El fondo NAV de la oficina de Kiwoom en Ámsterdam cae un 26% por la revalorización de los activos

Un fondo de Kiwoom Investment Asset Management que invierte en propiedades de oficinas en la sede de Ámsterdam vio cómo su valor liquidativo neto (NAV) se desplomaba un 25-26% el 20 de mayo, tras una revaluación inmobiliaria. El valor de activos de The Queens Towers cayó a 79 millones de euros a junio de 2026, lo que supone una bajada del 39% respecto al precio original de compra de 129,73 millones de euros. El fondo ha estado en incumplimiento de pagos de liquidación de derivados por importes superiores a 3.57 mil millones de wones desde el 26 de febrero de 2025, y ahora afronta un riesgo adicional de incumplimiento mientras su ratio de loan-to-value (LTV) se acerca al 90%, superando el umbral del 75% del pacto después de que expirara un periodo de gracia este año.

Los reajustes de valor de activos disparan una caída del 26% del NAV

El fondo Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust se creó en agosto de 2019 con 68 mil millones de wones en activos. Una firma local de asesoría inmobiliaria valoró The Queens Towers en 79 millones de euros a junio de 2026, un 39% menos que los 129,73 millones de euros del precio de compra. Esta revaluación hizo que el NAV del fondo cayera un 25-26% en un solo día el 20 de mayo.

El fondo promocionó inicialmente rentabilidades anuales de alquiler del 6-7% basadas en una ocupación del 99,7-100% y en que aproximadamente el 79% de los inquilinos fueran UWV, una institución pública dependiente del Ministerio de Asuntos Sociales de Países Bajos. El periodo inicial de fideicomiso de 5 años y 6 meses se amplió a 10 años y 6 meses tras una reunión de tenedores de unidades en agosto de 2024.

La ruptura del LTV añade riesgo de incumplimiento tras expirar el periodo de gracia

El importe total del préstamo del fondo es de 70,805 millones de euros a un tipo de interés anual fijo del 5,52%, con pagos trimestrales de 177.500 euros y el saldo restante venciendo en la madurez el 4 de septiembre de 2026. El contrato de préstamo establece que superar un LTV del 75% desencadena un evento de incumplimiento.

Una cláusula de exención del LTV eximió al fondo de este requisito hasta el 1 de enero de 2026. En julio de 2024, el LTV se situaba en el 83,1% según el valor tasado. Con la caída actual del valor de los activos, el LTV estimado se aproxima al 90%. El periodo de gracia ha expirado y la ruptura del pacto de LTV crea riesgo de incumplimiento.

El incumplimiento en la liquidación de derivados continúa desde febrero de 2025

El fondo entró en estado de incumplimiento por obligaciones de liquidación de derivados. Se produjo una infracción de los límites de evaluación del riesgo de negociación de derivados bajo la legislación de mercados de capitales debido a la caída del valor de los activos. El fondo ejecutó transacciones de compensación, lo que dio lugar a una obligación de pago de liquidación de aproximadamente 3,57 mil millones de wones a 26 de febrero de 2025.

Las disposiciones de “cash trap” congelaron los ingresos operativos en las cuentas de gestión del prestamista senior, eliminando el efectivo disponible para pagos de liquidación. El pago de liquidación sigue impagado, con un 9% de interés anual por pago tardío acumulándose sobre la deuda. Un representante de Kiwoom Investment Asset Management confirmó que el pago de liquidación permanece impagado.

Los intentos de venta de activos se estancan por valoraciones bajas

Kiwoom Investment Asset Management buscó vender activos a finales de 2023. Dos instituciones ofrecieron entre 50 y 60 millones de euros, menos de la mitad del precio de compra. La empresa suspendió el proceso de venta y señaló que “vender en este momento supondría una pérdida total de la inversión considerando el saldo pendiente del préstamo”.

En enero, el fondo amplió el contrato de arrendamiento con el inquilino principal UWV por 10 años hasta 2035. Los prestamistas senior están utilizando este desarrollo para presionar por ventas de activos con más agresividad. Los prestamistas mencionaron una “venta secundaria” de créditos de préstamo a terceros y mantuvieron una postura firme. Con el vencimiento del préstamo aproximadamente a dos meses, un representante de Kiwoom señaló que las negociaciones con los prestamistas continúan para una extensión de 2 años.

Las disposiciones de “cash trap” bloquean las distribuciones a los inversores

El ratio de cobertura de divisas del fondo cambió del 100% del capital y del 50%+ de las distribuciones de beneficios a 0%, quedando efectivamente sin cobertura. Las distribuciones programadas cada 6 meses han sido congeladas debido a la activación del “cash trap”. Un representante de Kiwoom indicó que la compañía responde a las consultas de los inversores a través de agentes de ventas y anuncia cambios o asuntos importantes mediante divulgaciones.

De acuerdo con el Financial Supervisory Service, las inversiones alternativas inmobiliarias en el extranjero con situaciones de evento de incumplimiento sumaban 2,08 billones de wones a diciembre del año pasado. Esta cifra disminuyó durante tres trimestres consecutivos antes de volver a aumentar en el cuarto trimestre del año pasado.

Preguntas frecuentes

¿Qué causó que el fondo de oficinas de Kiwoom en Ámsterdam redujera su NAV un 26% el 20 de mayo?
El NAV del fondo cayó un 25-26% en un solo día tras una revaluación inmobiliaria que redujo el valor de The Queens Towers a 79 millones de euros a junio de 2026, un 39% menos que los 129,73 millones de euros del precio de compra.

¿Por qué el fondo no puede pagar el importe de la liquidación de derivados desde febrero de 2025?
Las disposiciones de “cash trap” congelaron los ingresos operativos en las cuentas de gestión del prestamista senior después de problemas con los pactos de LTV, eliminando el efectivo disponible para pagar la obligación de liquidación de aproximadamente 3,57 mil millones de wones, que se volvió exigible el 26 de febrero de 2025. El importe impagado devenga un 9% de interés anual por pago tardío.