Guia de Investimento em REITs: Compreender o funcionamento dos fundos de investimento imobiliário do zero

Por que os investidores precisam de entender REIT?

Se o seu capital não é suficiente para comprar diretamente imóveis comerciais ou escritórios, mas deseja lucrar com os rendimentos de aluguer imobiliário, o REIT (Fundo de Investimento Imobiliário) torna-se uma opção realista. Desde que foi lançado na bolsa de valores da Tailândia em 2018, o REIT tornou-se uma ferramenta importante na carteira de muitos investidores, para criar fluxo de caixa estável.

No entanto, o desempenho do REIT nem sempre é estável — há períodos de bons rendimentos e outros de desempenho inferior. Qual é o segredo por trás disso? Para dominar verdadeiramente este tipo de instrumento de investimento, é preciso primeiro compreender a sua essência.

A verdadeira face do REIT: mais do que investimento imobiliário

REIT é a sigla de Real Estate Investment Trust (Fundo de Investimento Imobiliário), também chamadoทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์. Simplificando, é uma “cesta de ativos” gerida por um gestor de fundos profissional. Nesta cesta, estão ativos imobiliários capazes de gerar rendimentos contínuos.

O gestor do fundo capta fundos através da emissão de unidades de participação, depois usa esse dinheiro para comprar e gerir imóveis, e por fim distribui os lucros aos detentores dessas unidades. Esses imóveis podem ser residenciais, escritórios comerciais, instalações de armazenamento, hotéis, ou até infraestruturas de redes de comunicação.

A característica mais atrativa do REIT para os investidores é: a sua distribuição de dividendos costuma ser bastante estável. Isto porque a renda de aluguer dos ativos subjacentes é relativamente regular, tornando os rendimentos distribuídos aos investidores previsíveis.

REIT vs Property Fund: parecem iguais, mas há diferenças

Muitas pessoas confundem REIT com Property Fund (Fundo Imobiliário), o que é normal, pois o REIT evoluiu a partir do Property Fund, sendo uma versão mais flexível e internacionalizada. Contudo, há diferenças essenciais em três aspetos principais:

1. Estrutura legal e regulação

Property Fund é um fundo coletivo que não necessita de emitir certificados de depósito, sendo sujeito a uma regulação mais frouxa. REIT é um sistema de trust, que deve estar sob a supervisão rigorosa da Comissão de Valores Mobiliários da Tailândia (SEC) e obter aprovação da Bolsa de Valores da Tailândia (SET). Isso confere ao investidor de REIT uma maior proteção regulatória.

2. Alcance e flexibilidade de investimento

O investimento de um Property Fund é limitado à “lista positiva” aprovada pela SEC, sem possibilidade de investir em imóveis no exterior. Em contraste, o REIT tem maior flexibilidade, podendo investir em ativos no estrangeiro e até destinar até 10% do total de ativos para projetos de desenvolvimento imobiliário.

3. Emissão de unidades e governança

As unidades de um Property Fund são emitidas de forma semelhante às de fundos comuns, sem necessidade de manter uma base de acionistas “em livre circulação” ou realizar assembleias obrigatórias de detentores. Já o REIT funciona mais como uma empresa listada, exigindo que pelo menos 15% das unidades sejam detidas por investidores dispersos, e que seja realizada uma assembleia anual de detentores para votação.

Na Tailândia, os novos produtos de investimento imobiliário estão sendo lançados na forma de REIT, enquanto os Property Funds estão sendo gradualmente retirados do mercado.

As cinco categorias de REIT: saiba o que está investindo

De acordo com o tipo de direito imobiliário, o REIT pode ser classificado em:

Tipo de propriedade perpétua (Freehold REIT)

Este tipo de REIT possui a propriedade total do imóvel e obtém rendimentos de aluguer. Quando o imóvel valoriza (por exemplo, ao acrescentar construções ao terreno), o valor da unidade também aumenta. Isso significa que o investidor pode lucrar tanto com dividendos quanto com a valorização das unidades.

Tipo de propriedade por arrendamento (Leasehold REIT)

Este REIT não possui o imóvel, apenas o direito de arrendamento. Ele distribui os rendimentos provenientes desse direito. Mas há um risco importante: ao expirar o contrato de arrendamento, o direito de rendimento desaparece, e o valor da unidade diminui anualmente até chegar a zero. Portanto, investir neste tipo de REIT requer atenção ao tempo restante de arrendamento.

Classificação por modo de investimento

Investimento direto: REIT possui ou detém direitos imobiliários diretamente.

Investimento indireto: REIT detém ações de uma empresa que, por sua vez, é a verdadeira operadora imobiliária.

Classificação por uso imobiliário

• Varejo (Retail REIT): gestão de centros comerciais, praças de compras, outlets, etc.
• Residencial (Residential REIT): gestão de hotéis, apartamentos, dormitórios, etc.
• Saúde (Healthcare REIT): gestão de hospitais, clínicas, centros de idosos.
• Escritórios (Office REIT): gestão de edifícios comerciais de escritórios.
• Infraestrutura (Infrastructure REIT): gestão de redes de comunicação, oleodutos, etc.

Cada categoria de REIT possui diferentes modelos de receita e fatores de risco.

Como varia o valor do REIT? Dois fatores-chave

Fator 1: valorização ou depreciação do imóvel subjacente

O Leasehold REIT tende a depreciar-se continuamente devido ao desgaste do direito de arrendamento. O Freehold REIT varia conforme a mudança no valor de mercado do imóvel. Os fatores que impulsionam a valorização incluem crescimento económico, melhorias na localização, novas infraestruturas, reformas e ampliações.

Fator 2: expectativa de fluxo de renda

Isso afeta diretamente o valor dos dividendos. Uma economia próspera aumenta o número de inquilinos e a demanda por alugueres (por exemplo, REITs de escritórios beneficiam-se da expansão empresarial), enquanto recessões ou eventos inesperados (como interrupções no turismo) reduzem a receita, levando à diminuição dos dividendos.

Vantagens e desvantagens do investimento em REIT

Vantagens

• Alta liquidez: compra e venda livre na SET, diferente de possuir imóveis diretamente, que é mais difícil de vender
• Diversificação: permite participar no mercado imobiliário com pouco capital, sem precisar gerir alugueres
• Alta transparência: todas as transações, captações e divulgações de informação são supervisionadas por órgãos reguladores
• Fluxo de caixa estável: rendimentos de aluguer periódicos garantem dividendos relativamente fixos

Desvantagens

• Carga fiscal: os dividendos podem ser tributados em 10% ou incluídos na declaração de imposto de renda anual
• Sensibilidade às taxas de juros: quando o banco central aumenta a taxa básica, o apelo do REIT diminui (pois depósitos a prazo ou títulos se tornam mais competitivos), podendo levar à queda do preço das unidades

Análise de casos de REITs principais na Tailândia

CPNREIT (Fundo de Crescimento de Varejo CPN)

É um Leasehold REIT, com ativos incluindo várias lojas do Central, edifícios de escritórios e o hotel Hilton em Phuket. A taxa de dividendos anual é cerca de 8,35% (com base em 9,85 bahts). Como produto Leasehold, o investidor deve ficar atento ao prazo restante do contrato de arrendamento.

IMPACT (Fundo Imobiliário Impact)

É um Freehold REIT, controlando o Impact Exhibition Centre e terrenos e instalações adjacentes, totalizando 4 edifícios. A taxa de dividendos anual é cerca de 4,69% (com base em 12,80 bahts). A natureza de propriedade perpétua oferece maior proteção ao valor de longo prazo.

WHART (Fundo de Crescimento Avançado WHA)

REIT híbrido, com ativos tanto de Freehold quanto de Leasehold, principalmente de instalações de armazenamento e logística. A taxa de dividendos anual é cerca de 7,63% (com base em 9,50 bahts).

JASIF (Fundo de Banda Larga JAS)

Este é um REIT de Infraestrutura, com 1.680.500 km de fibra óptica, alugando para a TTTBB, garantindo receita estável. Com a escassez de infraestrutura e contratos de longo prazo, a taxa de dividendos chega a 13,73% (com base em 6,70 bahts).

Antes de tomar uma decisão, faça estas perguntas a si mesmo

REIT não é um investimento perfeito nem adequado para todos. Antes de comprar, considere:

• Qual risco você pode suportar? Leasehold ou Freehold?
• Qual é o seu horizonte de investimento? Se for curto prazo, as variações de taxa de juros afetarão diretamente seus rendimentos
• Quanto fluxo de caixa você precisa? Diferentes tipos de REIT têm taxas de dividendos bastante distintas
• Você compreende bem a questão fiscal? Os impostos sobre dividendos podem reduzir seus lucros

Em geral, o REIT é feito sob medida para investidores que desejam obter renda estável do imobiliário, sem se preocupar com a gestão direta de propriedades. Ao mesmo tempo, entender suas vantagens, desvantagens e mecanismos específicos é fundamental para escolher o produto mais adequado às suas necessidades.