Кризa оренди двокімнатних квартир: чому середня орендна плата продовжує випереджати заробітки працівників по всій Америці

Криза доступності житла досягла критичної точки перелому: середня оренда двокімнатних квартир тепер вимагає від працівників заробітної плати, що значно перевищує типові регіональні рівні оплати праці. За даними Національної коаліції з житла для низькооплачуваних (NLIHC), різниця між фактичним доходом орендарів і тим, що потрібно для доступного житла, стала визначальним економічним викликом для мільйонів американських домогосподарств.

Цифри малюють похмурий образ. За останні два десятиліття середня оренда по країні зросла майже на 18%, тоді як середній дохід домогосподарств піднявся лише на 3,2% — така нерівність кардинально змінює можливості людей дозволити собі житло. В результаті: лише 13 штатів у всій країні пропонують двокімнатні орендні квартири, доступні для працівників, що заробляють менше ніж 19 доларів на годину, — поріг, визначений захисниками житла як межа доступності.

Формула доступності: що реально заробляють працівники і що їм потрібно

Щоб зрозуміти кризу оренди, розглянемо просту математику. GOBankingRates проаналізували дані NLIHC, щоб точно визначити, яку годинну ставку потрібно заробляти по всій країні, щоб орендувати двокімнатну квартиру, не витрачаючи більше ніж 30% доходу на житло — стандартну межу доступності.

Результати виявили тривожну тенденцію. У штатах із найдорожчою середньою орендою двокімнатних квартир різниця у заробітках стає вражаючою. Орендарям у Каліфорнії потрібно заробляти 42,25 долара на годину, щоб дозволити собі двокімнатну квартиру за 2197 доларів на місяць, тоді як середній заробіток становить 33,67 долара — різниця у 8,58 долара. У Гаваї ситуація ще більш екстремальна: орендарям потрібно 41,83 долара на годину, але вони заробляють лише 21,86, що створює дефіцит майже у 20 доларів на годину.

Навпаки, у деяких штатах орендні витрати більш помірковані. Арканзас, Кентуккі та Західна Вірджинія мають середню оренду двокімнатних квартир нижче 950 доларів на місяць, хоча навіть у цих регіонах із нижчими цінами все одно зберігається розрив між заробітками і орендою. У Міссісіпі орендарям потрібно заробляти 17,21 долара на годину, щоб дозволити собі двокімнатну квартиру за 895 доларів на місяць, тоді як типовий дохід становить лише 14,37 долара — і це створює дефіцит у 2,84 долара.

Високі витрати: де двокімнатні квартири вимагають найвищих зарплат

П’ять штатів виділяються особливо складною ситуацією для тих, хто шукає доступну двокімнатну оренду. Каліфорнія з середньою орендою 2197 доларів на місяць за двокімнатну квартиру лідирує, за нею йде Нью-Йорк із 2084 доларами. Гаваї, попри меншу щільність населення, посідає третє місце з 2175 доларами. Массачусетс і Вашингтон завершують п’ятірку лідерів із середньою орендою 2165 і 1889 доларів відповідно.

Ці преміальні ринки створюють вимоги до зарплат, які просто не співпадають з доступними можливостями працевлаштування. Орендарям у Массачусетсі потрібно заробляти 41,64 долара на годину, тоді як середній дохід — 29,40. У Вашингтоні різниця між необхідною зарплатою і реальною становить 6,01 долара на годину. Нью-Джерсі, Меріленд і Колорадо ілюструють ще один аспект — високий ціновий рівень уздовж узбережжя та у містах, де середня оренда двокімнатних квартир стабільно перевищує 1600 доларів на місяць.

Доступний рівень: штати, де двокімнатні квартири залишаються досяжними

Виділяється група штатів, де середня оренда двокімнатних квартир нижча за 1000 доларів на місяць, хоча «доступність» залишається відносною. Арканзас, Айова, Кентуккі, Північна Дакота, Південна Дакота і Західна Вірджинія мають середню оренду менше 950 доларів.

Цікаво, що у цих регіонах із нижчими цінами рівень заробітків часто співпадає або навіть перевищує межу доступності. У Арканзасі орендарі фактично заробляють трохи більше за цю межу (17,85 проти 16,27), що створює рідкісний профіцит. Аналогічно, у Північній Дакоті доходи становлять 19,58 долара, тоді як потрібно 17,79. Водночас у Міссісіпі та Західній Вірджинії ситуація протилежна: навіть у найдешевших регіонах орендарі залишаються без достатнього доходу для справжньої доступності.

Середина: де середня оренда двокімнатних квартир створює помірний тиск

Між крайніми рівнями розташована широка смуга штатів, де оренда двокімнатних квартир коливається від 1100 до 1700 доларів на місяць, створюючи помірний тиск на доступність. До цієї групи належать Арізона, Колорадо, Коннектикут, Делавер, Флорида, Джорджія, Іллінойс, Меріленд, Мічиган, Міннесота, Невада, Нью-Гемпшир, Нью-Джерсі, Нью-Мексико, Північна Кароліна, Огайо, Орегон, Пенсильванія, Род-Айленд, Південна Кароліна, Теннессі, Техас, Юта, Вермонт і Вірджинія.

Регіональні відмінності вражають. У Теннессі для оренди двокімнатної квартири за 1080 доларів на місяць потрібно заробляти 20,76 долара на годину, тоді як середній дохід — 20,69, тобто баланс майже ідеальний. В Арізоні середня оренда становить 1556 доларів, що вимагає 29,93 долара на годину, тоді як заробітки — 22,86, що створює різницю у 7,07 долара.

Географічні закономірності: розуміння регіонального поділу

Чітко простежується географічний поділ: на Західному узбережжі — Каліфорнія, Вашингтон, Орегон і Гаваї — постійно найвищі ціни на двокімнатну оренду. Північний схід — від Нью-Йорка до Массачусетсу — зберігає схожі високі рівні цін. Тим часом, Південь і Середній Захід пропонують дешевше житло, хоча регіональні економічні умови часто зумовлюють і нижчі зарплати.

Місто і гірський Захід — цікава середина. Колорадо і Юта, з їхньою привабливістю Скелястих гір, мають оренду двокімнатних квартир близько 1300–1670 доларів на місяць. Однак сусідні штати, такі як Нью-Мексико, Вайомінг і Монтана, зберігають нижчі ринки оренди, незважаючи на схожі географічні особливості.

Основна проблема: зростання орендної плати випереджає зростання доходів

Хоча темпи зростання орендної плати знизилися порівняно з піковими показниками пандемії, фундаментальна нерівність залишається. Навіть у штатах із стабілізованою середньою орендою двокімнатних квартир історична динаміка показує, чому орендарі стикаються з постійними труднощами. З 2001 по 2021 рік оренда зросла на 17,9%, тоді як доходи — лише на 3,2%. Це математичне співвідношення систематично зменшувало купівельну спроможність населення.

Це особливо боляче для працівників із низькими доходами. Ті, хто заробляє менше ніж 19 доларів на годину — обслуговуючий персонал, працівники роздрібної торгівлі, сфери гостинності, сільськогосподарські працівники — все більше відчувають себе відрізаними від двокімнатних квартир. Дослідження NLIHC показує, що лише 13 штатів пропонують двокімнатні квартири за цінами, які ці працівники можуть розумно дозволити собі, виконуючи інші базові потреби.

Що показують дані: справжня вартість двокімнатного житла

Всеохоплюючий аналіз по штатах демонструє, що середня оренда двокімнатних квартир коливається від 846 доларів у Арканзасі до 2197 доларів у Каліфорнії — різниця у 160%. Водночас вимоги до заробітної плати — від 16,27 до 42,25 долара на годину — різняться у 260%. Це диспропорційне співвідношення між рівнями зарплат і орендою свідчить, що проблема виходить за межі простої різниці у вартості життя; на неї впливають регіональні економічні структури, розриви у можливостях працевлаштування та нерівність на ринку праці.

Звернемо увагу на крайні випадки: у Вашингтоні для оренди двокімнатної квартири потрібно 35,35 долара на годину при середній оренді 1838 доларів, тоді як середній дохід — 40,32 долара. Це єдина юрисдикція, де зарплати комфортно перевищують вимоги. Це свідчить, що високі ціни у міських центрах приваблюють працівників із високими доходами, тоді як низькооплачувані мешканці повністю відсічені. Водночас у Міссісіпі ситуація найгостріша: потрібно 17,21 долара на годину, щоб дозволити собі двокімнатну квартиру, але доходи — лише 14,37, що створює різницю понад 19%.

Перспективи: постійна проблема доступності двокімнатних квартир

Дослідження чітко показує, що середня оренда двокімнатних квартир у більшості штатів зростає швидше за доходи. Особливо це стосується тих, хто не має спеціальних навичок або вищої освіти. Криза доступності — не абстрактне явище, а реальність мільйонів орендних рішень, переїздів і компромісів, які щодня здійснюють сім’ї.

Для тих, хто шукає двокімнатне житло, нинішня ситуація майже не має позитивних аспектів. У високорозвинених прибережних містах оренда коштує 40–50% потенційного доходу. У регіонах із нижчими цінами — дешевше, але можливості працевлаштування обмежені. Середній рівень пропонує кращий баланс у деяких штатах, але системних недоліків у інших. Дані GOBankingRates підтверджують висновки NLIHC: без суттєвого зростання зарплат, політичних заходів або збільшення пропозиції житла різниця між середньою орендою двокімнатних квартир і доходами працівників, ймовірно, буде зростати у більшості штатів Америки.