2026 年ไตรมาสแรก ปริมาณธุรกรรมบ้านจัดสรรของ “6 นคร” ในไต้หวันอยู่ที่เพียง 47,000 หน่วยอสังหาริมทรัพย์ สร้างสถิติเป็นครั้งที่สามต่ำสุดนับตั้งแต่มีการบันทึกมา ธนาคารกลางเปิดตัว “ระลอกที่ 7” ในการกดราคาบ้าน มากว่า 1 ปีครึ่ง ภาษีบ้านว่าง 2.0 เริ่ม “ส่งผลเต็มที่” ผู้กู้ “บ้านใหม่ที่ยังไม่เข้าเงื่อนไข” (New QingAn) กำลังจะสิ้นสุดลง ความกดดัน 3 ทางซ้อนทับกันอย่างพร้อมเพรียง
(สรุปก่อนหน้า: ย้อนดูประวัติศาสตร์ “การล่มสลาย” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ภายใต้การใช้มาตรการอัดหนักของธนาคารกลาง ไต้หวันจะเดินตามรอยหลังจากนั้นหรือไม่?)
(ข้อมูลเพิ่มเติม: New QingAn 2.0 กำลังจะมาเร็วๆ นี้: ธนาคารรัฐเสนอ “3 ข้อ” พร้อมกับเงินอุดหนุนอัตราดอกเบี้ยและช่วงผ่อนผันอาจมีการปรับลด)
สารบัญบทความ
Toggle
- ตัวแทนฝ่ายขายชี้ว่ากระแสเงินทุนในตลาดยังมีสภาพคล่อง แต่จะไม่ไหลกลับไปยังอสังหาริมทรัพย์อีก
- “คลื่นสร้างเสร็จ” 3 ปี 360,000 ครัวเรือน
- ภาษีบ้านว่าง New QingAn เตรียมสิ้นสุด
ในไตรมาสแรกของปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไต้หวัน “เย็นลงจริงๆ” ปริมาณธุรกรรมรวมของ 6 นครอยู่ที่ 47,000 หน่วย คิดเป็นมากกว่าสถิติปี 2016 ที่ 32,335 หลังคาเรือน และปี 2017 ที่ 45,454 หลังคาเรือนเท่านั้น ลดลง 2.2% เมื่อเทียบปีต่อปี และต่ำสุดเป็นอันดับ 3 นับตั้งแต่เริ่มมีการบันทึก
แม้เดือนมีนาคมจะเพิ่มขึ้น 74.4% เมื่อเทียบกับเดือนก่อน แต่ส่วนใหญ่เป็นการกลับมาร้อนแรงตามฤดูกาล และเมื่อเทียบปีต่อปี แม้จะเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 0.4% เท่านั้น ผู้เชี่ยวชาญเห็นว่าไม่ใช่การกลับตัวอย่างต่อเนื่อง
สาเหตุเบื้องหลังทุกคนต่างก็รู้ดี ธนาคารกลางไต้หวันออกมาตรการ “ระลอกที่ 7 ที่หนักที่สุดในประวัติศาสตร์” การควบคุมเครดิตแบบเลือกสรรในเดือนกันยายน 2024 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาต่อเนื่องมานานกว่า 1 ปีครึ่งแล้ว ในเดือนมีนาคม 2026 แม้จะมีการผ่อนคลายเล็กน้อย โดยปรับอัตราส่วนเงินกู้ต่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้กู้ที่เป็นบุคคลธรรมดาทั่วประเทศ “บ้านหลังที่ 2” จาก 5 ส่วนเป็น 6 ส่วน แต่ผู้ประกอบการประเมินว่าผลกระทบมีจำกัด บรรยากาศการรอดูยังคงเข้มข้น
ตัวแทนฝ่ายขายชี้ว่ากระแสเงินทุนในตลาดยังมีสภาพคล่อง แต่จะไม่ไหลกลับไปยังอสังหาริมทรัพย์อีก
ตามที่ ETtoday หมวดอสังหาริมทรัพย์อ้างอิงคำพูดของ หวง เต๋อกว๋อ ประธานกรรมการการตลาดบริษัท Jinjian (金磚動力) เขาให้ความเห็นอย่างตรงไปตรงมาว่า “ในอดีตราคาบ้านพุ่งขึ้นอย่างมาก แต่ค่าเช่าตามไม่ทัน ผลตอบแทนลดลง ประเด็นเรื่องต้นทุนแรงงานและวัสดุยากจะทำซ้ำได้ ราคาบ้านจึงยากมากที่จะพุ่งขึ้นได้เหมือนในอดีตอีก” เขาเรียกร้องให้รัฐบาลผ่อนคลายการควบคุมอย่างต่อเนื่อง แต่ในทางอ้อมก็สื่อว่า ต่อให้ผ่อนคลายแล้ว แรงส่งให้ราคาบ้านขึ้นก็อ่อนลงอย่างมากแล้ว
เซี่ย คุนเฉิง ประธานกลุ่มอสังหาฯ Wanqun กล่าวว่า “แนวทางระมัดระวัง” โดยจะผ่อนคลายเพิ่มเติมสำหรับบ้านหลังที่ 2 อีก 1 ส่วน ซึ่ง “ช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นในตลาดบ้านมือสองสำหรับนายหน้า” แต่ “ยังช่วยได้จำกัดต่อการพรีเซลล์” เขากล่าวว่ามันไม่ใช่แค่จะทำได้ไกลแค่ไหนในเรื่องอัตราส่วนเงินกู้ แต่เป็นเพราะผู้ซื้อเริ่มสูญเสียความเชื่อมั่นต่อกลยุทธ์การตั้งราคาแล้ว
แนวโน้มราคาบ้านสะท้อนข้อสังเกตนี้อย่างชัดเจน ช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2024 ถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2025 ราคาบ้านของ 6 นครลดลง 4.8% ถึง 8.9% ในเดือนกุมภาพันธ์ 2026 ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ Tsinghua Anfu (清華安富) ของทั้งประเทศเพิ่มขึ้นเพียง 0.12% เมื่อเทียบกับเดือนก่อน แต่เมื่อเทียบรายปี ราคายังคงลดลง 2.71%
เย่ หลิงฉี กรรมการผู้จัดการฝ่ายธุรกิจของ Yongqing (永慶房屋) คาดการณ์ว่า ในปี 2026 ทั้งปี ราคาบ้านจะยังคงลดลงต่ออีก 3% ถึง 7% พื้นที่ที่มีความต้องการแบบจำเป็นต้องซื้อจะลด 3% ถึง 5% ขณะที่พื้นที่ที่มีปริมาณอุปทานมากจะลด 5% ถึง 7%
“คลื่นสร้างเสร็จ” 3 ปี 360,000 ครัวเรือน
สิ่งที่ทำให้ตลาดกังวลที่สุดคือแรงกระแทกด้านอุปทานที่จะเกิดขึ้นในไม่กี่ปีข้างหน้า ระหว่างปี 2023 ถึง 2025 การเริ่มก่อสร้างบ้านใหม่ทั่วไต้หวันราว 380,000 หลัง และคาดว่าในช่วงปี 2026 ถึง 2028 จะทยอยสร้างเสร็จ 320,000 ถึง 360,000 หลัง เมื่อถึงเวลานั้น จำนวนบ้านค้างขายของผู้พัฒนา (รอขาย) จะอยู่ที่ประมาณ 80,000 ถึง 100,000 หลัง ก่อให้เกิดแรงกดดันในการขายขนาดใหญ่
ความแตกต่างของตลาดตามภูมิภาคเริ่มชัดเจนขึ้นแล้ว กรุงไทเป (ไทเปซิตี้) เนื่องจากอุปทันจำกัดและความต้องการคงที่ คาดว่าการลดลงจะไม่เกิน 5% ถึง 6% ความสามารถในการรับแรงกระแทกจึงแข็งแกร่งที่สุด สถานการณ์ในภาคใต้ไม่ค่อยน่าดีใจนัก บางพื้นที่ในไทหนานและเกาสงอาจลดลงมากกว่า 10% ข้อมูลเดือนมีนาคมก็แสดงความต่างลักษณะนี้เช่นกัน เช่น ไถจง (Taichung) ราคาโฆษณา/ประกาศลดลง 22% เมื่อเทียบรายปี เกาสงลดลงเล็กน้อย 0.8% แต่ไทหนานดีดกลับ 18.5% และนิวไทเป (New Taipei) ก็มี 18.3% ภายในช่วงจังหวะเดียวกัน ความร้อนและความเย็นกลับไม่เหมือนกัน
หลี่ ถงรง ประธานกิตติมศักดิ์สหพันธ์สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (全聯會) ให้ความเห็นค่อนข้างมองในแง่ดีว่า “การลดลงเฉลี่ยของ 6 นครอยู่ราว 10% การตกครั้งนี้คงไม่นานและไม่ลึกมาก คาดว่าจะทำให้ตลาดทรงตัวและหยุดตกในปี 2027 แล้วเริ่มอุ่นขึ้น” แต่ทัศนะเชิงบวกของเขามีเงื่อนไขว่า ต้องมีการ “ดูดซับ” อุปทานของสินค้ารายการใหม่ก่อน
ภาษีบ้านว่าง New QingAn เตรียมสิ้นสุด
ในปี 2026 ยังมีตัวแปรด้านนโยบายที่ควรให้ความสนใจอีก 2 เรื่อง:
- ภาษีบ้านว่าง 2.0 เริ่มส่งผลเต็มรูปแบบ: ช่วงเวลาการจัดเก็บภาษีคือ 1 กรกฎาคมของปีก่อน ถึง 30 มิถุนายนของปีนั้น และปี 2026 จะเป็นปีแรกที่สะท้อนผลเต็มตามรอบปี 4 หลังขึ้นไปที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของตนเอง จะเห็นการเพิ่มภาระภาษีชัดเจนที่สุด กลุ่ม “ผู้มีหลายบ้าน” โดยรวมจะมีภาระภาษีเพิ่มขึ้น 1.6 ถึง 2.4 เท่า
- New QingAn จะสิ้นสุดในเดือนกรกฎาคม 2026: เงื่อนไขของ New QingAn 2.0 ที่เข้ามารับช่วงชัดเจนว่าเข้มงวดขึ้น โดยอัตราดอกเบี้ยอย่างน้อย 2.3% (จากเดิมช่วงอุดหนุน 1.775%) ช่วงผ่อนผันจาก 5 ปี ลดเป็น 3 ปี และมีการเพิ่มข้อจำกัด “กฎ 80 ข้อ (80 條款)” สำหรับการกู้ยืมของผู้มีอายุสูง ตามการคำนวณด้วยยอด 10,000,000 หยวน (1,000 万) และระยะเวลา 40 ปี การชำระรายเดือนเพิ่มจาก 29,112 เหรียญเป็น 31,818 เหรียญ ทำให้ต้องจ่ายเพิ่ม 2,706 เหรียญต่อเดือน
ฝ่ายธนาคารกลาง ในส่วนของ ธนาคารกลางกล่าวโดยหยาง จินหลง (楊金龍) เมื่อเดือนธันวาคม 2025 ว่ายังไม่มีแผนการ “ระลอกที่ 8” ในการกดราคาบ้าน และตั้งแต่ปี 2026 การควบคุมปริมาณสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารจะกลับไปอยู่ภายใต้การควบคุมภายในของแต่ละสถาบัน นโยบายโดยรวมมีทิศทางไปทางการ “เฝ้าสังเกต” มากกว่าการ “เร่งกดดัน” แต่เงื่อนไขหลักของ “ระลอกที่ 7” ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง: สำหรับการกู้ซื้อบ้านที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป อัตราส่วนเงินกู้ยังเหลือเพียง 30%
เย่ หลิงฉี ของ Yongqing คาดการณ์ว่า ในปีนี้ ปริมาณธุรกรรมของ 6 นครทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 251,000 ถึง 264,000 หลัง เมื่อเทียบกับระดับช่วงพีคของปี 2020 ถึง 2021 ยังถือว่าหดตัวอย่างชัดเจน ปัญหาของตลาดไม่ได้อยู่ที่ว่า “รอได้ไม่รอได้” แล้ว แต่อยู่ที่ว่าหลังจากนั้น คนที่จะเป็นฝ่ายจ่ายเงินยังเหลืออยู่มากแค่ไหน
