Dois irmãos canadenses prometeram que qualquer pessoa poderia ser senhorio com tokens de 50 dólares cada, construindo um império de mais de 500 propriedades tokenizadas em Detroit, mas devido à má gestão, infiltrações, incêndios e colapsos, enfrentam uma crise judicial. A revista Wired visitou o local para reconstruir o colapso do mito de “perfeição na blockchain, corrupção fora dela” no mercado imobiliário cripto. Este artigo é uma tradução de Joel Khalili, intitulado The $50 Dream: How RealT’s Crypto Real Estate Empire Crumbled in Detroit, editado pelo Foresight News.
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Caminhava por uma escada de madeira que levava ao porão de uma casa geminada construída na década de 1920, em Detroit, Michigan. Um cheiro forte de umidade, tijolos molhados, mofo e alvejante me atingiu. À minha frente, Cornell Dorris, que mora ali há quase dez anos. Dorris, na casa dos quarenta, tem duas filhas que vêm visitá-lo nos fins de semana. Ele ganha a vida com defumados e organização de eventos culinários.
Quando meus olhos se ajustaram à escuridão, vi fezes de rato e uma poça de água negra que cobria o chão do porão. “Quando chove, a água entra,” disse Dorris. O ar estava pesado, incomum, e senti uma vontade forte de sair imediatamente.
O senhorio de Dorris não era uma pessoa comum. Há cerca de quatro anos, a casa foi adquirida por uma startup chamada RealToken (abreviada como RealT). A ambição era “democratizar o investimento imobiliário” usando criptomoedas. A ideia era dividir uma propriedade em milhares de tokens de criptomoeda, cada um custando cerca de 50 dólares. Os detentores de tokens poderiam receber uma parte do aluguel, com retorno anual de até 12%, além de lucrar com a valorização do imóvel.
Investidores correram para participar, e a RealT expandiu-se rapidamente em Detroit, comprando cerca de 500 edifícios. Além disso, adquiriram aproximadamente 200 propriedades em mais de 40 cidades na América, totalizando cerca de 150 milhões de dólares em ativos. Por razões regulatórias, residentes americanos não podiam investir, mas pelo menos 16 mil pessoas de 150 países compraram tokens da RealT. Apesar da escassez de dados confiáveis, a RealT afirmava ser “a maior plataforma de tokenização imobiliária do mundo, pelos indicadores.”
Apartamento de Cornell Dorris com porão inundado
No entanto, apesar do sucesso no mundo cripto, a RealT enfrentava problemas no mundo real. No verão passado, o governo de Detroit processou a empresa e seus fundadores por “centenas de violações às normas ambientais e sanitárias”. A casa de Dorris era uma das muitas consideradas inabitáveis pelos inspetores municipais. Ele me contou que, embora o antigo senhorio às vezes permitisse que ele cuidasse das reparações, a situação piorou após a entrada da RealT. Os inspetores descobriram alarmes de fumaça ausentes e banheiras sem água quente. “Agora só tomo banho na pia,” disse Dorris. “Tem rato lá embaixo, esquilo lá em cima.”
Segundo o Zillow, o mercado imobiliário dos EUA vale cerca de 55 trilhões de dólares, com uma parcela minúscula tokenizada. Mas, de acordo com o Deutsche Bank, em poucos anos, a ideia de comprar frações de ativos com criptomoedas cresceu para um setor avaliado em 30 bilhões de dólares. Em Detroit, a visão de se tornar senhorio com pouco dinheiro entrava em conflito com a realidade das casas e seus moradores.
A casa na 8821 Prairie Street tem janelas desaparecidas na frente e na lateral, a varanda desabou, as tábuas estão deformadas
Rémy e Jean‑Marc Jacobson, irmãos canadenses, fundaram a RealT. Não são gêmeos, mas parecem, ambos usam óculos, cabelo bem penteado, barba grisalha. Defendem o livre mercado e minimizam a intervenção do governo. Na entrevista por Zoom, Jean‑Marc foi entusiasta, às vezes incisivo. Quando tentei fazer uma pergunta delicada, ele me disse: “Pergunte direto.”
Eles cresceram no Canadá e na Europa, vindo de uma família cheia de histórias e processos ao redor do mundo. Uma irmã deles teve um divórcio tumultuado, que virou uma disputa milionária, com bens retidos nas Bahamas, vencida por ela. O cunhado foi condenado por ligação a um grupo que vendia armas ilegalmente em Angola. O pai, um financista, respondeu a uma reportagem de 2003 com um simples “não pergunte, não vou mentir.”
Rémy e Jean‑Marc começaram na renovação e venda de imóveis no Quebec e nos EUA. Em 2010, conheceram o Bitcoin. Logo, fundaram uma operação de mineração e outras empresas, além de uma organização sem fins lucrativos. Envolveram-se em problemas com Bitcoin, incluindo um esquema Ponzi e uma disputa com um cliente que alegava ter milhões em criptomoedas retidas.
Segundo Jean‑Marc, já em 2013 pensavam em unir suas experiências em imóveis e criptomoedas. No sistema tradicional, fundos de investimento imobiliário (REITs) permitem receber parte do aluguel de um conjunto de propriedades, mas exigem investimentos de milhares de dólares. Eles buscavam uma forma de usar criptomoedas para criar algo semelhante, com investimentos menores. Só em 2018, Rémy recebeu uma ligação de advogado, e aí tiveram a ideia de transformar imóveis em tokens por meio de uma LLC, que poderia vender tokens representando ações da empresa.
Começaram a testar a ideia em Detroit, uma cidade com preços baixos e planos de revitalização. “Detroit saiu da falência, está se recuperando,” disse Jean‑Marc. “Era um ponto de potencial valorização, e também um lugar para melhorar a comunidade.”
Compraram uma casa na 9943 Marlowe Street, no oeste de Detroit. Em abril de 2019, tokenizaram o imóvel, emitindo 1000 tokens, vendendo-os para pagar custos, reparos e pagar 10% de comissão aos irmãos. Planejavam tirar 2% do aluguel para manutenção, impostos e outros custos, e distribuir o restante aos detentores de tokens.
Jean‑Marc contou que, no primeiro dia, venderam menos de cinco tokens. Pediram amigos e familiares para comprar, e fizeram propaganda na X, Medium e na mídia. “No começo, todo mundo desconfiava,” disse. “Vendemos muito pouco.” Depois de cinco meses, pensaram em vender o imóvel e reembolsar os investidores, desistindo do projeto.
Porém, os tokens começaram a vender, e até 13 de dezembro estavam esgotados. Na época, 107 investidores de 33 países possuíam, em média, 0,93% cada, dividindo um aluguel diário de 25,22 dólares.
Para os investidores de língua francesa, a Jacobson criou um grupo no Telegram, e a demanda por tokens cresceu. Em 2020, a RealT tokenizou mais imóveis em Detroit, quase 50 no total, incluindo apartamentos, casas e duplexes.
Quando planejaram expandir, trabalharam com o corretor Shawn Reed, que buscava imóveis e ajudava na renovação. Desconheciam seu passado: ele tinha sido preso por fraude bancária e era conhecido como “o senhorio do gueto”. As transações dele ajudaram a atender à demanda crescente por tokens.
Um investidor no Telegram, que se chama TokNist, disse que entendeu o modelo na primeira vez que ouviu falar. Morando na Ásia, queria investir em imóveis, mas não conseguia empréstimo. A RealT oferecia uma alternativa de baixo custo, sem banco. “Muita gente como eu,” disse TokNist, “não é investidor de elite, só quer uma parte do imóvel e renda fixa.”
Em 2022, TokNist comprou muitos tokens, mas enfrentou dificuldades. Os sites frequentemente travavam, os tokens desapareciam do carrinho, e ele tinha que ficar atento às novas ofertas. “Imóveis sumiam em minutos,” contou. “Era uma demanda enorme.”
Por trás, os irmãos Jacobson tiveram problemas ao administrar a expansão. Em 2023, uma dívida foi cancelada na Flórida por inadimplência, e o governo local declarou o imóvel inseguro. Em Chicago, várias LLCs de RealT receberam multas por deterioração e violações. Esses sinais indicavam problemas crescentes em Detroit.
Colapso, incêndios e abandono: o fim do império
Em verão de 2024, Aaron Mondry, jornalista do Outlier Media, investigava a crise imobiliária de Detroit. Um informante revelou um padrão estranho nos registros de propriedade de Wayne County, Michigan: muitas casas eram de LLCs com nomes contendo “RealToken”. Assim, a RealT tinha comprado e tokenizado centenas de imóveis na cidade, tornando-se uma das maiores proprietárias. Muitas eram casas unifamiliares compradas em lote, às vezes sem inspeção. A maioria ficava em áreas de baixa renda, predominantemente negras.
Mondry fez uma lista e visitou as casas, descobrindo muitas em péssimo estado, vazias, com impostos atrasados. Em fevereiro de 2025, publicou uma série de reportagens baseadas em registros públicos e depoimentos de inquilinos, acusando a RealT de má gestão, negligência e condições insalubres. Alguns moradores relataram ambientes sujos e perigosos. Na mesma época, inspetores municipais alertaram sobre uma casa na Cadieux, que pegou fogo em março, deixando o prédio abandonado e queimado.
Em setembro de 2025, ao visitar Detroit, ouvi relatos semelhantes. Uma torre de apartamentos na Cadieux, que pegou fogo, foi fechada. Em outras áreas, grupos de gangues alegaram controlar imóveis, e moradores tentavam evitar pagar aluguel para forçar reparos. Em uma loja Tim Hortons, conheci Maya, uma inquilina de uma casa próxima, que relatou infiltrações e teto com buracos. Ela dormia na sala, com medo de invasores. Em outra casa, Monica, que morava há seis anos, reclamou de aquecimento quebrado, janelas quebradas e teto danificado. Ela temia invasores e não conseguia vaga em abrigos.
Ambiente do apartamento na 18415 Fielding com teto desabado, entulho e umidade
Processos, culpas e perda de confiança: o caos da tokenização
No quinto andar do Coleman A. Young Municipal Center, encontrei Conrad Mallett, responsável por todos os processos civis de Detroit. Sua sala tinha retratos de Muhammad Ali e líderes do movimento pelos direitos civis. Mallett, ex-vice-prefeito e ex-chefe da Suprema Corte de Michigan, começou a investigar após as reportagens do Outlier. Os inspetores encontraram milhares de casas irregulares. “Concluímos que a maioria das casas não atendia aos padrões,” disse. “Moradores viviam em condições inadequadas.”
Sua assistente, Tamara York Cook, enviou inspetores às casas, e logo ela recebia muitas ligações. Em julho, a prefeitura entrou com uma ação contra a RealT, seus fundadores e 165 LLCs relacionadas, por violações, multas e impostos atrasados. A ação alegava que 408 imóveis não tinham certificados de conformidade. Jacobson disse à Wired que a tokenização da RealT não diferia de outras propriedades na mesma área.
Um juiz emitiu uma liminar proibindo a RealT de cobrar aluguel ou despejar inquilinos até que as casas estivessem em conformidade. A liminar foi prorrogada, mas depois relaxada, permitindo despejos de inadimplentes.
No Telegram, alguns investidores questionaram a ação judicial. Rémy Jacobson tentou acalmar, dizendo que estavam “resolvendo tudo”. Jean‑Marc também falou, promovendo o mercado imobiliário de Detroit. Em julho, anunciou que uma propriedade na cidade tinha sido vendida, com retorno de até 75,61%. A transação foi apresentada como prova do vigor do mercado e da habilidade da RealT. Em uma ligação com investidores, Jean‑Marc afirmou que a venda tinha sido concluída.
O endereço do comprador, East Coast Servicing LLC, era o mesmo da RealT na Michigan, e Rémy assinou por ele. Na verdade, os irmãos Jacobson parecem ter feito a transação com uma outra empresa controlada por eles.
Depois de verificar, em fevereiro de 2026, os irmãos enviaram um e-mail dizendo que o comprador tinha desistido, embora em julho tivessem dito que a venda tinha sido concluída. Disseram que a East Coast Servicing LLC era uma ferramenta para vender imóveis a estrangeiros.
A principal crítica do governo de Detroit à RealT era que seu modelo envolvia negligência na manutenção. “Eles geram retorno sem cuidar bem das casas,” acusou Mallett.
Jean‑Marc negou. Disse que a intenção era ajudar a revitalizar Detroit com mais investimentos. Quando tokenizavam uma propriedade, criavam um fundo para manutenção. Afirmou que, para obter bons retornos, as casas precisavam estar alugadas e gerar renda. Ignorar isso tornaria tudo impossível.
Afirmou que a má gestão vinha de terceiros, incluindo a Reed, que foi processada por fraude. Em 3 de setembro, encontrei Reed no hotel The Henry, em Detroit. Ele tinha cabelo longo, barba preta, vestia botas e parecia imponente. Discutimos, e ele mexia na barba.
Até então, Reed e os irmãos Jacobson estavam em conflito. Segundo documentos, começaram a discutir detalhes de negócios e reformas em 2024, até que romperam. Jacobson processou Reed por declarações fraudulentas, alegando que ele tinha cobrado por reformas não feitas. Reed negou, dizendo que só ajudava na renovação, não na gestão diária. Em junho, entrou com uma ação contra a RealT, alegando que eles tentaram culpá-lo pelos problemas de Detroit. Ele afirmou: “Nunca fui gestor de propriedades. Nunca foi minha função.” A ação ainda corre.
Durante a entrevista, Jean‑Marc evitou falar de Reed, mas comentou: “Às vezes, ao chegar numa cidade nova, você encontra pessoas erradas… Ninguém está imune a enganos.”
Quando a disputa virou processo, os irmãos criaram a New Detroit Property Management, assumindo a gestão dos imóveis da RealT em Detroit, com um gerente experiente, Salvatore Palazzolo. No último dia na cidade, ele me buscou no hotel, dirigindo um SUV preto com uma cruz no espelho retrovisor, ansioso para mostrar as reformas recentes.
Palazzolo explicou que seu trabalho era identificar imóveis que pudessem ser alugados rapidamente após pequenas reformas. Mas os problemas persistiam. Algumas casas estavam com multas por deterioração, e a prefeitura dificultava as reformas. Em um caso, alguém se passou por senhorio, cobrando uma taxa única e arranjando inquilinos.
Mostrou-me uma casa de tijolos vermelhos, com telhado de duas águas, janelas intactas, cozinha e banheiro reformados, paredes pintadas, toldo consertado e piso renovado.
Ambiente na 14574 Strathmoor, uma das casas reformadas pela New Detroit
O banheiro e a cozinha reformados, toldo restaurado, piso polido
Ele mostrou mais cinco imóveis semelhantes, limpos e habitáveis, embora não luxuosos.
Palazzolo estima que, até então, a New Detroit tinha reformado cerca de 40 casas para a RealT. Segundo documentos recentes, a empresa obteve certificados de conformidade para 28 dessas propriedades. “Acho que as pessoas não percebem o quão ruins algumas casas são,” disse. “Repará-las até o padrão leva muito trabalho.” Ele afirmou que estavam se esforçando para torná-las seguras e acessíveis.
Jean‑Marc reconhece que as casas de Detroit estão em péssimo estado, mas critica quem expõe os problemas. Durante o verão, ele interagiu semanalmente no Telegram com investidores francófonos, minimizando as reportagens de Mondry. “Esse jornalista não gosta da gente. Sabíamos disso há meses,” disse em julho. Depois, acrescentou: “Ele nunca teve tanta visualização na carreira. Nos pinta como capitalistas cripto malvados, aumentando aluguéis e prejudicando os vulneráveis.” Os irmãos também criticaram a Wired, alegando que a reportagem foi uma análise superficial e tendenciosa. Em setembro, Jean‑Marc afirmou que os processos contra a cidade eram resultado de “corrupção administrativa, agendas políticas, manipulação e abuso de poder.”
No Telegram, alguns investidores questionaram as ações judiciais e as reportagens. Um sugeriu que a RealT deveria investigar suas próprias empresas de gestão. Jean‑Marc respondeu: “Você gosta de despejar raiva.” Em outra mensagem, zombou de um inquilino: “ALERTA!!! Meu torneira quebrou!!! ALERTA!!!🆘” Três investidores que conversei disseram que o grupo do Telegram é hostil. Os irmãos Jacobson negaram, dizendo que a tensão é normal em tempos difíceis.
Ainda assim, os investidores fizeram perguntas cada vez mais duras. Em setembro, descobriram que, em 2023, a RealT tinha obtido um empréstimo de 950 mil dólares para duas casas em Chicago, meses após tokenizá-las. Um investidor achou estranho, pois isso colocava os detentores de tokens em risco de perder as casas se o empréstimo não fosse pago. Jean‑Marc afirmou que o empréstimo era uma operação de venda, e que os vendedores se beneficiaram de alguma forma não revelada. Disse que o empréstimo foi quitado. “Às vezes, é preciso fazer operações corporativas,” afirmou. O professor de imóveis da Columbia Business School, Tomasz Piskorski, comentou que esse tipo de operação não é comum. “Não vejo uma justificativa razoável,” disse.
No final de novembro, investidores questionaram uma propriedade em Chicago, que tinha sido considerada perigosa e destinada a demolição meses antes, mas ainda gerava renda de aluguel. “Comecei a ficar confuso,” disse um. Em Detroit, também vi imóveis aparentemente vazios, listados como alugados, e um prédio de gangues. Os irmãos Jacobson alegam que o sistema de custódia da cidade dificultava verificar ocupações.
Alguns investidores sentem-se traídos. Um parou de comprar tokens até que as disputas em Detroit fossem resolvidas. TokNist, de Ásia, duvida da gestão. Outro, “Demetrius Flenory”, escreveu aos irmãos: “Nossos tokens deveriam promover inovação e democratizar o investimento, mas estão ligados a imóveis sujos e perigosos, agravando a situação social dessas comunidades vulneráveis… Não podemos ignorar os escândalos semanais.”
Reed, que se diz não gestor, publicou um vídeo no X visitando um imóvel deteriorado, com colchão sujo e lixo. “Se eu tivesse tokens dessa casa, ficaria louco,” disse. Mas já tinha se juntado a outra empresa de tokenização.
Em fevereiro, os irmãos disseram que planejavam vender muitos imóveis para maximizar o retorno. Mas, para isso, precisariam vender os imóveis sem gerar renda, deixando os investidores sem aluguel. Alguns apoiaram, outros ficaram furiosos, questionando por que os irmãos poderiam parar de pagar os aluguéis unilateralmente. Eles alegaram que a cláusula permitia, como administradores, decidir sobre os rendimentos, mas alguns consideraram isso roubo.
O julgamento de Detroit começou em maio. Outras ações continuam. A RealT tenta expandir para outros países, vendendo tokens de imóveis em construção na Colômbia e Panamá, com investidores financiando projetos futuros. Jean‑Marc disse que esses projetos têm potencial, mas muitos tokens permanecem não vendidos meses após o lançamento.
