O professor alerta para gargalos cada vez mais intensos no fornecimento de habitação na Coreia do Sul

A professora Jin Mi-yoon, da Escola de Pós-Graduação em Imobiliário da Universidade Myongji, alertou em 23 de julho que os gargalos na oferta habitacional estão a intensificar-se devido às contracções nas licenças e nos inícios de construção. Falando num debate público de política de imobiliário realizado no KBS Annex, em Yeouido, Seul, Jin afirmou que as quedas simultâneas nas licenças e nos inícios de construção desde 2022 vão conduzir a menores volumes de conclusão e de mudança de casa, aumentando, no fim, o peso dos custos da habitação para famílias de baixos e médios rendimentos. A professora salientou que a questão mais preocupante não é uma redução temporária da oferta, mas sim a quebra das ligações na cadeia da oferta habitacional.

Perturbação da “pipeline” de oferta habitacional desde 2022

Jin explicou que as licenças e os inícios de construção têm diminuído em simultâneo desde 2022, o que resultará, no futuro, em volumes menores de conclusões e mudanças de casa e numa redução do inventário no mercado existente de transacções. «Isto acabará por levar ao aumento do peso dos custos da habitação para famílias de baixos e médios rendimentos», afirmou Jin.

A professora destacou que a construção de habitações não em apartamento diminuiu significativamente após o colapso da confiança dos inquilinos, na sequência de incidentes de fraude no jeonse. «As habitações não em apartamento são uma opção habitacional importante para agregados de jovens solteiros e para recém-casados, acessível com depósitos menores e rendas mensais inferiores às dos apartamentos, mas a diminuição das habitações não em apartamento está a causar dificuldades nas escolhas habitacionais», disse Jin.

Jin recomenda apoio financeiro e medidas de desregulamentação

Jin afirmou que o que é necessário neste momento é restabelecer a pipeline de oferta habitacional para que as licenças conduzam aos inícios de construção e para que os inícios de construção levem a conclusões e mudanças para habitação. A professora apelou ao alargamento do apoio financeiro e fiscal para apoiar a nova oferta de construção, juntamente com a flexibilização regulatória para activar a reurbanização privada.

«Temos de melhorar o ambiente em que as licenças, a aquisição de terrenos e os inícios de construção não se desligam, e dar prioridade ao apoio a volumes que possam avançar para a construção», explicou Jin. «Precisamos de gerir continuamente os gargalos em todas as fases, incluindo o peso dos custos de construção e os conflitos entre associações.»

Jin acrescentou que é necessário monitorizar para verificar se medidas de flexibilização regulatória, como aumentos da relação área de construção (floor area ratio), estão efectivamente a conduzir à oferta. A professora referiu ainda que deve ser estabelecido um sistema de implementação para garantir oferta suficiente para ganhar impulso, ao mesmo tempo que se disponibilizam vários tipos de oferta para conversões de mudança de casa e para utilizadores efectivos.

Jin salientou que, à medida que cresce a necessidade de utilizar edifícios e terrenos desocupados e envelhecidos nos centros urbanos, é necessária flexibilização regulatória. No entanto, a professora enfatizou que a desregulamentação selectiva é mais importante do que uma flexibilização uniforme, pois a desregulamentação excessiva levanta preocupações sobre um desenvolvimento desordenado.

A professora indicou também que devem ser fomentadas entidades profissionais de arrendamento capazes de nova construção e de operação a longo prazo, mas que devem ser impostas responsabilidades públicas e obrigações de protecção dos inquilinos correspondentes aos níveis de apoio. Jin acrescentou que o papel do sector público deve alargar-se, passando de uma oferta de arrendamento para um criador de mercado que apoie habitação acessível.

Revisão proposta das designações de áreas reguladas

Jin afirmou: «A eficácia das áreas reguladas, como zonas-alvo de ajustamento, zonas de sobreaquecimento da especulação e zonas de licenças para transacções de terrenos, deve ser reexaminada, e deve ocorrer um levantamento atempado com base em critérios objectivos.»

FAQ

O que é que a professora Jin Mi-yoon alertou em 23 de julho?
A professora Jin Mi-yoon, da Universidade Myongji, alertou num debate público de política de imobiliário em 23 de julho que os gargalos da oferta habitacional estão a intensificar-se devido às contracções nas licenças e nos inícios de construção, com quedas simultâneas desde 2022, esperadas para conduzir a menores conclusões e a um aumento do peso dos custos da habitação para famílias de baixos e médios rendimentos.

Porque é que, segundo Jin, a construção não em apartamento diminuiu?
Jin afirmou que a construção não em apartamento diminuiu significativamente após o colapso da confiança dos inquilinos, na sequência de incidentes de fraude no jeonse, criando dificuldades para agregados de jovens solteiros e recém-casados que dependem de habitações não em apartamento como uma opção habitacional acessível, com depósitos menores e rendas mensais inferiores às dos apartamentos.

Que medidas de política é que Jin recomendou para abordar os gargalos da oferta?
Jin recomendou alargamento do apoio financeiro e fiscal para a nova oferta de construção, flexibilização regulatória para activar a reurbanização privada, desregulamentação selectiva de propriedades urbanas desocupadas e envelhecidas, e reexame das designações de áreas reguladas com levantamento atempado com base em critérios objectivos.