Aegis Asset Management 的 Sindorim D-Cube City 改裝計畫在取得 4,900 億韓元的專案融資後，於本月中旬啟動施工，目標完工日期為明年 7 月。該計畫今年稍早曾面臨違約事件（Event of Default, EOD）危機，透過成功的再融資協商，將借款期限延長至 5 月 19 日，並在 5 月最終取得新資金。改裝工程將位於首爾九老區 662 Gyeongin-ro 的前 Hyundai Department Store 空間，轉換為結合商用設施與辦公空間的複合式綜合體，以解決百貨店退出所造成的空置問題，並在 Sindorim Station 正前方、預計於 2031 年 8 月開通的 GTX-B 線規劃樞紐地點，提升資產競爭力。
Aegis Asset Management 將前 Hyundai 百貨店改造成複合式辦公大樓
該計畫將 Sindorim D-Cube City 內的前 Hyundai Department Store 場址，轉型為結合商業與辦公功能的設施。根據 13 日金融投資業界消息人士指出，Aegis Asset Management 計畫於本月中旬開始改裝施工，並將目標完工時間訂為明年 7 月。改裝後的建築物將在低樓層（地下 2 樓至地上 1 樓、部分地下 2 樓）、附樓建築以及地上 6 樓營運商用設施。原本計畫在地下 2 樓至地上 1 樓打造新世界集團的都市購物商城品牌「Starfield Village」，但因住戶要求提高零售設施比例，並對外部改建設有限制，導致難以落實。3 至 5 樓將改為辦公用途，以強化辦公功能。原先規劃將 2 至 6 樓指定為辦公空間，但由於住戶要求更多零售設施，辦公比例因而降低。
新的辦公設施將以「ground scraper」形式興建。「ground scraper」指的是橫向延展的辦公空間。相較於高樓建築中以不同樓層分隔人群的「sky scrapers」，ground scrapers 透過寬廣的樓層面積來最大化工作效率與協作。D-Cube City 各辦公樓層的專用面積約達 4,600㎡（約 1,400 坪）。改裝完成後，該空間將提供達全球標準的辦公設施，每層可容納超過 300 名員工。建築的正式名稱尚未定案，不過暫定名為「Timewalk West」，取用 Aegis Asset Management 的辦公品牌「Timewalk」。
Sindorim Station 位於 GTX-B 線預計 2031 年 8 月開通地點的正前方
Timewalk West 位於 Sindorim Station 正前方。Sindorim Station 是地鐵 1 號線與 2 號線的轉乘站，同時也是大首都地區快線（Greater Seoul Area Express Railway, GTX）-B 線預計開通的區域交通樞紐。該地點在其服務範圍內具備豐富的住宅與企業需求。GTX-B 線去年上半年開始施工，主要工程正朝向 2031 年 8 月的開通目標推進。當 GTX-B 開通後，從松島國際城到 Sindorim 的通勤時間將縮短至約 15 分鐘。Sindorim 將能吸納位於松島的生技、科技與先進科技企業的承租需求。此外，首爾站與龍山國際商務區的開發也預期將形成連結首爾站、龍山、汝矣島與 Sindorim 的商業區帶。
Aegis 在克服 EOD 危機後取得 4,900 億韓元專案融資
Sindorim D-Cube City 複合式設施改裝計畫由 Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust（REIT）主導。REIT 的投資人為 Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2，持有 76.7% 普通股及 23.3% 可轉換優先股。REIT 擁有 6,234㎡ 以及其位於首爾九老區 Sindorim-dong 692 號的地上建築。REIT 與 Aegis Asset Management 簽署資產管理合約，透過不動產取得、管理、改善與處分、房地產開發與租賃等方式進行投資與營運，並將獲利分配予股東。
該計畫今年初遭遇困難。高利率與房地產金融市場緊縮，導致再融資延後，使 EOD 顧慮升高。REIT 於 2 月 20 日披露，Sindorim D-Cube City 複合式設施擔保貸款發生了違約事件（Event of Default）的金融事故。由於未能在原本到期日 2 月 19 日前完成再融資，導致無法償還貸款本金與利息。當時對於可能的專案延誤的市場疑慮相當明顯。然而，REIT 隨後與貸款方達成協議，將貸款期限延長至 5 月 19 日。REIT 以優先受益權作為擔保，尋求新的資金安排，用以償還既有貸款本金與利息，並確保必要的專案成本，最終成功安排主要的 PF 並使專案恢復正常。
在 5 月簽署的貸款協議下，REIT 從多家金融機構取得總計 4,900 億韓元的 PF 貸款。到期日為 2028 年 1 月 19 日。貸款架構由 Tranche A 承諾金額 3,560 億韓元、Tranche B 承諾金額 1,200 億韓元，以及 Tranche C 承諾金額 140 億韓元構成。償還優先順序亦依 Tranche A、Tranche B、Tranche C 設定。特別目的公司（SPC）Heo Sam Sindorim No. 1 以 Tranche A 身分參與放款，並簽署了 830 億韓元的貸款。以此貸款為基礎，正在發行資產擔保證券。為強化資產擔保證券的償付能力，Heo Sam Sindorim No. 1 於 5 月與三星證券簽署「關於私人債券承銷與貸款應收款購買的承諾函」。
業界觀察者認為，此專案是將位於首爾西南部的代表性複合式設施 D-Cube City 競爭力修復的轉捩點，不僅是單純改裝而已。把大型零售空置轉為辦公空間的案例被視為可能性之一。特別是，當 GTX-B 線開通後，Sindorim Station 具備成為大首都地區交通關鍵樞紐的高度潛力。金融投資業界人士表示：「隨著 PF 採購完成，專案不確定性已大幅解除」，並補充道：「當其以結合商用設施與辦公的複合資產重生時，租賃競爭力與資產價值預期將顯著上升。」
FAQ
Q: Sindorim D-Cube City 改裝計畫的施工時程是什麼？
A: 根據 13 日金融投資業界消息人士指出，Aegis Asset Management 計畫於本月中旬開始施工，目標完工日期為明年 7 月。
Q: Aegis Asset Management 是如何解決違約事件（EOD）危機？
A: 原本 2 月 19 日到期日過後，REIT 與貸款方達成協議，將貸款期限延長至 5 月 19 日。5 月，REIT 從多家金融機構取得 4,900 億韓元的新專案融資，到期日為 2028 年 1 月 19 日，包含 Tranche A（3,560 億韓元）、Tranche B（1,200 億韓元）與 Tranche C（140 億韓元）。
Q: GTX-B 線預計什麼時候在 Sindorim Station 開通？
A: GTX-B 線去年上半年開始施工，主要工程正朝向 2031 年 8 月的開通目標推進。
