ソウルの住宅ローン利用が、6月末までの1年間で7.29ポイント低下し45.67%になった。政府の融資枠の上限が下落を後押しし、現金購入者がイチョンドンやシンチョンドンのような地区を中心に優勢となった。これらの地域ではモーゲージ比率が20ポイント超下落した。6·27および10·15の政策では、価格帯ごとに住宅ローンの上限を6億ウォン、4億ウォン、または2億ウォンに抑え、20億ウォンの住宅を買う購入者には最低16億ウォンを現金で用意させる必要がある。承認済みのソウルの再開発対象472地区のうち70地区は、資金調達の困難さにより建設前に足踏みしており、一方でIBK産業銀行は、主要5行が15日までに年の家計向け融資目標4.33兆ウォンを4.68兆ウォンに上回ったことを受け、変動金利の新規住宅ローン融資を停止した。
ソウルの住宅ローン比率、1年で7.29ポイント低下
ソウルの共同住宅の取引では、住宅ローン担保比率が昨年6月の52.97%から今年6月の45.67%へと低下し、7.29ポイントの下落となった。価格上昇が大きかった地区では下落がより顕著だった。城東区は14.89ポイント低下、銅雀区は15.16ポイント下落、江東区は11.80ポイントの減少となった。イチョンドンやシンチョンドンを含む高額アパート地区では、モーゲージ比率が20ポイント超低下し、イチョンドンは20.36ポイント低下、シンチョンドンは19.63ポイント下落となった。
政府の6·27および10·15の政策措置では、ソウル首都圏の不動産価格に応じて住宅ローンの上限をそれぞれ6億ウォン、4億ウォン、2億ウォンに差別化して設定した。この仕組みでは、20億ウォンの住宅を購入する場合、購入者は個人の資金で最低16億ウォンを用意する必要がある。延世大学校の商業経営大学院の教員であるク・ジュンソク氏は、「現在の状況は、贈与を受けられる人、あるいは現金を動員できる人に限って持ち家が可能になることを意味している」としたうえで、「住宅ローン金利が8%に近づくことで、実需の非持ち家層にとって市場が難しくなっている」と述べた。
承認後に70のソウル再開発地区が足踏み
ソウルの再開発事業の進捗状況では、472地区のうち70地区が管理・処分計画の承認は受けたものの建設着工には至っておらず、建設着工を完了したのはわずか60地区（12.7%）にとどまる。事業タイプ別では、住宅志向型の再開発地区が23地区、都市志向型の再開発地区が21地区で、再開発エリアでは遅延の割合が高いことを示している。
ソウルの累計アパート着工は1月から5月までで6,615戸となり、前年同期間比で25.3%減少した。原材料費や人件費の上昇による建設費の再計算をめぐる対立に加え、賃貸住宅比率の義務化や再建工事の超過利益負担金が、事業の採算性を損なっている。政府は今月、都市複合開発の候補地の公表を通じて供給を加速する計画を発表したが、評価では、政策と現場の状況の間にギャップが残り続けるとの見方が示されている。
IBK産業銀行、変動金利住宅ローン融資を停止
IBK産業銀行は、前日から支店を通じて新規の変動金利住宅ローン融資を停止し、国有銀行にも貸し出し停止を拡大した。15日時点で、主要5行の家計向け融資の増加額は4.68兆ウォンに達しており、年次目標の4.33兆ウォンをすでに上回っている。KB国民銀行は住宅ローンの上限を一律に3億ウォンに制限した一方、ウリ銀行は支店の月間融資限度額を30億ウォンから10億ウォンへ引き下げ、商業銀行全体でハードルを引き締めた。
金融委員会は、23日に開催される不動産の討論会で集めた意見をもとに、融資規制を緩和するかどうかを判断する予定だが、市場の見立てでは裁量の余地は限られているとされる。商業地区での非住宅施設の建設義務10%、プロジェクト融資の資金制約、移転費用の貸付制限、賃貸住宅比率の義務化、再建工事の超過利益負担金、組合員の移籍上限など、多数の規制が再開発の現場を引き続き縛っている。ソウル市は再開発事業ローンとして180億ウォン、住宅基金から500億ウォンを配分したが、専門家は措置が不十分だと考えている。
よくある質問
1年でソウルの住宅ローン比率が7.29ポイント低下したのは何が原因ですか？
昨年6月の52.97%から今年6月の45.67%への下落は、政府の融資上限政策（6·27および10·15の措置）によるもので、物件価格に応じて住宅ローンの上限を6億ウォン、4億ウォン、または2億ウォンに制限した。その結果、購入者はより多くの個人現金を用意する必要が生じ、市場は現金を用意できる購入者へとシフトした。
承認後に足踏みしているソウルの再開発地区は何地区ありますか？
ソウルの再開発472地区のうち70地区が、管理・処分計画の承認は得たものの建設を開始していない。建設着工を完了したのは60地区（12.7%）のみである。資金調達の困難さや規制負担により、1月〜5月のアパート着工は前年同期比で25.3%減の6,615戸となった。
IBK産業銀行はなぜ新規の変動金利モーゲージを取り扱い停止したのですか？
IBK産業銀行は、15日時点で主要5行の家計向け融資の増加が4.68兆ウォンに達し、年次目標の4.33兆ウォンを上回ったことを受けて、新規の変動金利住宅ローン融資を停止した。これは、KB国民銀行が住宅ローン上限を3億ウォンに設定し、ウリ銀行が支店の月間融資限度額を30億ウォンから10億ウォンに引き下げるなどを含む、より広範な貸し出し停止の一環である。
