Tỷ lệ thế chấp vay mua nhà ở Seoul giảm 7,29 điểm phần trăm trong 1 năm tính đến Tháng 6, xuống còn 45,67%. Trần cho vay của chính phủ thúc đẩy đà giảm, khiến người mua dùng tiền mặt chiếm ưu thế ở các quận như Ichon-dong và Sincheon-dong, nơi tỷ lệ thế chấp giảm hơn 20 điểm phần trăm. Các chính sách 6·27 và 10·15 đã giới hạn hạn mức vay mua nhà ở mức 600 triệu, 400 triệu hoặc 200 triệu won tùy theo từng bậc giá, buộc người mua căn hộ trị giá 2Bỷ won phải có ít nhất 3Bỷ won tiền mặt. Có 70 trong số 472 khu tái phát triển đô thị ở Seoul bị đình trệ trước khi bắt đầu xây dựng do khó khăn tài chính, trong khi IBK Industrial Bank ngừng cho vay thế chấp lãi suất biến đổi mới sau khi 5 ngân hàng lớn vượt mục tiêu dư nợ cho vay hộ gia đình hằng năm là 4,33 nghìn tỷ won bằng cách đạt 4,68 nghìn tỷ won tính đến ngày 15.
Tỷ lệ thế chấp nhà ở Seoul giảm 7,29 điểm phần trăm trong 1 năm
Các giao dịch xây dựng tập thể ở Seoul cho thấy tỷ lệ thế chấp từ vay mua nhà giảm từ 52,97% vào Tháng 6 năm ngoái xuống 45,67% vào Tháng 6 năm nay, giảm 7,29 điểm phần trăm. Các quận có mức tăng giá đáng kể ghi nhận mức giảm mạnh hơn: Seongdong-gu giảm 14,89 điểm phần trăm, Dongjak-gu giảm 15,16 điểm phần trăm và Gangdong-gu giảm 11,80 điểm phần trăm. Các khu căn hộ giá trị cao như Ichon-dong và Sincheon-dong ghi nhận mức giảm tỷ lệ thế chấp vượt 20 điểm phần trăm, với Ichon-dong giảm 20,36 điểm phần trăm và Sincheon-dong giảm 19,63 điểm phần trăm.
Hai chính sách 6·27 và 10·15 của chính phủ áp đặt các mức trần thế chấp khác nhau là 600 triệu won, 400 triệu won và 200 triệu won dựa trên giá bất động sản tại khu vực đô thị Seoul. Theo cơ cấu này, người mua căn nhà trị giá 2Bỷ won phải cung cấp tối thiểu 3Bỷ won từ nguồn tiền cá nhân. Go Jun-seok, giáo sư tại Trường Kinh doanh Sangnam thuộc Đại học Yonsei, cho biết “tình hình hiện tại chỉ có lợi cho quyền sở hữu nhà đối với những người có thể nhận quà tặng hoặc huy động tiền mặt”, đồng thời nói rằng “lãi suất vay mua nhà tiến gần mức 8% đang khiến thị trường trở nên khó khăn đối với những người mua thực sự không có nhà”.
70 khu tái phát triển ở Seoul đình trệ sau khi được phê duyệt
Trạng thái dự án tái phát triển của Seoul cho thấy 70 trong số 472 khu đã nhận phê duyệt kế hoạch quản lý và xử lý nhưng chưa đạt thời điểm khởi công xây dựng, trong khi chỉ có 60 khu (12,7%) hoàn tất thủ tục bắt đầu xây dựng. Theo loại dự án, 23 khu tái phát triển định hướng nhà ở và 21 khu định hướng đô thị vẫn bị đình trệ, cho thấy tỷ lệ chậm trễ cao hơn ở các khu tái phát triển.
Số căn hộ khởi công xây dựng tích lũy tại Seoul từ Tháng 1 đến Tháng 5 đạt 6.615 căn, giảm 25,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các xung đột liên quan đến việc tính lại chi phí xây dựng do chi phí nguyên vật liệu và nhân công tăng cao, kết hợp với tỷ lệ nhà ở cho thuê bắt buộc và các khoản phí đánh vào lợi nhuận vượt mức khi tái thiết, đã làm suy giảm tính khả thi của dự án. Dù chính phủ công bố kế hoạch đẩy nhanh nguồn cung thông qua các thông báo địa điểm ứng viên phát triển phức hợp đô thị trong tháng này, các đánh giá cho thấy vẫn tồn tại khoảng cách dai dẳng giữa chính sách và điều kiện tại hiện trường.
IBK Industrial Bank ngừng cho vay thế chấp lãi suất biến đổi
IBK Industrial Bank đã đình chỉ cho vay thế chấp lãi suất biến đổi mới tại các chi nhánh bắt đầu từ ngày hôm trước, kéo dài việc tạm ngừng cho vay sang các ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước. Tính đến ngày 15, mức tăng khoản vay hộ gia đình tại 5 ngân hàng lớn đạt 4,68 nghìn tỷ won, đã vượt mục tiêu hằng năm 4,33 nghìn tỷ won. KB Kookmin Bank đồng loạt giới hạn hạn mức thế chấp ở mức 300 triệu won, trong khi Woori Bank giảm hạn mức cho vay hàng tháng tại các chi nhánh từ 1.6Bỷ won xuống 18Bỷ won, siết chặt các ngưỡng trên toàn các ngân hàng thương mại.
Ủy ban Dịch vụ Tài chính dự kiến sẽ quyết định liệu có nới lỏng các hạn chế cho vay hay không dựa trên các ý kiến thu thập tại một diễn đàn thảo luận bất động sản vào ngày 23, nhưng các đánh giá thị trường cho rằng không có nhiều dư địa để xoay chuyển. Nhiều quy định, bao gồm yêu cầu xây dựng cơ sở phi nhà ở bắt buộc 10% tại các khu thương mại, giới hạn vốn cho tài trợ dự án, hạn chế cho vay chi phí di dời, tỷ lệ nhà ở cho thuê bắt buộc, phí đánh vào lợi nhuận vượt mức khi tái thiết và giới hạn chuyển đổi tư cách thành viên công đoàn, tiếp tục kìm hãm các địa điểm tái phát triển. Seoul đã phản hồi bằng cách phân bổ 1Bỷ won cho các khoản vay dự án tái phát triển và 1Bỷ won từ Quỹ Nhà ở, dù các chuyên gia cho rằng các biện pháp này là chưa đủ.
Câu hỏi thường gặp
Điều gì đã khiến tỷ lệ thế chấp nhà ở của Seoul giảm 7,29 điểm phần trăm trong 1 năm?
Mức giảm từ 52,97% vào Tháng 6 năm ngoái xuống 45,67% vào Tháng 6 năm nay xuất phát từ các chính sách áp trần cho vay của chính phủ (các biện pháp 6·27 và 10·15) vốn giới hạn hạn mức thế chấp ở 600 triệu, 400 triệu hoặc 200 triệu won tùy theo giá bất động sản, khiến người mua phải cung cấp lượng tiền mặt cá nhân lớn hơn và đẩy thị trường nghiêng về những người mua có khả năng dùng tiền mặt.
Có bao nhiêu khu tái phát triển ở Seoul bị đình trệ sau khi nhận phê duyệt?
Bảy mươi trong số 472 khu tái phát triển ở Seoul đã nhận phê duyệt kế hoạch quản lý và xử lý nhưng chưa khởi công xây dựng, chỉ có 60 khu (12,7%) hoàn tất khởi công. Khởi công căn hộ giai đoạn Tháng 1–Tháng 5 giảm 25,3% so với cùng kỳ năm ngoái xuống 6.615 căn do khó khăn tài chính và gánh nặng quy định.
Vì sao IBK Industrial Bank ngừng cung cấp các khoản thế chấp lãi suất biến đổi mới?
IBK Industrial Bank đã ngừng cho vay thế chấp lãi suất biến đổi mới sau khi mức tăng khoản vay hộ gia đình của 5 ngân hàng lớn đạt 4,68 nghìn tỷ won tính đến ngày 15, vượt mục tiêu hằng năm 4,33 nghìn tỷ won, như một phần của đợt ngừng cho vay diện rộng, bao gồm việc KB Kookmin Bank giới hạn thế chấp ở mức 300 triệu won và Woori Bank giảm hạn mức cho vay hàng tháng tại chi nhánh từ 1.6Bỷ xuống 50Bỷ won.
