками, наша покупка ResiBuilt ще більше її розширює і покращує контроль над витратами, якістю продукту та темпами поставки».

AMH, раніше відомий як American Homes 4 Rent, вже кілька років будує цілі орендні громади. У своїй останній звітності за четвертий квартал генеральний директор Браян Сміт сказав: «З моменту започаткування нашої програми з будівництва з нуля ми додали понад 14 000 новобудов до житлового фонду країни. Наші результати у 2025 році та перспективи на 2026 рік відображають постійний фокус на розширенні житлового запасу країни, підвищенні рівня обслуговування мешканців і створенні цінності для всіх наших зацікавлених сторін».

Обирайте CNBC як ваш улюблений джерело інформації у Google і ніколи не пропустіть жодної важливої новини від найнадійнішої бізнес-новинної компанії.