Coreia do Sul Revê Taxas de Hipoteca em Imóveis de Alto Valor Após Fórum de Políticas

A Comissão de Serviços Financeiros da Coreia do Sul está a analisar um sistema proposto de comissões para a gestão de hipotecas que imporia encargos adicionais em empréstimos hipotecários de elevado montante e em hipotecas de múltiplas habitações, na sequência de um fórum de política imobiliária realizado a 23 de Julho, presidido pelo Presidente Lee Jae-myung. Kim Young-do, investigador sénior do Korea Institute of Finance, propôs uma estrutura de comissões escalonada em que os mutuários pagariam encargos anuais com base no valor do imóvel e no montante do empréstimo — por exemplo, um empréstimo de 6 mil milhões de won para um imóvel de 15 mil milhões de won a uma taxa de 2% implicaria 12 milhões de won em comissões anuais, separadas dos juros. A proposta pretende gerir o endividamento dos agregados familiares através de regulamentação baseada no preço, em vez de limites existentes baseados na quantidade, como as rácios empréstimo-valor. O Presidente Lee apontou diretamente brechas regulamentares em que empréstimos empresariais garantidos por imóveis de elevado valor podem contornar as restrições aplicáveis às hipotecas.

Financial Services Commission Reviews Implementation Timeline and Legal Framework

A Comissão de Serviços Financeiros suspendeu as suas reuniões semanais de monitorização do endividamento dos agregados familiares até ao fim do mês, para se concentrar no desenvolvimento de políticas de financiamento imobiliário subsequentes com base nas propostas do fórum de 23 de Julho. A comissão pretende avaliar a adoção das políticas, analisando a eficácia da gestão do endividamento dos agregados familiares, a estabilidade dos preços das habitações, o encargo efetivo para os compradores e a viabilidade prática de implementação. O sistema proposto de comissões de gestão difere dos regulamentos existentes de rácios empréstimo-valor e de rácios de serviço da dívida, ao aumentar os custos do empréstimo em vez de limitar os montantes do empréstimo. A implementação pode dar prioridade a proprietários de várias casas ou a empréstimos com fins claramente especulativos antes de ser aplicada a todos os mutuários de imóveis de elevado valor. O sistema exige novos fundamentos legais que especifiquem metas das comissões, taxas, entidades de cobrança e utilização dos fundos. As preocupações incluem a sobreposição com impostos de aquisição, impostos sobre imóveis e juros do empréstimo já existentes, bem como possíveis litígios sobre a classificação como quase-imposto. Um responsável do setor financeiro afirmou que encargos adicionais, na forma de comissões, envolvem inevitavelmente controvérsias de quase-imposto e questões de aplicação retroativa para os mutuários existentes, exigindo uma abordagem cuidadosa com fundamentos legais claros e um desenho preciso.

President Lee Identifies Business Loan Regulatory Loopholes

O Presidente Lee afirmou a 23 de Julho que restringir hipotecas para compras de imóveis de elevado valor, ao mesmo tempo que permite empréstimos empresariais ou empréstimos para fins gerais garantidos por imóveis de elevado valor já adquiridos, cria rotas de bypass regulamentar. Em geral, os empréstimos empresariais não enfrentam a aplicação direta de regulamentos de hipoteca, como os rácios de serviço da dívida. A Comissão de Serviços Financeiros já realiza inspeções após a aprovação para uso não autorizado de fundos de empréstimos empresariais, mas detetar casos em que os mutuários obtêm empréstimos garantidos por propriedades após a aquisição, para outros investimentos imobiliários ou para recuperação de fundos, continua a ser um desafio separado. A comissão pode avaliar um acompanhamento mais rigoroso do propósito do negócio e das fontes de reembolso para empréstimos empresariais garantidos por imóveis de elevado valor, ou uma monitorização intensiva após o desembolso do fluxo de fundos e das operações reais do negócio. As medidas adicionais em discussão incluem aplicar rácios separados de reconhecimento de garantias a empréstimos empresariais garantidos por imóveis de elevado valor, ou fazer com que empréstimos acima de certos montantes fiquem sujeitos a comunicações regulamentares. O reforço da gestão de empréstimos empresariais pode avançar ajustando as melhores práticas de triagem das instituições financeiras ou os padrões de inspeção pós-contratação, em vez de criar novas comissões. Um responsável pela regulação financeira afirmou que, dado o carácter urgente da política imobiliária, as questões levantadas no fórum serão analisadas de forma abrangente quanto à viabilidade e eficácia da política para inclusão em medidas subsequentes.

FAQ

Como funcionaria o proposto sistema de comissões de gestão de hipotecas em imóveis de elevado valor?

Kim Young-do, do Korea Institute of Finance, propôs uma estrutura de comissões escalonada em que os mutuários pagariam encargos anuais com base no valor do imóvel e no montante do empréstimo. No exemplo apresentado, um mutuário que compra um imóvel de 15 mil milhões de won com um empréstimo de 6 mil milhões de won a uma taxa de 2% pagaria 12 milhões de won anualmente, separadamente dos juros do empréstimo.

Que brecha regulamentar identificou o Presidente Lee em relação aos empréstimos empresariais?

O Presidente Lee afirmou a 23 de Julho que, embora as hipotecas para compras de imóveis de elevado valor enfrentem restrições, os mutuários podem obter empréstimos empresariais ou empréstimos para fins gerais garantidos por imóveis de elevado valor já adquiridos, criando uma rota de bypass regulamentar. Em geral, os empréstimos empresariais não enfrentam a aplicação direta de regulamentos de hipoteca, como os rácios de serviço da dívida.