了解 blanket mortgage：多產權投資者的融資解決方案

當你打算建立一個擁有多個房產的房地產投資組合時，為每次購買分別提交貸款申請很快就變得不切實際。連續申請抵押貸款的批准率會顯著下降，每次申請都意味著額外的費用、繁瑣的文件和數月的等待時間。統一抵押貸款（Blanket Mortgage）提供了一個更高效的替代方案——一筆貸款同時資助兩個或更多房產的購買。這種方式簡化了整個融資流程，並能為投資者節省大量時間和金錢。

誰適合使用統一抵押貸款融資？

統一抵押貸款最常由房地產開發商、房產翻新商和積極收購多個住宅或商業房產的投資公司使用。需要購買並經營多個實體店面或辦公場所的企業主也經常採用這種融資方式。如果你計劃在一定時間內購買多於一處房產，統一抵押貸款可以消除不必要的複雜性，並較傳統多次抵押貸款降低整體融資成本。

統一抵押貸款的運作機制

通常，統一抵押貸款用於資助土地的購置與開發，這些土地最終會被劃分成多個地段。借款人不再為每個地段分別取得貸款，而是獲得一筆涵蓋整個購買的統一抵押貸款。所有房產共同作為貸款的擔保品。

使這種結構實用的是包含釋放條款（Release Clause）。這項條款允許你在不償還整個統一抵押貸款的情況下，出售或再融資你投資組合中的個別房產。當你出售一個房產時，釋放條款會啟動，該資產將從擔保池中移除——而剩餘的房產仍作為貸款的擔保。這種彈性對於管理多個資產的開發商和投資者來說尤其有價值。

不過，釋放條款只有在剩餘房產的價值足以覆蓋未償還貸款餘額時才會生效。根據你的統一抵押貸款條款，是否需要再融資可能會有所不同。

統一抵押貸款的條款與貸款結構

大多數貸款機構將統一抵押貸款的貸款成數（LTV）設定在75-80%上限。最低貸款額通常從$100,000起，有些機構甚至提供高達$1億的貸款額，以應對較大的房產組合。

標準的統一抵押貸款特點包括：

• 貸款期限從兩年到30年不等
• 常見的攤還期為15、20或30年
• 於三、五、10或15年時提供氣球支付（Balloon Payment）
• 競爭性利率，起價約4%

申請統一抵押貸款的條件

資格標準：

除了75-80%的LTV標準外，大多數貸款機構還要求提供25-60%的首付，以及至少六個月的現金儲備證明。貸款機構會評估多個額外因素：

1. 個人信用評分、就業歷史和收入證明
2. 商業收入與信用狀況（若以公司名義申請）；你的債務償付能力比率（DSCR）通常需至少1.25倍
3. 若計劃進行重大開發，需提供相關經驗證明
4. 投資組合詳情，包括房產數量、房產類型、位置、現狀及預期用途
5. 預計現金流，考慮空置率和營運支出後的預期收入

所需文件：

• 個人財務資料：信用報告、稅表和銀行對帳單
• 商業文件：商業信用報告、稅表和商業銀行對帳單
• 房產資訊：地址、房產描述、照片和購買日期
• 估價與融資細節：購買價格、公允市價、翻修費用、現有留置權，以及你的開發或投資計劃
• 營運資料：租戶資訊、空置歷史、營運支出和淨營運收入預測

優缺點分析

主要優點：

• 管理簡便：多個房產由一個月付額涵蓋，免去多筆貸款的繁瑣
• 費用較低：只需一次支付發起費用和結清費用，而非多次申請
• 條款一致：無需應對多筆貸款的不同利率和條件
• 無房產數量限制：一筆統一抵押貸款可涵蓋的房產數量沒有上限

重要考量：

• 擔保風險：若違約，整個房產組合都將面臨風險
• 貸款機構較少：提供統一抵押貸款的金融機構較傳統貸款少
• 月付較高：由於貸款金額較大，月付金額也較高
• 審核較嚴：申請條件通常比傳統抵押貸款更為嚴格

對於擁有多個房產或有擴展計劃的投資者來說，統一抵押貸款能大幅簡化融資流程。然而，在做出決定前，應仔細評估其財務優勢與潛在風險。