IRS ужесточает контроль за сервитутами для сохранения земельных участков на фоне того, как Конгресс расширяет налоговые льготы

Законодатели продвигают законопроекты о фермерском законодательстве, чтобы расширить стимулы по налогу на сохранение земель через новую программу финансирования охраны лесов, при этом IRS продолжает тщательно проверять сервитуты на охрану из‑за того, что синдицированные сделки принесли миллиарды в раздутых налоговых вычетах. IRS пресек действия групп инвесторов, которые использовали завышенные оценки стоимости имущества, чтобы заявлять вычеты, превышающие их расходы на покупку земли. Адвокаты, специализирующиеся на сервитутах на охрану, рассказали CNBC, что такая налоговая стратегия сохраняет ценность для отдельных землевладельцев, стремящихся сохранять собственность, снижая налоговую нагрузку: более десятка штатов предлагают налоговые кредиты, а несколько штатов, включая Нью-Йорк, Колорадо и Джорджию, расширяли программы в последние годы.

Конгресс предлагает расширение фермерского законопроекта для финансирования охраны лесов

Законопроекты Палаты представителей и Сената по фермерскому законопроекту создадут новую программу, которая будет предоставлять финансирование землевладельцам, согласным сохранять леса в неприкосновенности — вместо продажи или застройки. Сервитуты на охрану позволяют землевладельцам сохранять право собственности на участок, но отказываться от некоторых прав на застройку — обычно чтобы сохранить сельхозугодья, места обитания дикой природы или открытые пространства. Землевладельцы могут пожертвовать права на застройку, от которых они отказались, либо продать их со скидкой фондам, органам власти или квалифицированным организациям, а затем заявить благотворительный вычет.

Адвокат из Флориды Кит Фаунтин рассказал CNBC, что многие клиенты‑скотоводы продают сервитуты на охрану, чтобы сохранить землю в семье, а выручку используют для погашения долгов или чтобы выкупить более молодых членов семьи, которые не заинтересованы в занятиях скотоводством. Продавая сервитуты со скидкой, клиенты получают наличные и заявляют благотворительный вычет на разницу между ценой продажи и справедливой рыночной стоимостью.

IRS нацелилась на синдицированные сделки с сервитутами на охрану, связанными с завышенными оценками

Меры правоприменения IRS направлены на группы инвесторов, а не на давних отдельных землевладельцев. В синдицированных сделках с сервитутами на охрану промоутер продаёт доли в земле инвесторам и передаёт сервитут. Используя завышенные оценки прав на застройку, инвесторы заявляют налоговые вычеты, превышающие то, что они заплатили за землю.

В 2022 году Конгресс ограничил оценочные значения сервитутов на охрану, чтобы перекрыть возможность синдицированных сделок. IRS обрабатывает примерно 1 100 дел и в мае продлила предложение об урегулировании, чтобы сократить очередь. Кэролин Шенк, бывший национальный юрисконсульт IRS по мошенничеству, которая в 2025 году ушла из ведомства в юридическую фирму Caplin & Drysdale, рассказала CNBC, что надлежащим образом подтверждённые сервитуты на охрану не считаются «лазейками» со стороны IRS.

Налоговый суд снизил вычет партнёрства в Алабаме с $41,6 млн до $800 тыс.

В деле, поданном на прошлой неделе, Налоговый суд США сократил заявленный партнёрством в Алабаме вычет в размере $41,6 млн до $800 тыс. Суд согласился с IRS, что вычет основывался на спекулятивной оценке потенциальной возможности объекта быть карьером по добыче известняка.

Диана Норрис, директор по вопросам защиты при охране в Land Trust Alliance, заявила, что дела Налогового суда за последние два года обычно были сосредоточены на оценках прав на застройку, от которых отказались. Такой фокус снял неопределённость для земельных трастов и землевладельцев, поскольку в более ранних делах зачастую решающими оказывались технические ошибки в документах договора или в бумагах о дарении.

Адвокаты советуют корректно оценивать и оформлять документы, чтобы избежать проверок IRS

Адвокат Стив Смолл, который помогал писать налоговый кодекс по сервитутам на охрану в начале 1980‑х, когда работал в IRS, сказал, что сервитуты на охрану не являются рискованными, если их оформляют юристы, опирающиеся на судебную практику и регулярно занимающиеся этим. Для недавно приобретённой недвижимости вычет будет исчисляться в процентах от цены покупки, а не представлять собой «кратность».

Донорам нужно учитывать факторы, которые могут уменьшать вычеты, сказал Смолл. Сервитуты могут повышать стоимость окружающих объектов, сохраняя живописные виды и конфиденциальность. Если сервитут предоставляет выгоду соседнему имуществу, принадлежащему землевладельцу или его родственнику, дополнительная стоимость должна быть вычтена из суммы вычета. Смолл рекомендует клиентам включать обширные фотографии земли в состав подаваемых форм и отметил, что риск аудита минимален для корректно оформленных сервитутов на охрану, особенно с учётом того, что у IRS недоукомплектован штат.

Часто задаваемые вопросы

Что предложил Конгресс в отношении сервитутов на охрану?
Законопроекты Палаты представителей и Сената по фермерскому законопроекту создадут новую программу, которая будет предоставлять финансирование землевладельцам, согласным сохранять леса в неприкосновенности — вместо продажи или застройки.

Почему IRS ужесточила контроль за сервитутами на охрану?
IRS нацелилась на синдицированные сделки с сервитутами на охрану, где группы инвесторов использовали завышенные оценки стоимости имущества, чтобы заявлять налоговые вычеты, превышающие то, что они заплатили за землю, что привело к появлению миллиардов долларов в раздутых вычетах.

Что произошло в недавнем деле по сервитуту на охрану в Алабаме?
Налоговый суд США снизил заявленный партнёрством в Алабаме вычет в размере $41,6 млн до $800 тыс. в деле, поданном на прошлой неделе, согласившись с IRS, что вычет основывался на спекулятивной оценке потенциальной возможности объекта быть карьером по добыче известняка.