أجبرت هيئة التقاعد الوطنية الكورية مكتب الاستثمار العقاري على إتمام استثمار بقيمة 252 مليار وون (189 مليون دولار) في مشروع تطوير "The Exchange Seoul" في 2024، رغم معارضة داخلية وتحذيرات من المخاطر، بحسب وثائق مراجعة استثمار داخلية حصل عليها موقع Edaily. تحمّلت هيئة التقاعد 92.6% من إجمالي حقوق الملكية للمشروع، إذ صوّت عضوان اثنان في لجنة داخلية بشكل صريح ضد الصفقة، مستندين إلى مخاوف تتعلق بمراجعة قانونية، ومخاطر التأخر في الحصول على التصاريح، وعدم اليقين بشأن إخلاء المستأجرين. تزامن قرار الاستثمار مع توظيف خريج من سامسونغ للأوراق المالية سبق أن تربطه صلات بمسؤولين كبار في مكتب الاستثمار العقاري خلال فترة سابقة، ضمن شركة كورامكو لإدارة الأصول (Koramco Asset Trust) مديرة المشروع، ما أثار مزاعم بأن صندوق التقاعد استغل وضعه الاستثماري للتأثير في قرارات التوظيف—وهي مزاعم تنفيها كلتا المؤسستين.
هيئة التقاعد الوطنية استثمرت 252 مليار وون رغم تحذيرات المخاطر الداخلية
تُظهر وثائق مراجعة استثمار داخلية أن هيئة التقاعد الوطنية التزمت في 2024 بمبلغ 2,520 مليار وون لمشروع تطوير "The Exchange Seoul" في منطقة موجيو-دونغ. بلغ إجمالي حقوق الملكية للصفقة 2,720 مليار وون، ما يعني أن مساهمة صندوق التقاعد شكّلت 92.6% من كامل رأس مال حقوق الملكية. جاءت الأموال المتبقية من GS Engineering & Construction وCitycore ومدير الأصول.
وثّقت عملية المراجعة الداخلية عدة مخاوف بشأن انخفاض العوائد وعوامل المخاطر، حيث اعتبر عدة مشاركين أن الاستثمار غير مناسب. عارض ضابط المخاطر ومدير مكتب السندات الخارجية—وكلاهما عضوان في لجنة داخلية—الاستثمار بشكل صريح بناءً على مراجعات قانونية. ركزت اعتراضاتهم الأساسية على مشكلات تتعلق بتعدّي حدود العقار، واحتمالات تأخر الموافقات على التصاريح، ومخاطر إخلاء المستأجرين. وبما أن هيئة التقاعد الوطنية تتحمل 92.6% من إجمالي حقوق الملكية، حذرت الوثائق من أنه إذا تحققت مخاطر التطوير هذه، فإن الضرر الاقتصادي الذي سيلحق بالصندوق سيكون كبيراً.
تناولت التحذيرات الداخلية أيضاً مدى ملاءمة معدل العائد المستهدف (صافي IRR 14.07%) لهذا المشروع التطويري غير الحاصل على التصريح. ذكرت الوثائق أنه وبسبب طبيعة مشاريع التطوير التي تتضمن متغيرات كثيرة، بما في ذلك تكاليف البناء وأسعار الفائدة، إذا تحققت المخاطر فقد لا يتمكن الصندوق من استرداد سوى مبالغ على مستوى رأس المال بدلاً من تحقيق العوائد المستهدفة.
رغم معارضة أعضاء اللجنة الداخلية وتحذيرات المخاطر، مرّ المقترح عبر لجنة الاستثمار بدعم قوي من مكتب الاستثمار العقاري، وجرى في النهاية إقراره من جهة اتخاذ القرار النهائية. ووفقاً لما ورد، صوّت لصالحه مدير الاستثمار (Chief Investment Officer) وشركة المحاماة Gwangjang وباين آند كومباني (Bain & Company) بوصفهما عضويْن خارجيين في اللجنة. وصف مراقبون مهنيون القرار بأنه غير معتاد مقارنةً بنهج هيئة التقاعد الوطنية المتحفظ تاريخياً تجاه مشاريع التطوير المحلية.
قال مصدر في قطاع الاستثمار المصرفي على دراية بالموضوع: "في وقت استثمار 2024، كانت هيئة التقاعد الوطنية في فترة تجنّب استثمارات مشاريع التطوير المحلية بسبب العبء السياسي وأسباب متنوعة. علاوة على ذلك، كانت هناك مخاوف داخلية جدية بشأن ما إذا كان مناسباً لهيئة التقاعد الوطنية أن تتحمل أكثر من 90% من حقوق الملكية في صفقة تتضمن مخاطر تطوير كبيرة."
مزاعم تظهر حول التوظيف المرتبط بتوقيت الاستثمار
ظهرت مزاعم تعارض المصالح حول توظيف موظفين خلال عملية الاستثمار. بعد أن قررت هيئة التقاعد الوطنية المضي قدماً باستثمار واسع النطاق رغم المعارضة الداخلية، ومع قرب توقيت صرف أموال الاستثمار الفعلية، تم توظيف شخص لديه سجل عمل في الشركة نفسها (Samsung Securities) لدى مسؤولين كبار في مكتب الاستثمار العقاري التابع لهيئة التقاعد الوطنية، في شركة كورامكو لإدارة الأصول (Koramco Asset Trust) بصفتها مدير التطوير لـ The Exchange Seoul.
الخبير السابق في سامسونغ للأوراق المالية، المُعرّف بأنه السيد A، انضم إلى كورامكو في أكتوبر 2024 وما زال يعمل هناك. أدت تداخل المواعيد بين قرار الاستثمار الكبير وتوظيفه إلى تكهنات داخل هيئة التقاعد الوطنية بشأن "احتمال صدور تعليمات توظيف باستخدام نفوذ هيئة التقاعد عبر الاستثمار وإساءة استخدام السلطة تجاه كورامكو"، رغم أن هذه المخاوف لم تصبح علنية في ذلك الوقت.
لم تكن هذه أول مرة تظهر فيها مزاعم إساءة توظيف مرتبطة باستثمار The Exchange Seoul. في السنوات الأخيرة، أفادت تقارير بأن هيئة التقاعد الوطنية تلقت عدة شكاوى تزعم أن مكتب الاستثمار العقاري ضغط على مديري أصول عالميين ومحليين بشأن الفصل وطلبات التوظيف لوظائف المدير التنفيذي (CEO) والمناصب الرئيسية. ومع ذلك، لم تتبع هذه المزاعم تحقيقات جوهرية أو إجراءات مساءلة.
قال أحد الأفراد الذي قدّم شكوى إلى هيئة التقاعد الوطنية: "بقيت هيئة التقاعد الوطنية غير متأثرة. مهما قدمنا من حالات حول ضغوط مديرَي الأصول وتعليمات التوظيف وإكراه الفصل، ومهما تواصلنا وطلبنا إجراء تحقيقات، لم يفعلوا شيئاً."
عادت مزاعم إساءة التوظيف للظهور خلال محاولة فاشلة حديثة لاستبدال الشريك العام (GP) لـ 'Yeoksam Centerfield'، وهو أصل بقيمة 4 تريليون وون. صممت هيئة التقاعد الوطنية هيكل تسوية غير تقليدي عند تعيين كورامكو لإدارة الأصول (Koramco Asset Management) بوصفها الشريك العام الجديد لـ Centerfield. وتم رفض محاولة مكتب الاستثمار العقاري نقل حقوق الإدارة إلى كورامكو لإدارة الأصول في نهاية المطاف من قبل لجنة الاستثمارات البديلة بسبب عدم كفاية المبرر القانوني والاقتصادي لمدفوعات مقدمة كبيرة. وذكرت تقارير أن تحديد مكتب تدقيق هيئة التقاعد الوطنية لاحتمالات تعارض مصالح بشرية مع كورامكو لإدارة الأصول كان له دور حاسم في رفض المقترح.
ترأس رئيس قسم دعم استثمارات مقر إدارة صندوق التقاعد الوطنية (Fund Management Headquarters Investment Support Division) السابق A، وتقاعد العام الماضي ثم عاد في مطلع هذا العام ليصبح رئيس مكتب فرع Jeonju لدى كورامكو لإدارة الأصول. وبعد فترة قصيرة من وصول السيد A، برزت كورامكو لإدارة الأصول كمرشح بديل كشريك عام (GP) في Centerfield، ما دفع إلى انتقادات بأن الضوابط الخاصة بتعارض المصالح المتعلقة بموظفين سابقين لم تكن تعمل بالشكل المطلوب.
هيئة التقاعد الوطنية وكورامكو تنفيان جميع المزاعم
أنكرت كورامكو بالكامل المزاعم ذات الصلة. وقالت كورامكو: "ليس المدير A مشاركاً في أي عمل يتعلق بـ The Exchange Seoul"، مضيفة: "لم يكن هناك إطلاقاً ترشيح أو تدخل في الرأي من موظفين في جهات خارجية بما في ذلك هيئة التقاعد الوطنية خلال عملية التوظيف."
وأوضحت كورامكو: "تم افتتاح فرع Jeonju بوصفه قاعدة تشغيلية بما يتماشى مع سياسة الحكومة للتنمية المتوازنة إقليمياً وفي ضوء الاتجاه العام في الصناعة، والمدير A مسؤول فقط عن اكتشاف فرص الأعمال في منطقة Honam والبحث في السوق الإقليمي." وأضافت الشركة: "جميع مقترحات الاستثمار المقدمة إلى هيئة التقاعد الوطنية، والعلاقات الخارجية، وإدارة ما بعد الاستثمار للصفقات القائمة، والتواصل المتعلق باستبدال شريك Centerfield العام، هي مهام حصرية للمقر لا يشارك فيها على الإطلاق."
وقالت كورامكو كذلك: "لقد التزمنا بمراجعات القيود القانونية لإعادة التوظيف قبل توظيفه، وبعد مراجعة مسؤول الامتثال، طبقنا حواجز معلوماتية تستبعده من العمل المتعلق بالشركة."
كما أوضحت كورامكو: "يُعدّ كل من The Exchange Seoul وتحويل شريك Centerfield العام مسألتين منفصلتين غير مرتبطتين، وقد تمت جميع الإجراءات عبر منافسة مفتوحة مع المنافسين وعلى قدم المساواة، بما يجعل المعاملة التفضيلية مستحيلة."
تمسكت هيئة التقاعد الوطنية بموقف نمطي مفاده عدم وجود مشاكل إجرائية. وفيما يتعلق باستثمار The Exchange Seoul، قالت هيئة التقاعد الوطنية: "من الصعب تأكيد تفاصيل محددة حول الأصول الفردية"، مع الإشارة إلى أن "مقترحات الاستثمار تتم معالجتها قانونياً عبر لجنة الاستثمار ولجنة الاستثمار البديل وغيرها، وفقاً للوائح إدارة الصندوق والإرشادات."
وبخصوص مزاعم التوظيف، جاء الرد: "لا يمكننا تأكيد مسائل تتعلق بالموظفين والتوظيف لدى أشخاص بعينهم، وهي أمور يجب الاستفسار عنها لدى مدير الأصول المعني."
وعن انتقال رئيس القسم السابق A إلى كورامكو، كان التفسير: "يتم إجراء التحقق من تعارض المصالح بما في ذلك قيود المعاملات على المؤسسات التي وظفت مديرين تنفيذيين متقاعدين من الشركة بشكل صارم وفقاً للوائح الداخلية."
وفي 16 مايو، وضعت هيئة التقاعد الوطنية مدير مكتب الاستثمار العقاري في مهمة استعداد مؤقتة بعد موافقة رئيسة مجلس الإدارة كيم سونغ-جو.
الأسئلة الشائعة
فيما استثمرت هيئة التقاعد الوطنية رغم المعارضة الداخلية؟
استثمرت هيئة التقاعد الوطنية 252 مليار وون في مشروع تطوير "The Exchange Seoul" في 2024 رغم تصويت أعضاء اللجنة الداخلية ضد الصفقة بسبب مخاوف قانونية ومخاطر تأخر التصاريح وعدم اليقين بشأن إخلاء المستأجرين. تحمّل صندوق التقاعد 92.6% من إجمالي حقوق الملكية للمشروع.
لماذا توجد مزاعم حول التوظيف مرتبطة بهذا الاستثمار؟
نشأت المزاعم لأن شخصاً لديه روابط عمل سابقة مع مسؤولين كبار في مكتب الاستثمار العقاري التابع لهيئة التقاعد الوطنية لدى Samsung Securities انضم إلى Koramco Asset Trust في أكتوبر 2024، في وقت قريب من صرف صندوق التقاعد لأموال الاستثمار. أدى هذا التوقيت إلى تكهنات داخلية بشأن احتمال صدور تعليمات توظيف تستفيد من وضع الاستثمار، رغم أن كلتا المؤسستين تنفيان أي مخالفة.
