Le système complet d'impôt foncier de la Corée du Sud a connu des cycles extrêmes de resserrement et d'assouplissement au cours de ses 22 ans d'histoire, influencés par les changements d'administration politique et les conditions du marché. Selon des sources du secteur, le régime fiscal introduit en janvier 2005 sous le gouvernement de Roh Moo-hyun a subi des revirements politiques répétés sous les administrations suivantes jusqu'en 2026, les charges fiscales étant alternativement renforcées pendant les périodes de surchauffe du marché et assouplies pendant les ralentissements économiques ou les transitions politiques. Ce manque de cohérence politique a miné la confiance du public et déclenché des résistances fiscales et des litiges, car le gouvernement a eu recours à plusieurs reprises à des mesures réactives plutôt qu'à l'établissement d'une stabilité à long terme du cadre fiscal foncier.
L'impôt foncier global subit 22 ans de changements politiques liés aux administrations
L'impôt foncier global a été introduit en janvier 2005 sous le gouvernement de Roh Moo-hyun, sur la base du concept public de propriété immobilière. L'impôt était initialement imposé aux détenteurs de biens de grande valeur en utilisant une méthode d'agrégation individuelle pour améliorer l'équité de la charge fiscale et stabiliser les prix de l'immobilier.
En décembre de la même année, le système est passé à l'agrégation des ménages, bien que les recettes fiscales soient restées neutres grâce à l'introduction d'un taux d'application de la base d'imposition. L'agrégation des ménages calcule les impôts en combinant les valeurs des biens détenus par tous les membres du ménage, ce qui entraîne des bases d'imposition plus élevées et des charges fiscales progressives accrues par rapport à l'agrégation individuelle.
En 2008, le gouvernement de Lee Myung-bak a mis en œuvre des mesures globales d'allègement fiscal suite à la décision de la Cour constitutionnelle selon laquelle l'agrégation des ménages était inconstitutionnelle, combinée à une orientation politique de réduction d'impôt. Le système est revenu à l'agrégation individuelle, a introduit des déductions fiscales pour les détenteurs de longue durée et les contribuables âgés, et a remplacé le taux de valeur vénale, réduisant considérablement les charges fiscales globales. Le passage à l'agrégation individuelle a été enregistré comme la plus grande mesure de réduction de la charge fiscale depuis l'introduction de l'impôt.
Sous le gouvernement de Moon Jae-in en 2020, alors que les prix de l'immobilier montaient en flèche en raison de l'excès de liquidités après la COVID-19, des réglementations de haute intensité ciblant les multipropriétaires et les entreprises ont été introduites, y compris le renforcement des taux d'imposition pour les multipropriétaires et l'augmentation du plafond de la charge fiscale à 300 %.
Cependant, après l'entrée en fonction du gouvernement de Yoon Suk-yeol en 2022, les charges fiscales ont été fortement réduites en abaissant le taux de valeur vénale de 95 % à 60 % et en augmentant les montants des déductions.
Le système d'impôt sur les plus-values des multipropriétaires, considéré comme un outil réglementaire central aux côtés de l'impôt foncier global, a également fluctué entre des approches strictes et indulgentes selon l'administration. La surtaxe sur les plus-values des multipropriétaires, abolie sous le gouvernement de Park Geun-hye, a été rétablie sous le gouvernement de Moon Jae-in, accompagnée de surtaxes sur les droits d'acquisition, augmentant l'intensité réglementaire. Le gouvernement suivant de Yoon Suk-yeol a de nouveau suspendu la surtaxe sur les plus-values des multipropriétaires, ramenant l'ensemble du système fiscal des multipropriétaires à une autre phase d'assouplissement.
Les carences législatives et les effets d'apprentissage du marché émergent de la volatilité politique
Les experts ont diagnostiqué que l'impôt foncier global est devenu un outil de disputes politiques tout en étant positionné à l'avant-garde de la politique immobilière. Park Jun, professeur à l'Université de Séoul, a déclaré qu'aucun impôt n'a reçu à la fois des attentes et des attaques comme l'impôt foncier global, notant que ce système fiscal imposant des charges limitées aux personnes de la classe d'actifs supérieure a été placé au milieu du front immobilier et soumis à des attaques concentrées avec des critiques provocatrices telles que des bombes fiscales.
Des approches législatives imprécises ont également alimenté les problèmes. Kim Kyung-mok, avocat chez Bae, Kim & Lee LLC, a expliqué que lorsque le système de concept public foncier a été introduit à la fin des années 1980, l'institutionnalisation s'est produite sans délibération législative suffisante ni examen des effets politiques, poussée par la justification de la répression de la spéculation. Il a ajouté que l'institutionnalisation hâtive a fourni à plusieurs reprises des motifs de résistance fiscale et de réactions négatives de la part des contribuables à hauts montants lors de la mise en œuvre réelle des politiques, conduisant la Cour constitutionnelle à rendre des décisions d'inconstitutionnalité.
Le processus répété de changements rapides du système fiscal à travers les administrations a solidifié une forme d'effet d'apprentissage immobilier sur le marché : les charges fiscales diminueront si les gens tiennent bon. Kim Jin-wook, économiste en chef chez Citibank Korea, a identifié dans un rapport les changements répétés des taux d'imposition foncière selon les circonstances comme un facteur d'affaiblissement de la politique immobilière du gouvernement. Cela reflète que lorsque la confiance du marché est faible quant au maintien à long terme du renforcement de la charge fiscale, l'effet de suppression de la demande peut également être limité.
Même après que le gouvernement de Lee Jae-myung a annoncé la mise en œuvre des surtaxes sur les plus-values des multipropriétaires et les réformes fiscales de juillet, y compris l'impôt foncier global, des mouvements de marché ont été observés pariant que les systèmes fiscaux s'assoupliraient si les gens tenaient bon, compte tenu de l'expérience du marché sous les gouvernements de Moon Jae-in et Yoon Suk-yeol.
Yoo Chul-hyung, avocat chez Bae, Kim & Lee LLC, a déclaré que même si le gouvernement renforce les systèmes fiscaux pour les multipropriétaires afin d'induire des ventes de biens, les multipropriétaires s'attendent à ce que les systèmes fiscaux s'assouplissent à nouveau lorsque l'administration ou le marché immobilier changera, sur la base des politiques gouvernementales passées.
Les experts recommandent la stabilité à long terme plutôt que le contrôle à court terme du marché
Les experts ont déconseillé d'utiliser les systèmes fiscaux immobiliers comme une solution universelle pour la régulation économique au milieu des réformes fiscales répétées à chaque changement d'administration. Ils ont souligné la nécessité de cesser les réformes ponctuelles à court terme qui ajustent à plusieurs reprises les prix publics et les taux d'imposition, et d'établir plutôt des systèmes stables à moyen et long terme.
Le contrôle à court terme du marché et les réformes fréquentes selon les besoins politiques ne font que renforcer la résistance du marché. Il est donc urgent d'assurer la prévisibilité et la cohérence des systèmes fiscaux qui ne vacillent pas avec les changements d'administration pour réduire la résistance fiscale et restaurer la confiance dans la politique.
FAQ
Quels changements majeurs l'impôt foncier global de la Corée du Sud a-t-il subis depuis 2005 ?
L'impôt est passé de l'agrégation individuelle à l'agrégation des ménages en décembre 2005, est revenu à l'agrégation individuelle en 2008 après une décision d'inconstitutionnalité de la Cour constitutionnelle, a été renforcé en 2020 avec des taux plus élevés pour les multipropriétaires et un plafond de charge de 300 %, et a été assoupli à nouveau en 2022 lorsque le taux de valeur vénale a été réduit de 95 % à 60 %.
Pourquoi les experts disent-ils que la politique fiscale immobilière de la Corée du Sud manque de cohérence ?
Les experts notent que le système fiscal a alterné à plusieurs reprises entre un resserrement pendant les périodes de surchauffe du marché et un assouplissement pendant les ralentissements économiques ou les changements d'administration, créant un effet d'apprentissage du marché où les détenteurs de biens s'attendent à ce que les charges fiscales diminuent s'ils attendent, ce qui compromet l'efficacité de la politique et la confiance du public.
