El profesor advierte de que los cuellos de botella en el suministro de vivienda se intensifican en Corea del Sur

La profesora Jin Mi-yoon, del posgrado en Bienes Raíces de la Universidad Myongji, advirtió el 23 de julio que los cuellos de botella en el suministro de vivienda se están intensificando debido a las contracciones en la concesión de permisos y en los inicios de construcción. Al hablar en un debate público de políticas de bienes raíces celebrado en KBS Annex en Yeouido, Seúl, Jin señaló que los descensos simultáneos en permisos e inicios de construcción desde 2022 darán lugar a una reducción en los volúmenes de finalización y de entrada a las viviendas, incrementando finalmente la carga de costos de vivienda para los hogares de bajos y medianos ingresos. La profesora subrayó que el asunto más preocupante no es la reducción temporal de la oferta, sino la ruptura de los eslabonamientos del suministro de vivienda.

Interrupción de la cadena de suministro de vivienda desde 2022

Jin explicó que los permisos y los inicios de construcción han disminuido simultáneamente desde 2022, lo que se traducirá en una reducción de los volúmenes futuros de finalización y de entrada a las viviendas, y en una menor disponibilidad en el mercado de transacciones existente. “Esto terminará llevando a un aumento de la carga de costos de vivienda para los hogares de bajos y medianos ingresos”, dijo Jin.

La profesora destacó que la construcción no residencial de apartamentos ha disminuido de forma significativa después de que colapsara la confianza de los inquilinos tras incidentes de fraude de jeonse. “Las no-apartamentos son una opción de vivienda importante para los hogares jóvenes de una sola persona y para las parejas recién casadas, accesibles con depósitos más pequeños y rentas mensuales en comparación con los apartamentos, pero la caída de las no-apartamentos está causando dificultades en las opciones de vivienda”, dijo Jin.

Jin recomienda apoyo financiero y medidas de desregulación

Jin afirmó que lo que se necesita ahora es restaurar la cadena de suministro de vivienda para que los permisos lleven a los inicios de construcción, y que los inicios de construcción lleven a las finalizaciones y entradas a las viviendas. La profesora pidió ampliar el apoyo financiero y fiscal para respaldar la nueva oferta de construcción, junto con el alivio regulatorio para activar la reurbanización privada.

“Debemos mejorar el entorno para que los permisos, la adquisición de terrenos y los inicios de construcción no se desconecten, y priorizar el respaldo a volúmenes que puedan avanzar hacia la construcción”, explicó Jin. “Necesitamos gestionar continuamente los cuellos de botella en todas las etapas, incluidas la carga de costos de construcción y los conflictos entre asociaciones”.

Jin añadió que es necesario monitorear para verificar si medidas de alivio regulatorio como incrementos del ratio de área de piso realmente están llevando a oferta. La profesora también señaló que debe establecerse un sistema de implementación para que exista suministro suficiente para avanzar con impulso, mientras se ofrecen varios tipos de oferta para conversiones de entrada a las viviendas y para usuarios reales.

Jin señaló que, a medida que crece la necesidad de aprovechar edificios y terrenos ociosos y envejecidos en centros urbanos, es necesario un alivio regulatorio. Sin embargo, la profesora enfatizó que la desregulación selectiva es más importante que el alivio uniforme, ya que una desregulación excesiva eleva las preocupaciones por un desarrollo improvisado.

La profesora también indicó que se deben fomentar entidades profesionales de alquiler capaces de realizar construcción nueva y operar a largo plazo, pero imponiendo la rendición de cuentas pública y las obligaciones de protección a los inquilinos correspondientes a los niveles de apoyo. Jin añadió que el papel del sector público debería ampliarse, pasando de la oferta de alquiler a ser un creador de mercado que apoye la vivienda asequible.

Se pide revisión de la designación de áreas regulatorias

Jin dijo: “Se debe reexaminar la efectividad de áreas reguladas como las áreas objetivo de ajuste, las zonas de sobrecalentamiento de la especulación y las zonas de permiso de transacción de terrenos, y debe ocurrir la retirada o el levantamiento oportuno según criterios objetivos”.

Preguntas frecuentes

¿Qué advirtió la profesora Jin Mi-yoon el 23 de julio?
La profesora Jin Mi-yoon, de la Universidad Myongji, advirtió en un debate público de políticas de bienes raíces el 23 de julio que los cuellos de botella en el suministro de vivienda se están intensificando debido a contracciones en permisos y en inicios de construcción, con descensos simultáneos desde 2022 que se espera conduzcan a menores finalizaciones y a mayores cargas de costos de vivienda para los hogares de bajos y medianos ingresos.

¿Por qué ha disminuido la construcción no residencial según Jin?
Jin señaló que la construcción no residencial ha disminuido de forma significativa después de que la confianza de los inquilinos colapsara tras incidentes de fraude de jeonse, lo que ha creado dificultades para los hogares jóvenes de una sola persona y para las parejas recién casadas que dependen de las no-apartamentos como opciones de vivienda accesible con depósitos más pequeños y rentas mensuales en comparación con los apartamentos.

¿Qué medidas de política recomendó Jin para abordar los cuellos de botella del suministro?
Jin recomendó ampliar el apoyo financiero y fiscal para la nueva oferta de construcción, el alivio regulatorio para activar la reurbanización privada, la desregulación selectiva de propiedades urbanas ociosas y envejecidas, y la reexaminación de designaciones de áreas reguladas con levantamiento oportuno según criterios objetivos.