350戸以上の戸建て賃貸住宅（シングルファミリー・レンタルホーム）を保有する機関投資家は、2月1日以降、同投資家が追加の戸建て賃貸住宅を購入できなくする新たな米国の住宅関連立法を受けて、自社の物件掲載件数を倍増させた。今月時点で、Parcl Labsの不動産データによれば、販売中として掲載されているのは、合計の希望販売価格が31億ドルに相当する9,447戸で、2月1日時点の4,166件から増えている。立法は、およそ589,000戸、すなわち米国の1,400万戸の戸建て賃貸住宅の3.9%を管理する投資家を対象としている。この禁止は、現在保有している物件の強制売却を求めるものではないが、建築・賃貸（ビルド・トゥ・レント）開発を含む特定の例外に該当しない限り、今後の購入を禁じるものである。超党派の議員らは、現金一括での機関投資家による購入が住宅価格を押し上げ、個人の居住者（オーナー・オキュパンツ）に不利をもたらしているとの懸念を理由に、この措置を支持した。
投資家の売却活動が加速
Parcl Labsが追跡した期間において、機関投資家が保有する販売掲載済みの住宅数は127%増加した。「販売の変化率は、注視しておくべき指標です」と、Parcl Labs共同創業者のJason Lewrisは述べた。「ただ、売却サイクルがどれほど長いかを考えると、これらの数字が実際の処分（ディスポジション）として表面化するのは数か月先になります。しかし、機関の行動を最も速く読み取れるものでもあります。」この立法では、350戸以上の住宅を保有する投資家を「機関投資家」と定義しており、業界での従来の基準である1,000戸より低い閾値だ。この区分に該当する投資家は、年初来の純売却の約40%を占めている。
最大の家主が処分の波の先頭に
7つの最大の戸建て賃貸運営事業者 --- Progress Residential、Invitation Homes、AMH、Tricon、FirstKey、Amherst、VineBrook --- は、1月1日以降に購入した戸数より3,180戸多く売却した。これらの企業が保有する住宅は合計で約40万戸にのぼる。VineBrookは現在、ポートフォリオのほぼ10%が市場に出ており、希望販売価格の合計が2.85億ドルに相当する約1,900戸を抱えている。上場している戸建て賃貸REITであるInvitation HomesとAMHは、それぞれ販売掲載が549戸と536戸だ。業界最大の家主であるProgress Residentialは、販売中の物件が143件ある。
戦略的代替策としてビルド・トゥ・レントが台頭
業界の幹部は、新たな立法で認められる投資カテゴリーへ資本を振り向けている。「私たちはビルド・トゥ・レントを買うことができます。これは新しい住宅の主要な構成要素です。ほかにも、家賃から改修に回す（レント・トゥ・リノベート）といった複数の例外に基づいて購入できます。つまり、住宅ストックを改善するか、もしくは持ち家化支援（ホームオーナーシップ・ブースト）に基づいて購入します。そうすれば、賃貸人から自分が望む形で所有者へ移行する機会を人々に与えられるのです」と、CNBCの「Squawk on the Street」でPretiumの共同社長であるStephen Scherrは語った。PretiumはProgress Residentialの親会社だ。AMHは2017年からビルド・トゥ・レント物件の開発を始めており、180のコミュニティで賃貸用の住宅を14,000戸以上建設している。今年初めにInvitation Homesは、アトランタ拠点の住宅ビルダーResiBuiltを買収した。「強制処分（ディスポジション）義務が撤廃されたことで、資金調達の前提が実質的に変わりました。貸し手は再び[ビルド・トゥ・レント]を裏付けとして査定できるようになり、実際にそうなり始めているのが見えています」と、John Burns Research and Consultingの賃貸リサーチ担当バイスプレジデントであるChris Nebenzahlは書いた。
値引きが市場の調整を示唆
機関投資家の売り手は、掲載物件について、より広い市場よりも高い頻度で値下げを行っている。全国ベースでは、販売中の全掲載物件のうち38.7%が価格の引き下げ（プライス・カット）を伴うのに対し、Parcl Labsによれば、350戸以上を保有する機関系戸建て賃貸のコホートに属する物件ではその割合が54%だ。5月上旬以降、値下げは希望額の約3.1%から4%へと深まった。「米国の住宅価格が置かれている状況を踏まえると、これには戦略のシフトが一因として含まれているようです。つまり、実績が振るわない資産を絞り込むことで、米国のトップクラスの住宅価格から高い金額を回収し、その資本を成長領域、たとえばビルド・トゥ・レントへ振り向けるということです」と、Lewrisは声明で述べた。
FAQ
新たな米国の住宅関連立法で、機関投資家に禁止されたのは何ですか？
新たに成立した立法は、350戸以上を保有するものとして定義される機関投資家が、追加の戸建て賃貸住宅を購入することを禁止している。この禁止は、投資家に対して現在保有する住宅の強制売却を求めるものではないが、ビルド・トゥ・レントの開発、レント・トゥ・リノベートの案件、持ち家への移行プログラムなど、特定の例外に該当しない限り、将来の取得を阻止するものだ。
禁止の影響を受ける機関投資家は、現時点で合計どれくらいの戸数を保有していますか？
350戸以上を保有する投資家は、約589,000戸の戸建て賃貸住宅を管理しており、米国の1,400万戸の戸建て賃貸住宅の3.9%に相当する。この区分における7つの最大の家主は合計で約40万戸を保有しており、1月1日以降に購入した戸数より3,180戸多く物件を売却している。
