La crise de l’accessibilité pousse à des réductions de prix sans précédent sur le marché immobilier, selon Realtor.com

« Le marché immobilier actuel est profondément enraciné dans une crise de l’accessibilité », a déclaré Stuart Miller, PDG de Lennar. · Fortune · Allison Joyce—Bloomberg/Getty Images

Sydney Lake

Ven, 13 février 2026 à 01:40 GMT+9 4 min de lecture

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La crise de l’accessibilité immobilière oblige les constructeurs à faire quelque chose qu’ils ont presque jamais fait : réduire plus agressivement les prix des nouvelles maisons que ceux des maisons existantes sur le marché. C’est une première dans l’histoire récente du marché immobilier, selon un rapport de Realtor.com publié jeudi.

« Le marché immobilier actuel est profondément enraciné dans une crise de l’accessibilité, laissant de nombreuses familles américaines moyennes se sentir exclues de la promesse traditionnelle de mobilité ascendante et de propriété », a déclaré Stuart Miller, PDG de Lennar, lors d’un appel sur les résultats de décembre. Le prix moyen de vente de Lennar a chuté de 10 % en glissement annuel au quatrième trimestre 2025, selon son rapport financier.

Au cours du quatrième trimestre 2025, près de 20 % des nouvelles maisons ont subi une réduction de prix, montre le rapport de Realtor.com, et les réductions de prix des maisons existantes s’élèvent à environ 18 %. Ce changement suggère que nous entrons dans un marché d’acheteurs, indique Realtor.com, alors que les prix des maisons baissent.

« La construction neuve a été l’un des segments les plus stables du marché immobilier ces dernières années, mais les constructeurs réagissent clairement aux pressions actuelles sur l’accessibilité et à l’augmentation des stocks de maisons existantes », a déclaré Danielle Hale, économiste en chef de Realtor.com, dans un communiqué.

L’accessibilité restera tendue malgré cette activité. Les taux hypothécaires tournent encore autour de 6 %, bien plus élevés que les taux inférieurs à 3 % dont bénéficiaient les acheteurs pendant la pandémie. En considérant le prix médian d’une maison aux États-Unis d’environ 400 000 $, les acheteurs potentiels devraient débourser 80 000 $ pour un acompte. Et la plupart des Américains n’ont pas même 1 000 $ d’économies pour une urgence, ce qui rendrait un acompte totalement hors de portée.

Mais pour ceux qui sont financièrement prêts à acheter une maison, les réductions sur la construction neuve peuvent être une bonne nouvelle.

« Ce que nous voyons, c’est un marché où la construction de maisons individuelles neuves comble un déficit d’accessibilité que les maisons de revente ne peuvent de plus en plus pas combler », a déclaré Joel Berner, économiste principal de Realtor.com, dans un communiqué.

Les incitations passées aux remises actuelles

Automne 2023 a marqué le début d’un gel profond du marché immobilier, avec des ventes de maisons existantes au plus bas depuis la Grande Dépression, alors que les taux hypothécaires atteignaient un pic à 8 %. À l’époque, les constructeurs s’appuyaient sur des incitations telles que des rachats de taux, des crédits sur les frais de clôture et des améliorations gratuites.

À cette époque, Devyn Bachman, vice-président principal de la recherche chez John Burns Research and Consulting, a déclaré que ces incitations étaient le « principal » moteur de la hausse des ventes de maisons neuves.

« ‘Incitation’ n’est qu’un mot sophistiqué pour réduction, et ce que nous voyons à ce sujet, c’est que cela crée un avantage concurrentiel pour le marché des maisons neuves », a-t-elle déclaré à Fortune en 2023. La réduction du taux hypothécaire, le terme industriel pour les taux hypothécaires réduits, est l’incitation la plus « désirée et la plus efficace » offerte sur le marché des maisons neuves aujourd’hui, a-t-elle ajouté.

De plus, les vendeurs indépendants de maisons existantes ne pouvaient pas rivaliser avec ces types d’incitations généralement offertes par de grands constructeurs comme Lennar et Toll Brothers, a déclaré Erin Sykes, économiste en chef de la société de courtage immobilier résidentiel Nest Seekers International, à Fortune à l’époque.

Mais maintenant, les constructeurs de maisons neuves sont contraints d’offrir des remises directes pour rester compétitifs et attirer les acheteurs.

« Les constructeurs sont conscients des problèmes d’accessibilité auxquels font face les gens partout dans le pays, et ils y répondent », a écrit Berner dans un rapport de l’Association nationale des agents immobiliers d’août.

Où apparaissent les réductions

Alors que les remises deviennent relativement courantes (une maison neuve sur cinq a été réduite en Q4 2025), elles ne sont pas réparties uniformément à travers le pays.

Les réductions de prix sont généralement concentrées dans le Sud et l’Ouest, selon Realtor.com, où une grande partie de la nouvelle construction nationale a été regroupée ces dernières années. Les États où la part globale de nouvelles maisons en réduction de prix dépasse la moyenne nationale sont relativement répartis dans tout le pays : Nevada (près de 25 %), Indiana (23,3 %), Caroline du Sud (21,6 %), Minnesota (21,6 %), Caroline du Nord (21,3 %), New Jersey (près de 20 %), et Texas (19 %).

Par ailleurs, « les nouvelles constructions dans le Nord-Est et le Midwest sont beaucoup plus des produits de luxe et beaucoup plus difficiles à trouver », selon Realtor.com.

Un marché de condos inversé

Une exception à la tendance des nouvelles constructions face à des baisses de prix concerne les condos et les maisons en rangée. Au quatrième trimestre 2025, le prix médian des condos et maisons en rangée neuves était en fait plus élevé que celui des maisons individuelles neuves.

Près de 10 % de tous les condos neuves à vendre aux États-Unis se trouvent à New York ou à Miami, où les prix médians dépassent 1 million de dollars. Pendant ce temps, la construction de maisons individuelles neuves est concentrée dans des marchés plus abordables comme Houston, Dallas, San Antonio, Atlanta et Phoenix, où les prix sont plus proches du médian national.

« Plus de condos neuves ciblent peut-être des acheteurs de luxe, tandis que beaucoup de nouvelles maisons individuelles sont conçues pour les acheteurs débutants », explique le rapport de Realtor.com. « Il se peut aussi que les maisons individuelles existantes conservent mieux leur valeur que les maisons en rangée. »

Cette histoire a été initialement publiée sur Fortune.com