用比特幣購房：Coinbase、房利美將加密貨幣按揭推向主流買家

Coinbase 正在與 Better Home & Finance 合作，推出由 Fannie Mae 支持的加密資產抵押貸款（crypto-backed mortgages），此舉標誌著將數位資產納入傳統住房金融的進一步步伐。

此新方案允許符合資格的借款人以比特幣或 USDC 作為首付款的抵押品，而無需出售其持有資產；在維持其資產曝險的同時，避免可能出現的資本利得稅。

此等貸款以符合資格貸款（conforming loans）的架構設計，因此其標準與保障與傳統的由 Fannie Mae 支持的貸款相同。Better 負責放貸與提供貸款的託管維運服務（servicing），而 Coinbase 則為作為抵押的比特幣或加密資產提供託管（custody）與基礎設施。

該產品鎖定住房市場中長期存在的一道門檻：首付款的前置成本。

根據 Better 的說法，約有 41% 的美國家庭因為流動性現金不足而無法購買房屋，即使他們仍持有其他形式的財富。

「數十年來，要成為屋主所需的路徑意味著，美國人必須出售資產、清算投資，或提取退休金儲蓄，」Better 執行長 Vishal Garg 表示。「這項合作為持有數位資產的數百萬名美國人引入了一條全新的道路。」

突發：🇺🇸 4 兆美元的聯邦全國抵押貸款協會（Federal National Mortgage Association）將首次接受以比特幣作為抵押的房貸 — WSJ 🚀 pic.twitter.com/XYl2PMjJOi

— Bitcoin Magazine (@BitcoinMagazine) 2026 年 3 月 26 日

根據公司新聞稿，兩家公司估計約有 52,000,000 名美國人——約占成年人口的 20%——曾持有數位資產。

透過讓借款人以加密資產作為抵押而非現金，該產品旨在為住房取得打開資產負債表的可用空間。

《華爾街日報》（Wall Street Journal）的報導協助了這則新聞的相關報導。

以比特幣作為抵押的房屋貸款

與傳統以加密資產作為抵押的借貸不同，這些房貸旨在降低借款人的波動風險。這些貸款不包含保證金追繳（margin calls）或補足抵押品（collateral top-ups）。如果比特幣價格下跌，借款人不需要再追加更多抵押品；僅靠市場走勢本身也不會觸發清算。

只有在借款人對房貸款項至少出現 60 天的逾期拖欠時，抵押品才會面臨風險；這也符合傳統住房金融中常見的強制執行（foreclosure）時程。

以加密資產結構作為抵押的利率，預期將比標準的 30 年期房貸高出約 0.5 到 1.5 個百分點，視借款人背景而定。即便如此，Coinbase 表示，對於希望避免清算資產的借款人而言，這種權衡可能仍值得。

「把數位財富轉換為取得住房的途徑，堪稱一個里程碑，」Coinbase 消費與商務產品主管 Max Branzburg 表示。「以代幣作為抵押的房貸，是為年輕世代解鎖房屋所有權的第一步。」

該產品反映了財富型態的轉變，特別是在年輕的美國人之間。Coinbase 的數據顯示，45% 的年輕投資者持有加密貨幣；相較之下，較年長族群僅為 18%，這暗示數位資產正逐漸成為新世代的主要價值儲存方式。

同時，住房負擔能力正在惡化。房價的漲幅已超過所得成長，導致許多原本想買房的人呈現「資產很多、現金很少」的狀況。以代幣作為抵押的房貸，試圖透過將加密資產視為可用的抵押品，而非投機性投資，來填補這個落差。

Better 先前曾嘗試替代性的抵押品模型。2023 年，該公司允許部分 Amazon 員工以股票作為貸款的首付款。高層表示，納入比特幣與加密貨幣可能會大幅擴大放貸需求；Garg 估計，若未更早推出此類產品，公司可能錯失高達 $40 billion 的放貸額（originations）。

該結構也帶來數位資產特有的新功能。以 USDC 作為抵押的借款人，可能仍能就其持有資產持續取得收益（yield），從而有可能抵銷房貸成本。此外，Coinbase 的託管模式允許使用者對其投資組合中的特定部分提供抵押，而非將所有資產都鎖定起來。

兩家公司表示，他們計畫隨著時間推移，擴大可符合資格的抵押品範圍；未來可能包括代幣化股票（tokenized equities）、固定收益工具（fixed income instruments）以及不動產資產。

儘管以加密資產作為抵押的房貸曾出現在利基的財富管理管道中，但 Fannie Mae 的參與意味著向更廣泛採用邁出轉向。身為政府支持的企業（government-sponsored enterprise），Fannie Mae 為美國抵押貸款市場中相當大一部分的貸款訂定標準。

透過將比特幣抵押品納入符合資格貸款的架構，Coinbase 與 Better 的合作使數位資產被定位為主流金融基礎設施的一部分，而非平行運作的系統。

Coinbase 將該產品形容為「就像美國的蘋果派一樣（as American as apple pie）」，並將其定位為住房融資的演進，而非背離。

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