Институциональные инвесторы делают ставку на многоквартирную аренду жилых помещений как на стабильный актив для хеджирования инфляции — об этом сообщили отраслевые отчёты южнокорейского рынка финансовых инвестиций от 25 июля. Если инфраструктура в условиях затяжной инфляции стала предпочтительнее традиционной недвижимости, то теперь многоквартирные объекты получают высокие оценки как активы с устойчивостью, похожей на инфраструктурную. Сдвиг происходит на фоне предупреждений экспертов о рисках стагфляции — одновременного замедления экономики и роста цен, что может ослабить защитные свойства обычной недвижимости. Международный валютный фонд (МВФ) в последние месяцы понизил прогноз глобального экономического роста на 2026 год с 3,1% до 3,0%, ссылаясь на энергетические шоки из-за войны в Иране.
Недвижимость сталкивается с уязвимостью в условиях стагфляции
Недвижимость традиционно считается активом для хеджирования инфляции, потому что арендные доходы растут вместе с ценами. Однако эта формула не всегда работает на практике. Когда инфляция усиливается, обычно одновременно растут базовые процентные ставки. Рост ставок повышает ставки капитализации по недвижимости (cap rates), которые выступают фактором снижения стоимости активов. Cap rate — это показатель, оценивающий доходность инвестиций в недвижимость: он показывает, сколько можно заработать за один год на вложениях в коммерческую недвижимость. Он рассчитывается как деление чистого дохода за год от недвижимости на цену покупки. Недвижимость в удачной локации и с низким инвестиционным риском имеет небольшую ставку капитализации, в то время как объекты в удалённых районах или в высокорисковых регионах демонстрируют высокие cap rates. Рост ставки капитализации конкретного объекта означает падение его цены. Иными словами, эффект роста арендных доходов недвижимости на фоне инфляции может оказаться меньше, чем снижение цены актива из‑за роста ставок капитализации, то есть защитные эффекты инфляции могут быть существенно размыты. Функция хеджирования инфляции у недвижимости наиболее эффективна в фазе «златовласки», когда одновременно наблюдаются экономический рост и устойчивый рост цен. Напротив, в среде стагфляции, где рост замедляется и цены растут одновременно, защитная сила недвижимости может заметно ослабевать. Макроэкономические и инвестиционные эксперты недавно предупреждали о рисках того, что глобальная экономика столкнётся со стагфляцией. Если военные противоречия между США и Ираном затянутся, рост цен на энергоносители может спровоцировать одновременное расширение волатильности цен, процентных ставок и финансовых рынков. МВФ немного снизил прогноз мировой экономики на этот год из‑за энергетических шоков на фоне войны в Иране. Прогноз МВФ по темпам глобального экономического роста на текущий год, представленный в апреле, составлял 3,1%, но недавно его понизили до 3,0%.
Спрос на многоквартирное жильё остаётся устойчивым благодаря характеристикам «предметов первой необходимости»
Многоквартирные объекты получают оценку относительно высокой устойчивости по сравнению с другой недвижимостью. Их рассматривают как исключительные направления для инвестиций, поскольку экономическая чувствительность низкая и можно формировать стабильный денежный поток. Во‑первых, многоквартирное жильё — это жилой сегмент, который как предмет первой необходимости в обязательном порядке требуется независимо от экономических условий. Во время экономических спадов спрос на жильё не сокращается заметно, поэтому арендный спрос сохраняет устойчивые характеристики. Благоприятны и рыночные условия для многоквартирного сектора. В США, поскольку ипотечные ставки поднялись примерно до 7%, спрос на аренду вместо прямой покупки жилья быстро растёт. Согласно ипотечному агентству Freddie Mac (США), средняя ставка по ипотеке с фиксированной ставкой на 30 лет составляет 6,58% — это на 0,03 процентного пункта больше, чем неделей ранее. Это самый высокий уровень с 21 августа прошлого года — 11 месяцев назад. Последствия пришли на фоне усиления напряжённости в регионе Ближнего Востока из‑за вооружённого конфликта между США и Ираном, а также на фоне роста опасений инфляции из‑за восстановления цен на международную нефть. Доходности гособлигаций США, которые служат базой для ставок по ипотеке, также демонстрируют восходящую динамику. По мере того как рост процентных ставок увеличивает долговую нагрузку по процентам, формируется структура спроса, при которой часть покупателей смещается на рынок арендного жилья. Этот анализ поддерживает стабильный денежный поток для активов многоквартирного сектора. По данным отчёта Bank of America за 2026 Home Buyer Insights Report, 58% респондентов назвали «высокие цены на жильё» главным барьером для приобретения дома. Это выше показателя 46% годом ранее. Кроме того, 47% респондентов отметили «высокие ипотечные ставки», которые выросли с 40% в предыдущем году. Ещё один фактор, на который в последнее время обращают внимание институциональные инвесторы, — это «стоимость замещения». Когда инфляция повышает затраты на строительство и стоимость материалов, растёт и стоимость поставки нового жилого имущества. В этом случае уже приобретённые и закреплённые существующие активы могут получать выгоду от роста стоимости по мере нарастания дефицита. Один из представителей LP заявил: «Многоквартирные активы, расположенные в регионах, где ограничено новое предложение, оцениваются как класс активов, получающий наибольшие выгоды от роста стоимости замещения», добавив: «Как и ожидалось, доходности по активам недвижимости снизились по сравнению с прошлым, поэтому также упоминаются как альтернативы кредитные инвестиции на основе займов или показателя loan-to-value (LTV), которые снижают риск, а не инвестиции в собственный капитал (equity) в недвижимости».
Часто задаваемые вопросы
Почему институциональные инвесторы рассматривают многоквартирную аренду жилья как стабильный инфляционный хедж?
Многоквартирные объекты — это жилые объекты недвижимости, которые относятся к предметам первой необходимости и в обязательном порядке требуются независимо от экономических условий. В период экономических спадов спрос на жильё не сокращается заметно, поэтому арендный спрос сохраняет устойчивые характеристики. Рост ипотечных ставок в США (до 6,58% для 30‑летних фиксированных кредитов на 25 июля) подталкивает больше людей выбирать аренду вместо покупки дома, формируя устойчивый спрос на активы многоквартирного сектора.
Как рост стоимости строительства влияет на уже существующие активы многоквартирного жилья?
Когда инфляция повышает затраты на строительство и стоимость материалов, увеличивается и стоимость поставки нового жилого имущества. Уже закреплённые существующие активы многоквартирного сектора получают повышенную ограниченность предложения и относительное удорожание. Многоквартирные активы, расположенные в регионах, где ограничено новое предложение, получают наибольшие выгоды от роста стоимости замещения — так считают оценки институциональных инвесторов.
