Що потрібно знати про залежність від будинку

Коли ви шукаєте дім, ви, ймовірно, помітили, що оголошення про нерухомість показують різні стадії: «активний», «очікує» або «контингентний». Але що насправді означає, коли будинок виставлений як «контингентний», і як цей статус впливає на ваші шанси як покупця? Розуміння контингентів є надзвичайно важливим, оскільки вони захищають вас під час найскладнішої покупки у вашому житті.

Чому важливі контингенти: ваша страховка як покупця

Коли продавець приймає пропозицію з умовою контингенту, це означає, що угода ще не завершена — покупець може вийти з угоди за певних умов, не втративши депозит. Уявіть контингенти як ваш план захисту. Перед тим, як внести депозит у ескроу, ви фактично кажете продавцю: «Я серйозно налаштований на цю покупку, тому вношу гроші. Але якщо щось піде не так, ось як я можу безпечно відмовитися.»

Саме тому продавці погоджуються на пропозиції з контингентами, незважаючи на додаткову невизначеність. Ваш депозит показує вашу серйозність, а взамін ви отримуєте гнучкість у разі виникнення серйозних проблем до моменту закриття.

Вісім основних контингентів, які повинен знати кожен покупець

Контингенти — це основа міцної угоди про купівлю. Ось типи контингентів, які слід враховувати при поданні пропозиції, особливо якщо ви хочете бути залежним від огляду або оцінки будинку перед повним зобов’язанням:

Контингент огляду: ваше право досліджувати

Це, мабуть, найважливіший контингент, який можна включити. Він дає вам обмежений час (зазвичай 7-10 днів) найняти професійного інспектора житла. Інспектор виявить будь-які проблеми — фундаментальні пошкодження, пошкодження даху, електричні несправності — і ви матимете підстави для переговорів щодо ремонту або кредиту. Ви можете обрати продовжити угоду без змін, попросити продавця зробити ремонт, отримати кредит на ремонт або повністю відмовитися, не втративши депозит.

Контингент оцінки: захист від переплати

Оцінка захищає вас від ситуації, коли ви платите більше, ніж вартість будинку. Якщо оцінка знизиться нижче вашої пропозиції, цей контингент дозволяє вам безпечно вийти з угоди. Це особливо важливо при фінансуванні покупки, оскільки кредитори не схвалять кредит понад оцінку. Лише покупці за готівку можуть пропустити цей пункт.

Контингент іпотеки (фінансування): ваш захист у разі несподіванок

Життя непередбачуване. Втрата роботи, зниження кредитного рейтингу, несподівані борги — все це може зірвати схвалення іпотеки навіть після підписання контракту. Контингент фінансування захищає вас, якщо кредитор відмовить у кредиті або якщо сама нерухомість не відповідатиме вимогам кредитора. Попереднє схвалення підсилює вашу пропозицію, але цей контингент залишається вашим страховим щитом.

Контингент титулу: гарантія чистоти власності

Ви не хочете виявити після закриття, що хтось має претензію на цю нерухомість. Контингент титулу захищає вас у разі, якщо у власності є «тіньові» обтяження (непогашені борги, невідомі спадкоємці або інші суперечки). Навіть покупці за готівку потребують цього, оскільки страхування титулу — обов’язкова умова для кредиторів — залежить від чистоти власності. Цей пункт звільняє вас, якщо проблему з титулом не можна швидко вирішити.

Контингент розкриття: виявлення прихованих проблем

Закон штату часто зобов’язує продавців розкривати відомі дефекти у письмовій формі до або після укладання угоди — проблеми з фундаментом, протікання даху, несправності сантехніки тощо. Якщо розкриття виявить проблеми, які руйнують угоду, цей контингент дозволяє вам без штрафу вийти з угоди.

Контингент продажу вашого поточного будинку: гнучкість для власників

Якщо ви ще не продали свій поточний будинок, цей контингент робить вашу покупку залежною від успішного завершення продажу першого. Продавець може прийняти цю умову, але продовжувати показувати нерухомість і приймати резервні пропозиції. Такі оголошення можуть мати позначки «контингентний з можливістю виходу» або «покупець з правом на відмову» — тобто продавець може прийняти більш вигідну пропозицію і дати вам шанс зняти контингент або відмовитися.

Страхування власності: захист вашої інвестиції

Деякі об’єкти — особливо у зонах стихійних лих, наприклад у Флориді — важко застрахувати або взагалі не можна. Якщо ви дізнаєтеся, що страхування коштує значно дорожче або будинок вважається високоризиковим, цей контингент дає вам вихід. Ваш кредитор все одно вимагатиме страхування, тому цей захист є важливим.

Контингент HOA: дотримання правил спільноти

Якщо нерухомість належить асоціації власників (HOA), потрібно ознайомитися з її статутами, правилами, протоколами зборів і фінансовим станом перед покупкою. Цей пункт захищає вас, якщо правила HOA суперечать вашому способу життя — не можна орендувати, тримати тварин, паркувати вантажівку — або якщо асоціація фінансово нестабільна.

Розшифровка статусу оголошення: що означає кожен етап

Після розуміння контингентів потрібно знати, що означає статус оголошення щодо позиції нерухомості у процесі продажу.

Контингентний

Покупець ще не виконав усі умови контракту. Зазвичай можна зробити резервну пропозицію, якщо продавець дозволяє. Цей статус — синонім «у контракті».

Активний з контингентом (Contingent: Continue to Show)

Продавець прийняв пропозицію з контингентами, але все ще приймає резервні і показує нерухомість. Продавець страхується на випадок, якщо поточна угода зірветься.

Контингентний з правом на вихід (Kick-Out Clause)

Продавець прийняв контингентну пропозицію, але залишає за собою право прийняти кращу пропозицію і «викинути» поточного покупця. Поточний покупець зазвичай має шанс зняти контингент і відповісти на нову пропозицію, перш ніж його «збагнуть». Без такого пункту оголошення може мати позначку «контингентний без права на вихід» — продавець не підпише контракт на резервні пропозиції, доки поточна угода не зірветься.

Контингентний з судовим затвердженням (Probate)

Продавець прийняв пропозицію, але потрібно затвердження суду у процесі спадкування. Це зазвичай стосується продажу майна померлої особи. Інші потенційні покупці можуть брати участь у судовому засіданні і подавати конкуренційні пропозиції.

Контингентний короткий продаж

Продавець прийняв пропозицію покупця, але всі кредитори і боржники повинні схвалити угоду перед закриттям. Це додає невизначеності і подовжує час.

Очікує

Покупець виконав усі умови контракту. Продаж має завершитися найближчим часом. Найкраща стратегія — шукати іншу нерухомість, хоча можна й зв’язатися з агентом продавця, щоб висловити резервний інтерес — іноді угоди зірваються в останню хвилину. Деякі оголошення мають позначку «очікує — приймає резерви», якщо така можливість є.

Очікує — понад чотири місяці

Цей незвичайний статус з’являється, коли закриття затримується або агент не оновив статус після завершення продажу.

Контингентний проти очікуючого: у чому різниця?

Контингентна нерухомість — на початковій стадії продажу, ніж очікуюча. Покупець міг лише підписати контракт без виконання будь-яких умов або виконати всі умови, але статус ще не оновлений. Статус «очікуючий» означає, що покупець пройшов усі юридичні перешкоди і наближається до завершення. У рідкісних випадках угода вже завершена, але статус ще не оновлений — тому «очікуючий» не завжди означає, що закриття вже близько.

Розумні стратегії щодо контингентів: відповіді на поширені питання

Чи можна зробити пропозицію на будинок, залежну від контракту з уже укладеним договором?
Так, якщо продавець приймає резервні пропозиції. Ваша пропозиція стане залежною від того, чи зірветься поточна угода.

Чи можуть продавці відмовитися від контингентних угод?
Рідко — хіба що вони включили свої власні умови, наприклад, потрібно знайти і профінансувати новий будинок до певної дати. Деякі покупці пропонують продавцям орендувати нерухомість після закриття, щоб дати їм більше часу на переїзд, що зменшує ризики.

Що робити, якщо ваша контингентна пропозиція зірвалася?
Ви повернете свій депозит, якщо ви або продавець виходите з угоди з причин, передбачених у договорі. Потім продавець може прийняти резервну пропозицію або повторно виставити нерухомість на продаж.

Чи варто відмовитися від контингентів, щоб зробити пропозицію більш привабливою?
Ні. У конкурентних ринках іноді покупці відмовляються від контингентів, щоб виділитися. Але це ризиковано — якщо фінансування зірветься, огляд виявить серйозні проблеми, оцінка буде низькою або титул буде заплутаним, ви опинитеся у пастці. Контингенти нічого не коштують, якщо все йде гладко, і дуже захищають вас у разі проблем.

Який термін зняття контингентів?
Це залежить від контракту. Зазвичай оглядовий контингент триває 7-10 днів, оцінки — 7-14 днів, фінансування — кілька днів до закриття. Завжди уточнюйте дедлайни у своєму договорі.

Розуміння значення статусу «контингентний» допомагає вам вести переговори розумніше, захищати свої інтереси і впевнено йти до власного дому. Включені вами контингенти сьогодні можуть заощадити вам тисячі або врятувати від дорогої помилки.