マンハッタンの商業用不動産市場は、ポストコロナの崩壊懸念の後、底打ちの兆しを見せており、空室率は低下し、賃料は2025年初め以降反発している。回復は、2023〜2024年の最悪の景気後退に続くもので、リモートワークの導入と米連邦準備制度理事会（FRB）の利上げが、中心業務地区（CBD）の空室率をコロナ前の約12%から2024年半ばまでに約18%へ押し上げた。転機の背景には、企業のオフィス拡張、金融・法律・AI企業による賃貸需要の増加、新たなプレミアムオフィスの供給が限られていることがある。
マンハッタンのオフィス市場、2019年以来の過去最高の賃貸（リーシング）件数
Colliersによると、マンハッタンのオフィス賃貸活動は2025年に4,192万平方フィートに達し、前年から25%以上増加、2019年以来の最高水準となった。空室率（空いているスペース、賃貸期限が間近な物件、サブリース在庫を含む）は、2025年末までに13.9%まで低下し、さらに第1四半期（Q1）には13.7%まで下がった。これは、ニューヨーク市会計監査官事務所が報告したとおり、2024年半ばの約18%からの改善である。
平均提示賃料は、Q1において1平方フィートあたり$76から$77.55へ上昇し、コロナ前の水準に近づいた。Colliersのデータでは、マンハッタンの平均提示賃料は2024年末までに1平方フィートあたり$73.42まで下落しており、6四半期連続の下落の結果、3年ぶりの低水準となった。
SLグリーン、第2四半期の稼働率が94.7%に上昇
マンハッタン最大のオフィス特化企業であるSLグリーンは、自社の既存マンハッタン・ポートフォリオの稼働率が、第1四半期（Q1）2024の89.2%から第2四半期（Q2）の94.7%へ上昇したと報告した。同社は年末の稼働率が95%に達すると見込んでいる。
SLグリーンは、リファイナンス（借り換え）として70億ドル、資産売却として25億ドルを目指している。同社が資本を呼び込めていることは、出所によれば、マンハッタンのオフィス部門に対する投資家の関心の再燃を示している。
困難債（ディストレス債）投資家が割引でシニアローンを取得
ジュニアローンまたはメザニンローンを保有する投資家は、債務のリストラクチャリング（再編）プロセスを主導するため、割引されたシニア債の購入を加速している。こうした投資家は、その後、差し押さえ（フォアクロー ジャー）の権利を行使するか、債務と株式の交換（デット・トゥ・エクイティ）によって建物を取得する。
「最近ニューヨークでは、商業用不動産が回復してくる中で、ジュニアローンを持つ債権者が、投資家として見込みのあると判断したオフィスのシニアローンを購入し、そのオフィスの所有権を取得するケースが増えています」と、ニューヨークで働く韓国の金融機関の支店マネージャーは述べた。
プレミアム・オフィスは選別的な回復で賃料が2倍の水準を要求
回復は、新しく建設された、または改装されたミッドタウンのオフィスに集中している。一方で、より古い建物は高い空室率に直面し続けており、さらにリファイナンスのリスクも残っている。需要と資金は、すべての建物に広く流れるというより、競争力のある物件に集中している。
別の金融機関の企業幹部は次のように説明した。「現在、オフィスを移転するいくつかの場所を検討していますが、数ブロック離れた良い立地だと、［現在の賃料］の2倍以上を支払わなければなりません。不動産は、良い場所を中心に急速に回復しています。」
個別の建物における、好まれる新築またはリモデリング済みオフィスの賃料は、供給が限られているため、市場平均を上回っている。市場全体の賃料は緩やかに回復しているとしても、その傾向は同様である。
よくある質問（FAQ）
コロナ後、マンハッタンのオフィス空室率が上昇した原因は？
リモートワークの導入により企業がオフィススペースを削減した一方、FRBの利上げはリファイナンスコストを押し上げた。中心業務地区の空室率は、コロナ前の約12%から2024年半ばまでに約18%へと上昇した。
2025年にマンハッタンのオフィス賃貸（リーシング）活動はどれくらい増えた？
Colliersによると、マンハッタンのオフィス賃貸は2025年に4,192万平方フィートに達し、前年から25%以上増加、2019年以来の最高水準となった。
