Le marché des bureaux de Séoul a enregistré un taux de vacance de 4,9 % au deuxième trimestre, en hausse de 1,7 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, tandis que le loyer moyen atteignait un niveau record de 40 335 ₩ par mètre carré, d’après la société mondiale de services immobiliers Colliers. Cette hausse de la vacance s’explique par l’arrivée d’une nouvelle offre à grande échelle, représentant environ 247 100 mètres carrés sur huit immeubles à Séoul et à Bundang, concentrée dans le Central Business District (CBD). Malgré la progression de la vacance, les loyers ont augmenté de 1,6 % en rythme trimestriel, car la plupart des actifs nouvellement livrés étaient des bureaux de catégorie prime, affichant des loyers au-dessus des prix du marché. Le CBD a enregistré sa plus forte offre trimestrielle depuis le T4 2010, portant la vacance du secteur à 8,4 %, tandis que le Gangnam Business District (GBD) a maintenu une vacance faible de 1,5 % malgré une demande locataire solide.
Le loyer des bureaux à Séoul dépasse 40 000 ₩ par mètre carré pour la première fois
Le loyer nominal moyen (hors frais de gestion) sur le marché des bureaux de Séoul a franchi pour la première fois, au deuxième trimestre, le seuil de 40 000 ₩ par mètre carré et par mois, atteignant 40 335 ₩. La hausse de 1,6 % sur le trimestre est intervenue malgré l’élargissement des vacance, car les immeubles de bureaux prime nouvellement achevés ont établi des références locatives plus élevées que le stock existant. Le loyer du CBD a progressé de 2,0 % à 42 063 ₩ par mètre carré, porté par une tarification premium sur des actifs récemment livrés, dont G1 Seoul (environ 143 000 mètres carrés) et Rene Square (environ 60 000 mètres carrés). L’écart entre la hausse des vacance et celle des loyers traduit un différentiel de qualité entre la nouvelle offre prime et l’inventaire plus ancien.
La vacance du CBD bondit à 8,4 % avec une offre nouvelle record
Le Central Business District a enregistré un taux de vacance de 8,4 % au deuxième trimestre, en hausse de 3,9 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent, alors que huit immeubles totalisant 247 100 mètres carrés sont entrés sur le marché. Il s’agit de la plus forte offre trimestrielle dans le CBD depuis le T4 2010. D’autres livraisons sont prévues d’ici la fin de l’année, notamment l’Eul Tower rénové et le Seyang Building. La concentration des nouveaux achèvements dans le CBD contraste avec une activité limitée dans les autres quartiers, créant des conditions de surcapacité localisées au cœur urbain.
Le GBD et le YBD maintiennent des niveaux d’occupation stables
La vacance du Gangnam Business District (GBD) a diminué de 0,2 point de pourcentage à 1,5 % au deuxième trimestre, soutenue par des relocalisations actives au sein même du district, dont Simons, ABB Korea et Bimer. Une offre nouvelle limitée de bureaux de catégorie A et des déménagements futurs confirmés par Bithumb et Craver Corporation devraient permettre de maintenir des conditions de marché tendues. La vacance du Yeouido Business District (YBD) a progressé de 0,2 point de pourcentage à 2,7 % après des départs partiels de locataires depuis FKI Tower, incluant le déménagement d’AMS Osram vers Seocho-dong dans le GBD et la relocalisation de Taesung Asset Management vers Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. Toutefois, la demande du secteur financier est restée dynamique, avec des relocalisations intra-district par Lofty Rock Investment et Korea M&A Investment Association, ainsi que des extensions de bail par Woori Investment & Securities et BNK Busan Bank. Les entrées planifiées de Korea Trade Insurance Corporation, Prada et JustCo devraient maintenir la vacance du YBD à ses niveaux actuels.
L’offre du second semestre se concentre à Seongsu et à Gangnam
Environ 106 500 mètres carrés d’espace de bureaux neuf devraient être achevés à Seongsu-dong au second semestre de l’année. Le GBD devrait également connaître d’autres livraisons d’actifs à petite échelle sur la même période. Les projets du pipeline à plus long terme incluent Seoul Station North District, Hyundai Motor Global Business Center (GBC) et Seoripul Mixed-Use Development, qui devraient entrer sur le marché de façon séquentielle et modifier les dynamiques offre-demande à l’échelle des districts.
Les transactions de bureaux du T2 atteignent 4,2 billions ₩
Le volume total des transactions de bureaux à Séoul et à Bundang a atteint environ 4,2 billions ₩ au deuxième trimestre. La plus importante transaction a été celle du Hana Securities Building à Yeouido, acquis par Hana Alternative Investment Asset Management et Shinsegae Central pour 811,2 milliards ₩ après que Hana Securities a exercé son droit d’achat préférentiel. Parmi les autres opérations majeures figurent G Tower à Guro-dong (697,7 milliards ₩), Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (657,0 milliards ₩) et Orange Center à Sunhwa-dong, Jung-gu (350,0 milliards ₩). Un représentant de Colliers a indiqué que les changements au niveau des districts en matière d’offre et de demande se poursuivront à mesure que les projets de développement à grande échelle seront livrés au marché de manière séquentielle.
FAQ
Quel a été le taux de vacance des bureaux à Séoul au deuxième trimestre ?
Le marché des bureaux de Séoul a enregistré un taux de vacance de 4,9 % au deuxième trimestre, en hausse de 1,7 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, d’après les données de Colliers.
Pourquoi le loyer des bureaux à Séoul a-t-il atteint un niveau record malgré la hausse des vacance ?
Le loyer moyen est monté à 40 335 ₩ par mètre carré parce que la plupart des immeubles nouvellement fournis étaient des bureaux de catégorie prime avec des loyers supérieurs à la moyenne existante du marché, ce qui a relevé la référence globale malgré l’augmentation de l’espace vacant.
Quel district des bureaux à Séoul affichait le taux de vacance le plus élevé au T2 ?
Le Central Business District (CBD) a enregistré la vacance la plus élevée à 8,4 % au deuxième trimestre, portée par environ 247 100 mètres carrés de nouvelle offre, incluant G1 Seoul et Rene Square.
