CBRE Koreaの商業用不動産サービス会社が13日に発表したレポートによると、人工知能需要の拡大と全体的な供給不足を背景に、韓国のデータセンターが有望な代替投資機会として浮上している。同レポート「Korea Data Center Investment」では、昨年3月時点でソウル首都圏における送電網の影響評価に関する第1段階の技術審査申請の累計件数が522件、合計33,592MWに達した一方、最終承認を受けたのはわずか10件だった。この深刻な承認のボトルネックは、すでに電力と土地を確保した首都圏のデータセンター・アセットに対する希少性プレミアムを生み出しており、2028年までに新規供給として1,450MW超の能力が見込まれる中でも、電力にアクセスしやすい地域に供給が選別的に集中することは避けられないという。
ソウル首都圏の電力承認ボトルネックが供給を制限
同レポートは、昨年3月時点でソウル首都圏における送電網の影響評価の第1段階の技術審査について、計522件の申請が累計で33,592MWとなったが、最終承認を受けたのは10件のみだった。2028年までに首都圏で1,450MW超のデータセンター容量が供給される見通しだが、電力を確保できる地域に供給が集中することは避けられない。同レポートは、「電力と土地をすでに確保している首都圏のデータセンター・アセットは、供給不足により希少性プレミアムの恩恵を受ける」と述べた。
データセンター賃料、2019年から79%上昇
ソウル首都圏のデータセンターの空室率は5%未満にとどまっている。サーバーを収容するためのフリーアクセスフロアの賃料は、2019年には1kWあたり平均約140,000ウォンだったが、2025年には250,000ウォンまで上昇した。同レポートは、「中国のクラウドサービス事業者、ネオ・クラウド事業者、国内の金融機関、公的・準公的なAIイニシアチブ、大企業グループなどからのAI移行需要の可能性が流入することで、リース需要の土台はさらに拡大する」と予測している。
AIDC特別法が首都圏の電力確保アセットの希少性を強化
先月施行された人工知能データセンター産業振興特別法（AIDC特別法）は、首都圏以外の新規開発に係る閾値を引き下げており、首都圏で確保された電力アセットの希少性が強まることが見込まれる。CBREは、質の高いテナントを確保したアセットを中心に、出口（売却・撤退）ルートが多様化すると予想している。グローバルなインフラ資本の参入可能性が高まるためだ。
グローバルなインフラ資本の参入で出口ルートが多様化する見通し
CBREは、グローバルなインフラ資本の参入可能性が高まっていることを踏まえ、投資の出口ルートは、質の高いテナントを確保したアセットを中心に多様化すると見込んでいる。CBRE Koreaのチョイ・スヒョン常務取締役は、「データセンターは設備、運営、技術の変化の影響を強く受けるため、技術的陳腐化に対応するためのリース構造、再リースの可能性、対応コストを総合的に検討したうえで、精緻な投資戦略が必要になる」と述べた。
FAQ
ソウル首都圏のデータセンターにおける現在の電力承認率はどれくらいですか？
昨年3月時点で、ソウル首都圏における送電網の影響評価の第1段階の技術審査申請522件のうち、最終承認を受けたのは10件のみで、累計請求された33,592MWに対する承認率は2%未満となった。
韓国でデータセンターの賃料はどれくらい上昇しましたか？
ソウル首都圏のデータセンターにおけるフリーアクセスフロアの賃料は、2019年に1kWあたり平均約140,000ウォンだったものが、2025年には250,000ウォンに上昇し、6年間で79%の上昇となった。一方で空室率は5%未満のままである。
