Права власності 101: Розуміння різниці між одержувачем та передавачем у нерухомості

При здійсненні операції з нерухомістю у юридичних документах часто з’являються два терміни: одержувач (grantee) і передавач (grantor). Ці терміни визначають основні відносини між двома сторонами, що беруть участь у будь-якій передачі майна. Чи купуєте ви будинок, орендуєте квартиру або успадковуєте землю — розуміння різниці між одержувачем і передавачем є важливим для захисту ваших інтересів і знання ваших юридичних обов’язків.

Простими словами, передавач — це сторона, яка передає майно (зазвичай продавець або орендодавець), тоді як одержувач — це сторона, яка отримує майно (зазвичай покупець або орендар). Їхні права, обов’язки і захист залежать цілком від типу юридичного документа, яким оформлюється операція: акту (deed).

Хто хто: визначення передавача і одержувача

Передавач: хто передає

Передавач володіє початковим правом власності на майно і вирішує його передати іншій стороні. У випадку продажу будинку передавач — це продавець. У ситуації оренди — це орендодавець. Передавач може бути будь-якою юридичною особою — фізичною особою, корпорацією або фінансовою установою — яка має законне право передати майно іншій особі.

Одержувач: хто отримує

Одержувач знаходиться навпроти у цій операції. Ця особа або юридична особа набуває майно від передавача, будь то через купівлю або оренду. Одержувач може бути покупцем, що підписує документи на завершення угоди, або орендарем, що підписує договір оренди. Захисти та обов’язки одержувача значною мірою залежать від типу акту, який використовується для оформлення операції.

Роль актів у договорах між одержувачем і передавачем

Коли майно переходить у власність, юридичний перехід «право власності» — права володіти, керувати і продавати майно — документується через акт. Акт визначає, які захисти отримує одержувач і які обов’язки бере на себе передавач. Різні штати і обставини вимагають різних типів актів, кожен із яких пропонує різний рівень захисту для одержувача.

Одержувач завжди має розуміти, який саме тип акту він отримує, оскільки це безпосередньо впливає на його юридичний захист у разі виникнення проблем із правом власності або станом майна після завершення операції.

Максимальний захист: гарантійні акти і що потрібно знати одержувачу

Загальний гарантійний акт забезпечує найвищий рівень захисту для одержувача. Передавач явно гарантує, що право власності чисте і не має дефектів, обтяжень, сервітутів, податкових боргів або незакритих іпотек. Якщо пізніше — до або після передачі — у одержувача виникнуть проблеми з правом власності, передавач несе юридичну відповідальність за всі витрати на захист у суді.

Такий рівень захисту робить гарантійні акти найбільш бажаним вибором для одержувачів. Багато покупців будинків віддають перевагу саме цьому типу акту, оскільки він переносить ризик від одержувача назад на передавача. Деякі плутають гарантійні акти з договорами домашньої гарантії, але це зовсім різні речі. Домашня гарантія — це додатковий страховий продукт, що покриває ремонт побутової техніки і систем протягом одного року після покупки. Гарантійний акт, натомість, стосується юридичного статусу самого майна.

Обмежений захист: особливі гарантійні та передавальні акти

Особливий гарантійний акт пропонує більше захисту, ніж нижчі рівні актів, але менше, ніж загальний гарантійний акт. Передавач гарантує, що право власності чисте — без обтяжень і заборон — лише під час його володіння майном. Одержувач не має можливості пред’являти претензії до передавача щодо проблем із правом власності, створених попередніми власниками.

Банки, що здійснюють конфіскацію майна, зазвичай використовують особливі гарантійні акти при перепродажі конфіскованих активів. Вони гарантують право власності лише в період свого володіння, а не раніше.

Передавальний акт займає середину у спектрі захисту. Передавач підтверджує, що майно не було передане іншим особам і не стикалося з проблемами із правом власності під час його володіння. Однак, на відміну від гарантійних актів, передавач не гарантує, що він захищатиме одержувача від майбутніх претензій щодо прав власності. Одержувач несе ризик юридичних витрат.

Мінімальний захист: акт відмови від претензій і спеціальні акти

Акт відмови від претензій (quitclaim deed) забезпечує найменший рівень захисту серед усіх типів актів. Передавач передає будь-які свої інтереси у майні, але не гарантує, що він володіє правом власності або має право передати його взагалі. Якщо майбутній претендент оскаржить право власності, одержувач не має юридичних засобів захисту проти передавача.

Через те, що акти відмови від претензій вимагають високого рівня довіри, їх зазвичай використовують лише між членами родини, близькими друзями або іншими сторонами з усталеними відносинами. Одержувач має уникати прийняття такого акту від незнайомця.

Спеціальний акт використовується, коли майно передається від імені іншої особи, наприклад, виконавця заповіту або довіреної особи. Оскільки передавач діє у офіційній, обмеженій ролі, він не несе особистої відповідальності, якщо згодом виникнуть претензії щодо прав власності.

Спеціальні ситуації: від передачі у сім’ї до конфіскацій

Акт у заміну конфіскації (Deed in Lieu of Foreclosure)

Коли власники не можуть більше платити іпотеку, вони іноді пропонують повернути майно кредитору (передавачу) замість того, щоб пройти через процес конфіскації. У такій ситуації кредитор стає одержувачем, а колишній власник — передавачем. Перевага: цей процес уникає тривалого судового розгляду конфіскації. У деяких випадках передавач уникає особистої відповідальності за залишковий борг (незакриту іпотеку), але лише за згодою кредитора у письмовій формі.

Передача між подружжям

Під час розлучення один із подружжя може передати свою частку у майні іншому через акт між подружжям. Одержувач (інший подружжя) зазвичай або продає майно, або рефінансує іпотеку на своє ім’я.

Акт оренди (Deed of Lease)

На відміну від інших актів, акт оренди не передає постійне право власності. Замість цього, передавач надає одержувачу тимчасові права користування. У договорах оренди передавач — це орендодавець, а одержувач — орендар. Акт оренди визначає всі умови, права і обов’язки обох сторін.

Одержувач vs. Передавач: зробіть правильний вибір

Розуміння відносин одержувача і передавача допомагає більш розумно орієнтуватися у операціях з нерухомістю. Перед завершенням будь-якої угоди з майном одержувач має завжди запитувати пошук прав власності, щоб перевірити історію володіння і відсутність обтяжень або суперечливих претензій. Після підтвердження чистоти прав власності обидві сторони — передавач і одержувач — підписують акт для завершення передачі.

Вибір типу акту суттєво впливає на рівень ризику для одержувача. Одержувачі з більшими фінансовими інвестиціями зазвичай віддають перевагу гарантійним актам для максимального захисту. У менш ризикових угодах або між довіреними сторонами можуть бути достатніми акт відмови від претензій або спеціальні акти.

Багато одержувачів також купують страхування прав власності як додатковий захист від невиявлених дефектів або обтяжень, які не були виявлені під час пошуку. Це додатковий рівень захисту, що забезпечує безпеку інвестицій навіть після виходу передавача з угоди.