Уряд Південної Кореї вніс зміни до закону про податок на нерухомість: збільшив податковий тягар для елітного житла та знизив ставки податку на власне житло

Уряд Південної Кореї планує внести зміни до закону про податок на нерухомість, посиливши податковий тягар на дуже дорогі житлові об’єкти та спекулятивні помешкання, водночас знижуючи ставки для житла для самостійного проживання, помешкань для найманих працівників і середнього класу та для об’єктів, що належать провінціям. Також запроваджуватиметься вищий податок для так званої «однієї нерухомості» (коли статки зосереджені в одному дуже дорогому житловому об’єкті). Конкретний поріг для дуже дорогих житлових об’єктів і ставки податку ще не визначено.

Лі Чже-мьон: дискусійні виступи — політичні труднощі щодо розумної квартири та напрямки змін

Згідно з всенаціональними дебатами щодо політики у сфері нерухомості, які 23 липня 2026 року відбулися на телеканалі KBS у Рьоїїдо (Сеул), президент Лі Чже-мьон заявив: «Початковий задум політиків — поважати й захищати право кожної сім’ї мати одне житло», але «підхід, за якого незалежно від ціни житла всім застосовується один і той самий принцип, призводить до того, що люди купують лише одну квартиру й отримують з цього прибуток».

Діагноз уряду такий: чинна система податку на нерухомість коригує податковий тягар залежно від кількості об’єктів, що стимулює заможних людей обходити обмеження на кількість і концентрувати активи в одній дорогій квартирі. Це спричиняє приплив попиту до популярних районів на кшталт Сеула Сондон-3 (Ганнам три квартали) та узбережжя річки Ханган, а також підвищує ціни на нерухомість у топових локаціях. Тому напрям змін — запровадити вищий податок для «однієї нерухомості» (тобто випадків, коли статки зосереджені в одному дуже дорогому житловому об’єкті).

Чинні в Південній Кореї ставки комплексного податку на нерухомість для фізичних осіб та базові відрахування

Відповідно до розкритих у першоджерелі даних, чинні ставки та відрахування в рамках системи комплексного податку на житлову нерухомість для фізичних осіб у Південній Кореї такі:

Дві квартири та менше: ставка 0,5%~2,7%

Три квартири та більше: ставка 0,5%~5,0% (але в межах податкової бази нижче 12 млрд вон — застосовується така сама ставка, як для двох квартир і менше)

Базове відрахування (сім’я-одиначка: одна квартира і зареєстрована на одну особу): 12 млрд вон

Базове відрахування (інші фізичні особи): 9 млрд вон

Подружжя, яке спільно володіє однією квартирою: кожному — по 9 млрд вон, разом 18 млрд вон

Оцінки експертів: дефіцит пропозиції, символ статусу та різні шляхи реформування податкової системи

Відповідно до трьох позицій експертів галузі, на які посилається першоджерело:

Кім Хьо-сон (головний експерт із нерухомості KB Kookmin Bank) зазначає, що головна причина того, чому люди надають перевагу «розумним житловим об’єктам», полягає в дефіциті пропозиції, дисбалансі між попитом і пропозицією та регіональній поляризації; «вирішити цю проблему лише шляхом посилення податку на дуже дорогі житлові об’єкти буде вкрай складно».

Кім Ін-ван (Інститут економічних досліджень нерухомості Кім Ін-ван) вказує: «Поки існують обмеження щодо власників кількох квартир, люди й надалі віддаватимуть перевагу одній розумній квартирі», і така ситуація триватиме ще досить тривалий час.

Нам Хьо-ву (Інститут досліджень нерухомості Woori Bank) радить: якщо звузити різницю в ставках і відрахуваннях, що виникає через кількість житла, і перейти до оподаткування на основі загальної вартості нерухомості, «заможні люди матимуть можливість обирати кілька квартир середньої цінової категорії, а не наполягати на купівлі лише однієї дуже дорогої квартири; це може змінити структуру ринку».

Питання та відповіді

Який основний напрям змін у законі про податок на нерухомість планує уряд Південної Кореї?

Згідно з першоджерелом, уряд планує посилити податок на дуже дорогі житлові об’єкти та спекулятивні помешкання, водночас знижуючи ставки для житла для самостійного проживання та для об’єктів, що належать провінціям. Також для «однієї нерухомості» (коли статки зосереджені в одному дуже дорогому житловому об’єкті) передбачено вищий податок; конкретні пороги та ставки ще не визначено.

Яка ставка чинного в Південній Кореї комплексного податку на житлову нерухомість для фізичних осіб?

Згідно з першоджерелом, для двох квартир і менше ставка становить 0,5%~2,7%, а для трьох і більше — 0,5%~5,0%; базові відрахування: для сімей-одиначок — 12 млрд вон, для інших фізичних осіб — 9 млрд вон, для подружжя, що спільно володіє квартирою, — 18 млрд вон.

Які головні сумніви щодо цього раунду податкових змін висловлюють експерти з нерухомості Південної Кореї?

За оцінкою Кім Хьо-сона з KB Kookmin Bank, люди віддають перевагу дорогим житловим об’єктам через дефіцит пропозиції та регіональну поляризацію; «якщо ці проблеми не буде вирішено, лише підвищення податку на нерухомість не дасть змоги стримати попит». Натомість Нам Хьо-ву з Woori Bank пропонує встановити оподаткування на основі загальної ціни житла, а не кількості квартир.