Щомісячні дивідендні REIT: Чотири джерела доходу з доходністю до 11,7%

Щоквартальні виплати дивідендів? Більшість інвесторів задовольняються цим традиційним підходом. Але що, якщо ви могли б отримувати розподіли щомісяця замість очікування три місяці між виплатами? Саме тут на сцену виходять щомісячні дивідендні REITи. Сьогодні ми розглядаємо чотири фонди нерухомості, які забезпечують щомісячні виплати з доходністю від 5,3% до 11,7% — у середньому 7,9% на рік. Портфель з цієї четвірки вартістю 500 000 доларів може приносити приблизно 39 500 доларів щорічного дивідендного доходу, при цьому потенційно зберігаючи основний капітал. Замість квартальних одноразових сум ви будете отримувати стабільні щомісячні виплати.

Чому щомісячні REITи перевищують традиційні стратегії дивідендів

Чесно кажучи: традиційний підхід — тримати мегакапітальні акції та диверсифіковані ETF, що платять квартальні дивіденди, — створює нерівномірний грошовий потік. Порівняймо це з перевагами щомісячних дивідендних REITів:

Доходи портфеля стають передбачуваними. Замість місяців «на голодному пайку», коли дивіденди зосереджені наприкінці кварталу, щомісячні платники забезпечують стабільний дохід. Це дозволяє планувати грошовий потік надійно і позбавляє від проблеми «нерівномірного» доходу, яка турбує традиційні дивідендні портфелі.

Реинвестування прискорюється. Чим швидше надходять розподіли, тим швидше ви можете реінвестувати цей капітал. Щомісячні платники більш ефективно реалізують цю стратегію, ніж квартальні.

Важлива стабільність цін. Ключова вимога для інвесторів, що прагнуть доходу, — це пошук REITів, які зберігають відносно стабільні ціни акцій при виплаті дивідендів. Без зростання ціни ваш загальний дохід майже цілком залежить від доходності — саме тому ми орієнтуємося на REITи з передбачуваними потоками доходів і стабільними позиціями на ринку.

Чотири REITи, що забезпечують щомісячний дохід: рамки для інвестора

Світ REITів охоплює три основні категорії: комерційна нерухомість, готельна індустрія та цінні папери, забезпечені іпотекою. Кожен з них поводиться по-різному залежно від економічних циклів і рівня відсоткових ставок. Розглянемо чотири різні підходи до інвестування в щомісячні REITи.

Realty Income (O): REIT — Арістократ дивідендів

Поточна доходність: 5,3%

Realty Income працює як REIT із чистою орендою, володіючи та здаючи в оренду комерційні об’єкти. З портфелем із 15 500 об’єктів, орендованих понад 1 600 клієнтам у понад 90 галузях, ця компанія вартістю 55 мільярдів доларів заслужила звання «Місячна компанія дивідендів» — і цілком заслужено. Вона виплатила 667 послідовних місячних дивідендів і має 113 послідовних квартальних підвищень. З понад 30 роками безперервного зростання дивідендів Realty Income є єдиним щомісячним REITом, що має статус Арістократа дивідендів.

Реальність: Попри ці досягнення, акції відставали з кінця 2023 року. Загальний сектор нерухомості зазнав труднощів, і Realty Income не зміг достатньо виділитися, щоб подолати цей тиск. Величина компанії — це і благо, і недолік: її диверсифікована база орендарів і середній термін оренди понад 9 років свідчать, що дивідендний ріст ймовірно триватиме, але зовнішні можливості для розширення обмежені. Крім того, експозиція до циклічних секторів, таких як ресторани та фітнес-центри, може тиснути на грошові потоки під час економічної слабкості. За оцінкою приблизно 14 разів скоригованих коштів від операцій (AFFO), акція не пропонує ні особливої вигідної ціни, ні потужного драйвера зростання.

SL Green Realty (SLG): Спеціалізований REIT — Манхеттенський гігант

Поточна доходність: 6,7%

На відміну від диверсифікованих REITів, SL Green зосереджений виключно на комерційній нерухомості в Нью-Йорку, позиціонуючи себе як «найбільший орендодавець Манхеттена». Його портфель включає участі у 53 будівлях загальною площею майже 31 мільйон квадратних футів преміальної офісної та змішаної нерухомості.

Плюси: SL Green має у своєму портфелі високоякісну нерухомість у центрі Нью-Йорка, що є одним із найпрестижніших бізнес-ринків світу. Поточний дивіденд добре покритий, становлячи лише дві третини прогнозованих коштів від операцій у 2026 році.

Мінуси: Це один із найбільш позичкових REITів у своїй категорії. Важливо: оцінки FFO на 2026 рік на 19% нижчі за прогнози на 2025-й, що викликає питання щодо стабільності дивідендів. Історія виплат компанії показує волатильність — вона зазвичай коригує виплати залежно від ринкових умов, а не слідує сталому зростанню.

Плюс: Офісні об’єкти у Нью-Йорку останнім часом демонструють помітне відновлення, і за оцінками 10-кратних прогнозів FFO на 2026 рік акції здаються цілком адекватно оціненими. Однак поєднання високого рівня позик і зниження прогнозів прибутків вимагає обережності для інвесторів, що цінують стабільність.

Apple Hospitality REIT (APLE): Готелі як щомісячний інструмент дивідендів

Поточна доходність: 7,8%

Apple Hospitality володіє та управляє 217 елітними готелями у 84 ринках 37 штатів, з приблизно 29 600 номерами. Портфель переважно складається з готелів брендів Hilton (115 об’єктів) і Marriott (96), а також одного Hyatt.

Переваги: Ці готелі зосереджені на необхідних зручностях — спортзалах, бізнес-центрах, обмеженому харчуванні — що зазвичай дає вищу EBITDA-маржу порівняно з повноцінними готелями. Портфель молодий і добре підтримується, а географічна диверсифікація по кількох штатах зменшує концентраційний ризик. Оцінка становить привабливі 8 разів прогнозованих FFO на 2026 рік, що є одним із найнижчих у світі REITів.

Приховані ризики: Потенціал зростання маржі обмежений через модель «обмеженого сервісу», яка вже оптимізувала витрати. Глибше: APLE залежить від попиту на готелі під час Чемпіонату світу 2026 і від політики імміграції — обидва фактори можуть різко змінити попит на проживання.

Дивідендна картина ускладнена. Хоча наразі вона добре покрита менше ніж двома третинами прогнозу FFO, виплати ніколи не відновлювалися до рівня до COVID. У 2020 році компанія припинила виплати, у 2021-му повернулася до 1 цента за акцію, і наразі працює з 8 центами на рік — значно нижче історичних 10 центів. Спеціальні дивіденди за останні три роки не продовжувалися у 2026-му, що свідчить про можливе уповільнення зростання.

Ellington Financial (EFC): Високодохідний іпотечний REIT

Поточна доходність: 11,7%

Найвищий дохідник у цьому списку — Ellington Financial, що працює як іпотечний REIT (mREIT), — категорія, відмінна від власників фізичної нерухомості. Замість володіння будівлями, EFC інвестує у житлові та комерційні іпотечні кредити, забезпечені іпотечні облігації та інші кредитні інструменти.

Як працюють іпотечні REITи: Ці компанії позичає капітал під короткострокові відсоткові ставки для купівлі іпотек і цінних паперів, забезпечених іпотекою, що приносять довгострокові доходи. Прибутки формуються за рахунок різниці між короткостроковими витратами на фінансування і довгостроковими доходами від активів. Зниження короткострокових ставок або зростання цін на існуючі іпотеки, випущені за вищими ставками, значно підвищують прибутковість.

Останні драйвери: У 2025 році 30-річна іпотека знизилася без краху — ідеальне середовище для існуючих іпотечних активів. Можливе додаткове зниження ставок у 2026 році від Федеральної резервної системи ще більше підтримає EFC. Крім того, потенційні реформи урядових агентств (GSE), таких як Fannie Mae і Freddie Mac, що можуть вийти з державної опіки, створять додаткові можливості для сектора іпотечних REITів.

Історія доходу: Величезна доходність у 11,7% зросла після недавньої додаткової емісії (8,77 мільйонів акцій, з опціоном на 1,32 мільйона додаткових). Компанія виплачує 1,56 долара на акцію на рік, що становить приблизно 86% прогнозованого прибутку за 2026 рік — невелика подушка безпеки, але без ознак кризи. За оцінкою, торгується менше ніж за 8 разів прогнозного прибутку, що забезпечує цінову підтримку.

Формування вашої стратегії щомісячного доходу від REITів

Основний принцип щомісячних дивідендних REITів — це узгодженість: отримуйте дохід з такою ж частотою, з якою платите рахунки. Портфель в 600 000 доларів із доходністю 9% щомісяця дасть 54 000 доларів щорічного доходу — достатньо для багатьох пенсіонерів у США у поєднанні з соціальним забезпеченням. Збільште капітал до 1 мільйона доларів, і щомісячні виплати сягнуть 90 000 доларів на рік, що розподіляються у 12 рівних щомісячних платежів, а не у випадкові квартальні суми.

Математика переконлива, але для реалізації потрібна дисципліна. Кожен REIT виконує свою роль: Realty Income — стабільність і статус Арістократа; SL Green — концентрація у ринку Нью-Йорка; Apple Hospitality — сектор готелів; Ellington Financial — максимальний дохід через іпотеку. Разом ці чотири REITи створюють диверсифікований щомісячний дохідний механізм, кожен з яких має свої ризики та переваги.

Ключова перевага залишається незмінною: щомісячні виплати дозволяють реінвестувати дивіденди регулярно, планувати грошовий потік і уникати проблем з управлінням готівкою, характерних для портфелів із квартальними виплатами. Для інвесторів, що цінують дохід понад зростання і прагнуть отримувати щомісячні виплати замість річних дивідендних звітів, щомісячні дивідендні REITи заслуговують серйозної уваги.