Relatório de grandes bancos de 1997 | Kerry Properties vê as vendas de arrendamento para este ano como as mais otimistas em vários anos, com JPMorgan e Citigroup a elevar os preços-alvo

九龍倉置業 (01997)
Desde a segunda metade do ano passado, as vendas dos inquilinos têm melhorado continuamente, mas a gestão e os corretores esperam que as perspetivas de renovação de arrendamento este ano permaneçam desafiantes. Os corretores acreditam que, embora a gestão da 九置 mantenha uma postura cautelosa, a sua visão relativamente positiva para as perspetivas de vendas dos inquilinos está principalmente relacionada com fatores geopolíticos. Para este ano, as perspetivas de vendas dos inquilinos parecem relativamente otimistas, com um desempenho de vendas mais forte em janeiro e fevereiro, superando o mercado. O JPMorgan e o Citibank elevaram os seus preços-alvo para 九置.

Receitas de aluguer mais elevadas podem compensar parcialmente a queda do arrendamento básico

O JPMorgan afirmou que, embora espere que os lucros da 九置 só tenham uma recuperação significativa em 2028, acredita que o foco do mercado estará na dinâmica de vendas dos inquilinos, especialmente porque 九置 é um proxy para bens de consumo não essenciais e turistas tradicionais em Hong Kong. Assim, elevou o seu preço-alvo em 5,5% para 29 HKD, mantendo a recomendação de “acumular”.

“A declaração da gestão da 九置 sobre as perspetivas de vendas dos inquilinos é a primeira em vários anos a mostrar um otimismo maior, e espera-se que, enquanto a guerra no Médio Oriente não cause efeitos duradouros, as vendas dos inquilinos em Hong Kong continuem a recuperar.”

O JPMorgan acrescenta que, devido aos contratos de arrendamento assinados em 2023 ainda precisarem de tempo para serem digeridos, os rendimentos de arrendamento este ano continuarão sob pressão. No entanto, se as vendas dos inquilinos continuarem a recuperar, os rendimentos de aluguer mais elevados podem compensar parcialmente a queda do arrendamento básico. Se a tendência de melhoria nas vendas do retalho persistir, espera-se que os rendimentos de arrendamento estabilizem em 2027. No geral, a instituição prevê que os lucros líquidos e os dividendos por ação da 九置 este ano diminuirão 2% ano a ano, enquanto os efeitos negativos da queda dos rendimentos de arrendamento no retalho e escritórios serão parcialmente compensados pela redução dos custos de financiamento, melhoria do desempenho hoteleiro e aumento dos rendimentos de aluguer no Harbour City.

Os inquilinos do Harbour City deverão manter uma proporção de vendas de cerca de 20%

O Citibank acredita que, perante a contínua desleverage global, a 九置 continuará a reduzir o endividamento, apoiando a previsão de aumento de 1% a 2% nos dividendos por ação entre 2026 e 2027. Com o aumento do rendimento de dividendos para 5%, um mercado de luxo sólido, e um preço-alvo elevado em 4,3% para 31,6 HKD, a recomendação é de “comprar”.

O Citibank observa que, desde a segunda metade do ano passado, as vendas dos retalhistas da 九置 melhoraram ano a ano, continuando a fortalecer-se nos dois primeiros meses deste ano, apoiando uma maior participação dos rendimentos de vendas nos rendimentos totais, atualmente cerca de 10%. No entanto, devido ao desempenho mais lento do arrendamento de retalho em relação às vendas, ainda é possível que haja uma contração de 3% este ano. O Harbour City, através de atualizações de marcas e transformação, como a introdução de uma zona temática de desportos, ajudará a expandir a base de clientes e a melhorar a atratividade, mantendo a proporção de vendas dos inquilinos em cerca de 20%.

Quanto aos escritórios, o Citibank acredita que, perante o aumento de nova oferta e maior concorrência, a 九置 continuará a oferecer contratos de arrendamento flexíveis para reter inquilinos, mantendo uma taxa de ocupação de cerca de 90%, o que indica uma continuação da tendência de queda nos rendimentos de arrendamento.

九置 está a avaliar planos de renovação ou reconstrução do Hotel Marco Polo

O Citibank também indica que a gestão da 九置 está a avaliar planos de renovação ou reconstrução do Hotel Marco Polo, com um custo estimado de cerca de 2 mil milhões de HKD, tendo um impacto relativamente pequeno nos dividendos. Se for reconstruído, poderá aumentar a área total de construção em várias dezenas de milhares de pés quadrados. A 九置 considera que outros imóveis, com manutenção e upgrades periódicos, estão em bom estado, prevendo investir cerca de 1 mil milhões de HKD em futuras renovações de escritórios para manter a competitividade.

A Goldman Sachs tem uma perspetiva mais conservadora, acreditando que o setor retalhista em Hong Kong enfrenta desafios estruturais, e que a 九置, devido à execução mais lenta do seu plano de reestruturação de ativos, poderá ficar atrás dos concorrentes. Além disso, com uma grande quantidade de nova oferta de escritórios, espera-se que os rendimentos de arrendamento de escritórios nos próximos anos sofram pressão. A Goldman Sachs prevê um rácio preço-lucro de 0,4 vezes para 2023, com um rendimento de dividendos de 5%, abaixo dos 5,5% a 6,8% de Link REIT (00823), Henderson Land (00012) e Sino Land (00014). Assim, mantém a classificação de “venda” para 九置, com um preço-alvo de 28 HKD.