Hệ thống thuế bất động sản toàn diện của Hàn Quốc đã trải qua các chu kỳ thắt chặt và nới lỏng cực đoan trong suốt 22 năm lịch sử, do sự thay đổi của chính quyền và điều kiện thị trường. Theo các nguồn tin trong ngành, chế độ thuế được giới thiệu vào tháng 1 năm 2005 dưới chính phủ Roh Moo-hyun đã trải qua các đảo ngược chính sách lặp đi lặp lại qua các chính quyền kế tiếp cho đến năm 2026, với gánh nặng thuế luân phiên được tăng cường trong thời kỳ thị trường quá nóng và nới lỏng trong thời kỳ suy thoái kinh tế hoặc chuyển giao chính trị. Sự thiếu nhất quán về chính sách này đã làm suy yếu lòng tin của công chúng và gây ra sự kháng cự thuế cũng như tranh chấp pháp lý, khi chính phủ liên tục sử dụng các biện pháp phản ứng thay vì thiết lập sự ổn định lâu dài trong khuôn khổ thuế bất động sản.
Thuế bất động sản toàn diện trải qua 22 năm thay đổi chính sách theo từng chính quyền
Thuế bất động sản toàn diện được giới thiệu vào tháng 1 năm 2005 dưới chính phủ Roh Moo-hyun, dựa trên khái niệm sở hữu bất động sản công cộng. Thuế ban đầu được áp dụng đối với chủ sở hữu tài sản giá trị cao bằng phương pháp tổng hợp cá nhân để nâng cao công bằng gánh nặng thuế và ổn định giá bất động sản.
Vào tháng 12 cùng năm, hệ thống chuyển sang tổng hợp hộ gia đình, mặc dù doanh thu thuế vẫn trung lập thông qua việc áp dụng tỷ lệ áp dụng cơ sở tính thuế. Tổng hợp hộ gia đình tính thuế bằng cách kết hợp giá trị tài sản do tất cả thành viên trong hộ gia đình nắm giữ, dẫn đến cơ sở tính thuế cao hơn và gánh nặng thuế lũy tiến tăng so với tổng hợp cá nhân.
Năm 2008, chính phủ Lee Myung-bak thực hiện các biện pháp giảm thuế toàn diện sau phán quyết của Tòa án Hiến pháp rằng tổng hợp hộ gia đình là vi hiến, kết hợp với định hướng chính sách giảm thuế. Hệ thống quay lại tổng hợp cá nhân, giới thiệu các khoản khấu trừ thuế cho người nắm giữ dài hạn và người nộp thuế cao tuổi, và thay thế tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý, giảm đáng kể gánh nặng thuế tổng thể. Việc chuyển sang tổng hợp cá nhân được ghi nhận là biện pháp giảm gánh nặng thuế lớn nhất kể từ khi thuế được giới thiệu.
Trong chính phủ Moon Jae-in năm 2020, khi giá nhà tăng vọt do thanh khoản dư thừa sau COVID-19, các quy định cường độ cao nhắm vào chủ sở hữu nhiều nhà và tập đoàn đã được áp dụng, bao gồm tăng cường mức thuế đối với chủ sở hữu nhiều nhà và nâng giới hạn gánh nặng thuế lên 300%.
Tuy nhiên, sau khi chính phủ Yoon Suk-yeol nhậm chức năm 2022, gánh nặng thuế đã giảm mạnh bằng cách hạ tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý từ 95% xuống 60% và tăng số tiền khấu trừ.
Hệ thống thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn đối với chủ sở hữu nhiều nhà, được coi là công cụ quản lý cốt lõi cùng với thuế bất động sản toàn diện, cũng dao động giữa cách tiếp cận nghiêm ngặt và nới lỏng tùy thuộc vào chính quyền. Phụ thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn đối với chủ sở hữu nhiều nhà, bị bãi bỏ dưới chính phủ Park Geun-hye, đã được khôi phục dưới chính phủ Moon Jae-in cùng với phụ thu thuế trước bạ, làm tăng cường độ quy định. Chính phủ Yoon Suk-yeol tiếp theo đã tạm dừng phụ thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn đối với chủ sở hữu nhiều nhà một lần nữa, đưa hệ thống thuế chủ sở hữu nhiều nhà tổng thể quay lại giai đoạn nới lỏng khác.
Thiếu sót lập pháp và hiệu ứng học tập thị trường xuất hiện từ sự biến động chính sách
Các chuyên gia chẩn đoán rằng thuế bất động sản toàn diện đã trở thành công cụ cho các tranh chấp chính trị trong khi được đặt ở tuyến đầu của chính sách bất động sản. Park Jun, giáo sư tại Đại học Seoul, tuyên bố rằng không có loại thuế nào nhận được đồng thời kỳ vọng và công kích như thuế bất động sản toàn diện, lưu ý rằng hệ thống thuế này áp đặt gánh nặng thuế hạn chế lên các cá nhân thuộc tầng lớp tài sản cao đã được đặt ở giữa mặt trận bất động sản và bị công kích tập trung với những chỉ trích khiêu khích như bom thuế.
Các cách tiếp cận lập pháp không chính xác cũng thúc đẩy các vấn đề. Kim Kyung-mok, luật sư tại Bae, Kim & Lee LLC, giải thích rằng khi hệ thống khái niệm công cộng về đất đai được giới thiệu vào cuối những năm 1980, quá trình thể chế hóa đã diễn ra mà không có sự cân nhắc lập pháp đầy đủ hoặc xem xét các tác động chính sách, được thúc đẩy bởi sự biện minh của việc đàn áp đầu cơ. Ông nói thêm rằng việc thể chế hóa vội vàng liên tục tạo ra cơ sở cho sự kháng cự thuế và phản ứng dữ dội từ những người nộp thuế số tiền lớn trong quá trình thực thi chính sách thực tế, dẫn đến việc Tòa án Hiến pháp đưa ra các phán quyết vi hiến.
Quá trình lặp đi lặp lại của những thay đổi nhanh chóng trong hệ thống thuế qua các chính quyền đã củng cố một hình thức hiệu ứng học tập bất động sản trên thị trường rằng gánh nặng thuế sẽ giảm nếu mọi người kiên trì chờ đợi. Kim Jin-wook, kinh tế trưởng tại Citibank Hàn Quốc, đã xác định trong một báo cáo những thay đổi lặp đi lặp lại về thuế suất bất động sản theo từng tình huống là một yếu tố làm suy yếu chính sách bất động sản của chính phủ. Điều này phản ánh rằng khi lòng tin thị trường thấp về việc duy trì lâu dài việc tăng cường gánh nặng thuế, tác động ức chế nhu cầu cũng có thể bị hạn chế.
Ngay cả sau khi chính phủ Lee Jae-myung công bố việc thực hiện phụ thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn đối với chủ sở hữu nhiều nhà và cải cách thuế tháng 7 bao gồm thuế bất động sản toàn diện, các chuyển động thị trường đã được quan sát để đặt cược rằng hệ thống thuế sẽ nới lỏng nếu mọi người kiên trì chờ đợi, dựa trên kinh nghiệm thị trường qua các chính phủ Moon Jae-in và Yoon Suk-yeol.
Yoo Chul-hyung, luật sư tại Bae, Kim & Lee LLC, tuyên bố rằng ngay cả khi chính phủ tăng cường hệ thống thuế đối với chủ sở hữu nhiều nhà để thúc đẩy bán tài sản, các chủ sở hữu nhiều nhà vẫn kỳ vọng hệ thống thuế sẽ nới lỏng một lần nữa khi chính quyền hoặc thị trường bất động sản thay đổi, dựa trên các chính sách của chính phủ trong quá khứ.
Các chuyên gia khuyến nghị sự ổn định dài hạn thay vì kiểm soát thị trường ngắn hạn
Các chuyên gia khuyên không nên sử dụng hệ thống thuế bất động sản như một giải pháp vạn năng cho điều tiết kinh tế trong bối cảnh các cải cách thuế lặp đi lặp lại mỗi khi thay đổi chính quyền. Họ nhấn mạnh sự cần thiết phải ngừng các cải cách vá víu ngắn hạn liên tục điều chỉnh giá công khai và thuế suất, và thay vào đó thiết lập các hệ thống ổn định trung và dài hạn.
Kiểm soát thị trường ngắn hạn và cải cách thường xuyên theo nhu cầu chính trị chỉ xây dựng sự kháng cự của thị trường, do đó, việc đảm bảo tính dự đoán và nhất quán trong hệ thống thuế không dao động theo sự thay đổi của chính quyền là cấp bách để giảm sự kháng cự thuế và khôi phục lòng tin chính sách.
Câu hỏi thường gặp
Thuế bất động sản toàn diện của Hàn Quốc đã trải qua những thay đổi lớn nào kể từ năm 2005?
Thuế đã chuyển từ tổng hợp cá nhân sang tổng hợp hộ gia đình vào tháng 12 năm 2005, quay lại tổng hợp cá nhân vào năm 2008 sau phán quyết vi hiến của Tòa án Hiến pháp, được tăng cường vào năm 2020 với mức thuế cao hơn đối với chủ sở hữu nhiều nhà và giới hạn gánh nặng 300%, và được nới lỏng một lần nữa vào năm 2022 khi tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý giảm từ 95% xuống 60%.
Tại sao các chuyên gia nói rằng chính sách thuế bất động sản của Hàn Quốc thiếu nhất quán?
Các chuyên gia lưu ý rằng hệ thống thuế đã liên tục luân phiên giữa thắt chặt trong thời kỳ thị trường quá nóng và nới lỏng trong thời kỳ suy thoái kinh tế hoặc thay đổi chính quyền, tạo ra hiệu ứng học tập thị trường nơi chủ sở hữu tài sản kỳ vọng gánh nặng thuế sẽ giảm nếu họ chờ đợi, làm suy yếu hiệu quả của chính sách và lòng tin của công chúng.
